Где купить недвижимость в Европе, чтобы успешно сдавать

[Uran]

  25.09.2014 в 04:52, Kosta-Asta сказал:

аренду им можно поднимать не более чем на 20% за три года. Что часто ниже инфляции. 

Да ладно?! Только не говорите, что в еврозоне есть страны с инфляцией как в России. Тем более Германия. У них тут инфляция 2% в год максимум.

Вот, специально нашёл. До 2% в год.

[Kosta-Asta]

  25.09.2014 в 06:41, Uran сказал:

Да ладно?! Только не говорите, что в еврозоне есть страны с инфляцией как в России. Тем более Германия. У них тут инфляция 2% в год максимум.Вот, специально нашёл. До 2% в год.

И что? Вы покупаете дом с квартирами за 1 млн. Евро доход от него 100 тыс евро в год, а расходы на обслуживание 99,5. Евро в год. Даже если вы будете подымать цены на 5-6% в год общий доход будет ниже инфляции. Так понятно?

[lakiriki]

  25.09.2014 в 05:40, Firebird сказал:

Не знаю

Я как-то приценивался к арендному бизнесу в Германии и понял, что это мягко говоря жесть.

Все очень сильно зарегулировано - прям социализм какой-то

А купить жилье для себя - это да - вполне себе можно и относительно не дорого

 

Берлин, конечно, хорошо и до России ближе, но в том же Аликанте есть море и нет зимы

Я тоже поразилась низким ценам в Германии а потом оказалось что арендаторы имеют кучу прав а ты \арендодатель\ практически ничего...

[Uran]

  25.09.2014 в 08:15, Kosta-Asta сказал:

И что? Вы покупаете дом с квартирами за 1 млн. Евро доход от него 100 тыс евро в год, а расходы на обслуживание 99,5. Евро в год. Даже если вы будете подымать цены на 5-6% в год общий доход будет ниже инфляции. Так понятно?

Стало ещё меньше понятно. Если я доходы в размере 100 тыс. наращиваю на 5-6% в год, а расходы в 99,5 тыс растут по инфляции на 2% в год, то моя маржа будет только увеличиваться. Мне абсолютно непонятно из какоц логики 5% меньше 2%.

[Андрей11]

Други мои, прошу совета) мне кажется это будет многим интересно именно в этой ветке форума...

есть идея, после продажи актива в России, приобрести обьекты в туристической резиденции, под управлением крупной международной компании по системе Leasback.

Вариант первый, во Франции, допустим вкладываю 750000, 20% ндс мне возвращаются на счет.В течении 10 лет( минимальный срок договора) нетто доход 4% годовых, налоги по французским законам, списываются в ноль благодаря амортизации , т.е. с 600000 выхлоп 4% это 2000 евро в месяц чистыми. Вопрос: должен ли я с этих 2000 в месяц, что то еще платить Испании, если моя семья в 3 человека будут Но Лукративщиками или учитывая вепоятно равные налоги в обоих странах+ договор об избежании двойного налогообложения, мне ничего доплачивать не придется?

Вариант второй: обьект той же компании в Испании, при равных условиях, указанных выше, дает доход 4.5%, и я буду должен платить 24.75% с этого дохода? Я правильно понимаю? То есть нетто уже будет не 4.5 , а 3.4%...

P.S.

Leaseback – сокращение от названия, которое лучше всего объясняет схему отношений между продавцом и покупателем: sale-and-leaseback («продажа и обратная аренда»). Покупатель, становясь собственником, передает объект обратно продавцу в долгосрочную аренду.

Таким образом, собственник не пользуется недвижимостью сам (или пользуется в течение ограниченного времени), а передает в управление компании, продавшей этот объект. Она, в свою очередь, сдает жилье в аренду частным клиентам на короткие сроки, а владелец получает рентный доход по заранее оговоренной и гарантированной ставке, которая каждый год индексируется. В некоторых случаях этот доход может даже перекрывать выплаты по ипотечному кредиту.

Отправлено из моего iPad используя Tapatalk

[NightWalker]

Андрей, а почему именно leaseback?

 

За эти деньги можно купить торговую недвижимость в Испании и иметь хотя бы 5-6%, особо не управляя. 4% все-таки совсем кисло.

Изменено 25 сентября 2014 пользователем NightWalker

[Андрей11]

"Особо не управляя " не получится, видел несколько примеров своих друзей, которые вложились в подобный бизнес и прогорели вчистую, нюансов почему - масса, притом что в России они занимались подобным бизнесом весьма успешно. Понимаю, что " кисло" но зато гарантированно и без головной боли)))

Отправлено из моего iPad используя Tapatalk

Квартиры в аренду в Испании, это, ИМХО, 5-6% если заниматься самому и не платить налоги, если не париться и отдать управляющей компании, те же 4%

Отправлено из моего iPad используя Tapatalk

[NightWalker]

Расскажите про примеры ваших друзей, интересно о каких нюансах идет речь. Плохое место или проблемы с документами? Я сам занимаюсь подобным бизнесом в Киеве и сейчас подумываю об Испании.

 

Еще сбросьте ссылку на эту компанию по лизбеку, тоже хочется почитать (можно в личку).

[Kosta-Asta]

  25.09.2014 в 09:45, Uran сказал:

Стало ещё меньше понятно. Если я доходы в размере 100 тыс. наращиваю на 5-6% в год, а расходы в 99,5 тыс растут по инфляции на 2% в год, то моя маржа будет только увеличиваться. Мне абсолютно непонятно из какоц логики 5% меньше 2%.

А налоги на прибыль? И бесконечно наращивать даже по 5% в год Вы тоже не сможете - есть некий рынок + в Германии есть средняя ставка на аренду вашего района - она также ограничивает ваши повышения цен. И очень легко получить отрицательный доход. Это не считая форс-мажоров: не оплат и простоев.

[Андрей11]

Отписался

Отправлено из моего iPad используя Tapatalk

[dimdimjch]

а почему народ швейцарию не рассматривает  ?

 

здесь снять квартиру в таких городах как цурих, цуг, практически невозможно,

желающих снять будет очередь как в мавзолей.

 

и ценник на нормальную  3-4 комнатную от 2000-2500 франкеев / месяц

 

хотя и цена самой квартиры будет от милиона   зато швицария

недвига всегда в цене, ипотеку дают на 100лет

Изменено 25 сентября 2014 пользователем dimdimjch

[canuck]

Я слышал, что в Швейцарии иностранцу так просто недвижимость не продадут.

 

А почему бы народу не замахнуться на Шекспира США? Рынок жилья там очень широкий и прозрачный, доходность от сдачи 4-6% чистыми в приличных районах можно найти.

Управляющие компании эффективны, налоги низкие как на арендный доход, так и на capital gain, pro-landlord законодательство во многих штатах. Потенциал роста опять же.

Единственная проблема - виза, но вроде как россиянам не так и сложно её получить.

[Interesting]

А ипотеку нерезидентам там дают?

[dimdimjch]

  25.09.2014 в 20:52, Interesting сказал:

А ипотеку нерезидентам там дают?

 

 

если по швейцарии - понятия не имею    никогда не интересовался

 

резиденту нужно внести изначально мин. 20% и платить ипотеку  всю оставшуюся жизнь ... нафих нада

 

 

на пенсию -  в Испанию   

[canuck]

Моему знакомому (канадскому резиденту) дали с даунпэйментом процентов 30% что-ли. Но ему пришлось второй раз туда ехать для оформления.

Если платишь кэш, то можно и не приезжать, всё делается электронно. Приехал на недельку, поискал дом, выбрал, заплатил тысячу задаток и уехал, риэлторы закроют сделку без тебя.

[tkha]

Хе-хе, а в Австралию и в Новую Зеландию даже и приезжать смотреть не надо -- сами тебе и объект найдут, и сделку закроют, и управлять будут..

[canuck]

  25.09.2014 в 21:32, tkha сказал:

Хе-хе, а в Австралию и в Новую Зеландию даже и приезжать смотреть не надо -- сами тебе и объект найдут, и сделку закроют, и управлять будут..

Так неинтересно. Опять же, я бы не стал покупать недвижимость не глядя, это ж не айфон какой.

[tkha]

Сейчас придёт Андерсон и скажет: "Все самые удачные сделки с недвижимостью я совершил, не глядя на неё".

[Андрей11]

Так, ну понятно, что по Leasback - у во Франции, никто из присутствующих не в курсе, а как насчет Англии? Сейчас усиленно эта тема пиарится: парковки, склады самообслуживания, хостелы, студ.апарты, сулят 8-10% гарантированных))))

Отправлено из моего iPad используя Tapatalk

[Uran]

  25.09.2014 в 17:31, Kosta-Asta сказал:

А налоги на прибыль? И бесконечно наращивать даже по 5% в год Вы тоже не сможете - есть некий рынок + в Германии есть средняя ставка на аренду вашего района - она также ограничивает ваши повышения цен. И очень легко получить отрицательный доход. Это не считая форс-мажоров: не оплат и простоев.

Погодите, не смешивайте тёплое с мягким. Во-первых, Вы сказали, что можно увеличивать цену максимум на 20% за 3 года и это меньше инфляции. Мы уже поняли, что это не так и такой рост покрывает инфляцию с лихвой. Во-вторых, налог на прибыль здесь также не причём, т.к. он именно на прибыль, а не на валовую выручку и идёт ниже маржи, поэтому на операционную эффективность и разницу между ростом выручки и затрат никак не влияет. В-третьих, Вы вводите новый фактор, такой как средняя ставка на аренду в районе. Хотя я не уверен, что она не растёт точно также на 5-6% в год. В-четвёртых, простои и форс-мажоры - это уже Ваши личные проблемы и к макроэкономическим показателям, влияющим на эффективность бизнеса они не относятся, а мы речь вели именно о них.

Т.е. я к чему веду: совсем не отрицаю того, что арендный бизнес в Германии очень сложный и прогореть там легко, но совсем не по тому, что государство ограничивает рост ставок на уровне ниже инфляции.

[Arco iris]

Девять самых депрессивных рынков жилья в мире

1.Украина

2.Греция

3.Россия

4.Сингапур

5.Румыния

6.Испания

7.Хорватия

8.Словакия

9.Финляндия

[Kosta-Asta]

  26.09.2014 в 07:27, Uran сказал:

Погодите, не смешивайте тёплое с мягким. Во-первых, Вы сказали, что можно увеличивать цену максимум на 20% за 3 года и это меньше инфляции. Мы уже поняли, что это не так и такой рост покрывает инфляцию с лихвой. Во-вторых, налог на прибыль здесь также не причём, т.к. он именно на прибыль, а не на валовую выручку и идёт ниже маржи, поэтому на операционную эффективность и разницу между ростом выручки и затрат никак не влияет. В-третьих, Вы вводите новый фактор, такой как средняя ставка на аренду в районе. Хотя я не уверен, что она не растёт точно также на 5-6% в год. В-четвёртых, простои и форс-мажоры - это уже Ваши личные проблемы и к макроэкономическим показателям, влияющим на эффективность бизнеса они не относятся, а мы речь вели именно о них.

Т.е. я к чему веду: совсем не отрицаю того, что арендный бизнес в Германии очень сложный и прогореть там легко, но совсем не по тому, что государство ограничивает рост ставок на уровне ниже инфляции.

Мне честно говоря, действительно, сложно понять, что Вы хотите доказать? Налог на прибыль - сокращает вашу прибыль. Соответственно легко делает из 5% годовых 3-2%. Вы в серьез думали, что я Вам в трех предложениях рассказал про все нюансы арендного бизнеса в Германии? И что значит ....я не уверен, что она не растет на 5-6% в год... ?Где-то растет где-то нет - зависит от обстоятельств - на 5-6% в год не растет нигде. С каких пор простои и неоплаты не относятся к макроэкономическим показателям? Хотя не совсем понятно, что вы вкладываете в понятие макроэкономики, но на % годовых - именно это мы обсуждали изначально - это точно влияет и как правило их закладывают в расходы изначально. государство там ограничивает очень много чего - владельцу - собственно после того как Вы стали собственником и сдали объект в аренду -,ваши права закончились, а начались сплошные обязанности ни в России, ни в Чехии, ни в Испаниии, ни в США - я не встречал более бесправных владельцев недвижимости

[tkha]

  25.09.2014 в 21:32, tkha сказал:

Хе-хе, а в Австралию и в Новую Зеландию даже и приезжать смотреть не надо -- сами тебе и объект найдут, и сделку закроют, и управлять будут..

Посмотрела сейчас ради интереса цены на property.com.au... Ну, что я могу сказать -- ну, О-Очень выросли цены на австралийскую недвижимость..

[Гость Firebird]

Ех вы

Самый бонусный рынок недвижимости в мире - это Никарагуа 

Амеры там активно покупают жилье - у государства есть программа развития туризма - так что будет расти туризм - и виллу с 1000 квадратов у моря за 350 000$ вы уже никогда не купите

А если брать именно под мини отели - то вообще 

Вы офигеете от роста цен на недвижимость и землю там в ближайшие лет 5.

 

На тему депрессивности рынков - хрень полная

Ну чего депрессивного в рынке недвижимости Москвы? По сути - ничего. Да - вкладывать смысла нет, но рынок довольно устойчив. Даже если будет жопа и проседание - то не надолго. Все же столица огромной страны, где жить большинству только и можно, что в Москве. Так что те, кто имеют там недвижимость уже - парится особо не стоит. Покупать под сдачу - да - глупая идея по ряду причин. Хотя всегда может повезти

 

Киев - да - жопа полная. Однако война и гимор не навсегда. Сейчас все рухнет по деньгам - но года через два начнет ИМХО обратно возвращаться. Это Россия и СНГ прет в Москву, а Москвичи массово едут жить в Киев, ибо там жить комфортнее. Ну и теплее. И рядом с Москвой - буквально за углом.

 

Испания - те, кто вложил деньги на дне - это было года два назад, уже имеют профит процентов в 70 минимум. Или 35% в год Плюс в аренду сдают и тоже деньги имеют.

 

В общем - странный какой-то рейтинг

[Life is wonderful]

  27.09.2014 в 06:36, Firebird сказал:

Ех вы

Самый бонусный рынок недвижимости в мире - это Никарагуа 

Амеры там активно покупают жилье - у государства есть программа развития туризма - так что будет расти туризм - и виллу с 1000 квадратов у моря за 350 000$ вы уже никогда не купите

А если брать именно под мини отели - то вообще 

Вы офигеете от роста цен на недвижимость и землю там в ближайшие лет 5.

 

На тему депрессивности рынков - хрень полная

Ну чего депрессивного в рынке недвижимости Москвы? По сути - ничего. Да - вкладывать смысла нет, но рынок довольно устойчив. Даже если будет жопа и проседание - то не надолго. Все же столица огромной страны, где жить большинству только и можно, что в Москве. Так что те, кто имеют там недвижимость уже - парится особо не стоит. Покупать под сдачу - да - глупая идея по ряду причин. Хотя всегда может повезти

 

Киев - да - жопа полная. Однако война и гимор не навсегда. Сейчас все рухнет по деньгам - но года через два начнет ИМХО обратно возвращаться. Это Россия и СНГ прет в Москву, а Москвичи массово едут жить в Киев, ибо там жить комфортнее. Ну и теплее. И рядом с Москвой - буквально за углом.

 

Испания - те, кто вложил деньги на дне - это было года два назад, уже имеют профит процентов в 70 минимум. Или 35% в год Плюс в аренду сдают и тоже деньги имеют.

 

В общем - странный какой-то рейтинг

По поводу Киева, могу сказать однозначно, покупать с целью сдачи в аренду, сейчас полная ерунда. Если, конечно, не Крещатик или Печерск. Но и там, доходность сомнительна. Сейчас у людей нет денег совсем, и плюс наш чудный курс доллара.

Года через два, говорите, нет, я думаю пяток, минимум. Люди не отошли после 2008 еще, а тут новые приключения. А если учитывать размеры коррупции при восстановлении некоторых регионов, то и все десять. Но это только мое мнение.