Uran Опубликовано: 25 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 25 сентября 2014 аренду им можно поднимать не более чем на 20% за три года. Что часто ниже инфляции. Да ладно?! Только не говорите, что в еврозоне есть страны с инфляцией как в России. Тем более Германия. У них тут инфляция 2% в год максимум. Вот, специально нашёл. До 2% в год. 5 Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
Kosta-Asta Опубликовано: 25 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 25 сентября 2014 Да ладно?! Только не говорите, что в еврозоне есть страны с инфляцией как в России. Тем более Германия. У них тут инфляция 2% в год максимум.Вот, специально нашёл. До 2% в год. И что? Вы покупаете дом с квартирами за 1 млн. Евро доход от него 100 тыс евро в год, а расходы на обслуживание 99,5. Евро в год. Даже если вы будете подымать цены на 5-6% в год общий доход будет ниже инфляции. Так понятно? Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
lakiriki Опубликовано: 25 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 25 сентября 2014 Не знаю Я как-то приценивался к арендному бизнесу в Германии и понял, что это мягко говоря жесть. Все очень сильно зарегулировано - прям социализм какой-то А купить жилье для себя - это да - вполне себе можно и относительно не дорого Берлин, конечно, хорошо и до России ближе, но в том же Аликанте есть море и нет зимы Я тоже поразилась низким ценам в Германии а потом оказалось что арендаторы имеют кучу прав а ты \арендодатель\ практически ничего... Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
Uran Опубликовано: 25 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 25 сентября 2014 И что? Вы покупаете дом с квартирами за 1 млн. Евро доход от него 100 тыс евро в год, а расходы на обслуживание 99,5. Евро в год. Даже если вы будете подымать цены на 5-6% в год общий доход будет ниже инфляции. Так понятно? Стало ещё меньше понятно. Если я доходы в размере 100 тыс. наращиваю на 5-6% в год, а расходы в 99,5 тыс растут по инфляции на 2% в год, то моя маржа будет только увеличиваться. Мне абсолютно непонятно из какоц логики 5% меньше 2%. 2 Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
Андрей11 Опубликовано: 25 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 25 сентября 2014 Други мои, прошу совета) мне кажется это будет многим интересно именно в этой ветке форума... есть идея, после продажи актива в России, приобрести обьекты в туристической резиденции, под управлением крупной международной компании по системе Leasback. Вариант первый, во Франции, допустим вкладываю 750000, 20% ндс мне возвращаются на счет.В течении 10 лет( минимальный срок договора) нетто доход 4% годовых, налоги по французским законам, списываются в ноль благодаря амортизации , т.е. с 600000 выхлоп 4% это 2000 евро в месяц чистыми. Вопрос: должен ли я с этих 2000 в месяц, что то еще платить Испании, если моя семья в 3 человека будут Но Лукративщиками или учитывая вепоятно равные налоги в обоих странах+ договор об избежании двойного налогообложения, мне ничего доплачивать не придется? Вариант второй: обьект той же компании в Испании, при равных условиях, указанных выше, дает доход 4.5%, и я буду должен платить 24.75% с этого дохода? Я правильно понимаю? То есть нетто уже будет не 4.5 , а 3.4%... P.S. Leaseback – сокращение от названия, которое лучше всего объясняет схему отношений между продавцом и покупателем: sale-and-leaseback («продажа и обратная аренда»). Покупатель, становясь собственником, передает объект обратно продавцу в долгосрочную аренду. Таким образом, собственник не пользуется недвижимостью сам (или пользуется в течение ограниченного времени), а передает в управление компании, продавшей этот объект. Она, в свою очередь, сдает жилье в аренду частным клиентам на короткие сроки, а владелец получает рентный доход по заранее оговоренной и гарантированной ставке, которая каждый год индексируется. В некоторых случаях этот доход может даже перекрывать выплаты по ипотечному кредиту. Отправлено из моего iPad используя Tapatalk 2 Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
NightWalker Опубликовано: 25 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 25 сентября 2014 (изменено) Андрей, а почему именно leaseback? За эти деньги можно купить торговую недвижимость в Испании и иметь хотя бы 5-6%, особо не управляя. 4% все-таки совсем кисло. Изменено 25 сентября 2014 пользователем NightWalker Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
Андрей11 Опубликовано: 25 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 25 сентября 2014 "Особо не управляя " не получится, видел несколько примеров своих друзей, которые вложились в подобный бизнес и прогорели вчистую, нюансов почему - масса, притом что в России они занимались подобным бизнесом весьма успешно. Понимаю, что " кисло" но зато гарантированно и без головной боли))) Отправлено из моего iPad используя Tapatalk Квартиры в аренду в Испании, это, ИМХО, 5-6% если заниматься самому и не платить налоги, если не париться и отдать управляющей компании, те же 4% Отправлено из моего iPad используя Tapatalk 2 Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
NightWalker Опубликовано: 25 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 25 сентября 2014 Расскажите про примеры ваших друзей, интересно о каких нюансах идет речь. Плохое место или проблемы с документами? Я сам занимаюсь подобным бизнесом в Киеве и сейчас подумываю об Испании. Еще сбросьте ссылку на эту компанию по лизбеку, тоже хочется почитать (можно в личку). 2 Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
Kosta-Asta Опубликовано: 25 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 25 сентября 2014 Стало ещё меньше понятно. Если я доходы в размере 100 тыс. наращиваю на 5-6% в год, а расходы в 99,5 тыс растут по инфляции на 2% в год, то моя маржа будет только увеличиваться. Мне абсолютно непонятно из какоц логики 5% меньше 2%. А налоги на прибыль? И бесконечно наращивать даже по 5% в год Вы тоже не сможете - есть некий рынок + в Германии есть средняя ставка на аренду вашего района - она также ограничивает ваши повышения цен. И очень легко получить отрицательный доход. Это не считая форс-мажоров: не оплат и простоев. Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
Андрей11 Опубликовано: 25 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 25 сентября 2014 Отписался Отправлено из моего iPad используя Tapatalk Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
dimdimjch Опубликовано: 25 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 25 сентября 2014 (изменено) а почему народ швейцарию не рассматривает ? здесь снять квартиру в таких городах как цурих, цуг, практически невозможно, желающих снять будет очередь как в мавзолей. и ценник на нормальную 3-4 комнатную от 2000-2500 франкеев / месяц хотя и цена самой квартиры будет от милиона зато швицария недвига всегда в цене, ипотеку дают на 100лет Изменено 25 сентября 2014 пользователем dimdimjch 2 Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
canuck Опубликовано: 25 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 25 сентября 2014 Я слышал, что в Швейцарии иностранцу так просто недвижимость не продадут. А почему бы народу не замахнуться на Шекспира США? Рынок жилья там очень широкий и прозрачный, доходность от сдачи 4-6% чистыми в приличных районах можно найти. Управляющие компании эффективны, налоги низкие как на арендный доход, так и на capital gain, pro-landlord законодательство во многих штатах. Потенциал роста опять же. Единственная проблема - виза, но вроде как россиянам не так и сложно её получить. 3 Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
Interesting Опубликовано: 25 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 25 сентября 2014 А ипотеку нерезидентам там дают? Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
dimdimjch Опубликовано: 25 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 25 сентября 2014 А ипотеку нерезидентам там дают? если по швейцарии - понятия не имею никогда не интересовался резиденту нужно внести изначально мин. 20% и платить ипотеку всю оставшуюся жизнь ... нафих нада на пенсию - в Испанию Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
canuck Опубликовано: 25 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 25 сентября 2014 Моему знакомому (канадскому резиденту) дали с даунпэйментом процентов 30% что-ли. Но ему пришлось второй раз туда ехать для оформления. Если платишь кэш, то можно и не приезжать, всё делается электронно. Приехал на недельку, поискал дом, выбрал, заплатил тысячу задаток и уехал, риэлторы закроют сделку без тебя. 3 Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
tkha Опубликовано: 25 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 25 сентября 2014 Хе-хе, а в Австралию и в Новую Зеландию даже и приезжать смотреть не надо -- сами тебе и объект найдут, и сделку закроют, и управлять будут.. 1 Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
canuck Опубликовано: 25 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 25 сентября 2014 Хе-хе, а в Австралию и в Новую Зеландию даже и приезжать смотреть не надо -- сами тебе и объект найдут, и сделку закроют, и управлять будут.. Так неинтересно. Опять же, я бы не стал покупать недвижимость не глядя, это ж не айфон какой. 2 Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
tkha Опубликовано: 25 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 25 сентября 2014 Сейчас придёт Андерсон и скажет: "Все самые удачные сделки с недвижимостью я совершил, не глядя на неё". 3 Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
Андрей11 Опубликовано: 26 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 26 сентября 2014 Так, ну понятно, что по Leasback - у во Франции, никто из присутствующих не в курсе, а как насчет Англии? Сейчас усиленно эта тема пиарится: парковки, склады самообслуживания, хостелы, студ.апарты, сулят 8-10% гарантированных)))) Отправлено из моего iPad используя Tapatalk Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
Uran Опубликовано: 26 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 26 сентября 2014 А налоги на прибыль? И бесконечно наращивать даже по 5% в год Вы тоже не сможете - есть некий рынок + в Германии есть средняя ставка на аренду вашего района - она также ограничивает ваши повышения цен. И очень легко получить отрицательный доход. Это не считая форс-мажоров: не оплат и простоев. Погодите, не смешивайте тёплое с мягким. Во-первых, Вы сказали, что можно увеличивать цену максимум на 20% за 3 года и это меньше инфляции. Мы уже поняли, что это не так и такой рост покрывает инфляцию с лихвой. Во-вторых, налог на прибыль здесь также не причём, т.к. он именно на прибыль, а не на валовую выручку и идёт ниже маржи, поэтому на операционную эффективность и разницу между ростом выручки и затрат никак не влияет. В-третьих, Вы вводите новый фактор, такой как средняя ставка на аренду в районе. Хотя я не уверен, что она не растёт точно также на 5-6% в год. В-четвёртых, простои и форс-мажоры - это уже Ваши личные проблемы и к макроэкономическим показателям, влияющим на эффективность бизнеса они не относятся, а мы речь вели именно о них. Т.е. я к чему веду: совсем не отрицаю того, что арендный бизнес в Германии очень сложный и прогореть там легко, но совсем не по тому, что государство ограничивает рост ставок на уровне ниже инфляции. 1 Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
Arco iris Опубликовано: 26 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 26 сентября 2014 Девять самых депрессивных рынков жилья в мире 1.Украина 2.Греция 3.Россия 4.Сингапур 5.Румыния 6.Испания 7.Хорватия 8.Словакия 9.Финляндия 4 Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
Kosta-Asta Опубликовано: 26 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 26 сентября 2014 Погодите, не смешивайте тёплое с мягким. Во-первых, Вы сказали, что можно увеличивать цену максимум на 20% за 3 года и это меньше инфляции. Мы уже поняли, что это не так и такой рост покрывает инфляцию с лихвой. Во-вторых, налог на прибыль здесь также не причём, т.к. он именно на прибыль, а не на валовую выручку и идёт ниже маржи, поэтому на операционную эффективность и разницу между ростом выручки и затрат никак не влияет. В-третьих, Вы вводите новый фактор, такой как средняя ставка на аренду в районе. Хотя я не уверен, что она не растёт точно также на 5-6% в год. В-четвёртых, простои и форс-мажоры - это уже Ваши личные проблемы и к макроэкономическим показателям, влияющим на эффективность бизнеса они не относятся, а мы речь вели именно о них. Т.е. я к чему веду: совсем не отрицаю того, что арендный бизнес в Германии очень сложный и прогореть там легко, но совсем не по тому, что государство ограничивает рост ставок на уровне ниже инфляции. Мне честно говоря, действительно, сложно понять, что Вы хотите доказать? Налог на прибыль - сокращает вашу прибыль. Соответственно легко делает из 5% годовых 3-2%. Вы в серьез думали, что я Вам в трех предложениях рассказал про все нюансы арендного бизнеса в Германии? И что значит ....я не уверен, что она не растет на 5-6% в год... ?Где-то растет где-то нет - зависит от обстоятельств - на 5-6% в год не растет нигде. С каких пор простои и неоплаты не относятся к макроэкономическим показателям? Хотя не совсем понятно, что вы вкладываете в понятие макроэкономики, но на % годовых - именно это мы обсуждали изначально - это точно влияет и как правило их закладывают в расходы изначально. государство там ограничивает очень много чего - владельцу - собственно после того как Вы стали собственником и сдали объект в аренду -,ваши права закончились, а начались сплошные обязанности ни в России, ни в Чехии, ни в Испаниии, ни в США - я не встречал более бесправных владельцев недвижимости Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
tkha Опубликовано: 26 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 26 сентября 2014 Хе-хе, а в Австралию и в Новую Зеландию даже и приезжать смотреть не надо -- сами тебе и объект найдут, и сделку закроют, и управлять будут.. Посмотрела сейчас ради интереса цены на property.com.au... Ну, что я могу сказать -- ну, О-Очень выросли цены на австралийскую недвижимость.. Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
Гость Firebird Опубликовано: 27 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 27 сентября 2014 Ех вы Самый бонусный рынок недвижимости в мире - это Никарагуа Амеры там активно покупают жилье - у государства есть программа развития туризма - так что будет расти туризм - и виллу с 1000 квадратов у моря за 350 000$ вы уже никогда не купите А если брать именно под мини отели - то вообще Вы офигеете от роста цен на недвижимость и землю там в ближайшие лет 5. На тему депрессивности рынков - хрень полная Ну чего депрессивного в рынке недвижимости Москвы? По сути - ничего. Да - вкладывать смысла нет, но рынок довольно устойчив. Даже если будет жопа и проседание - то не надолго. Все же столица огромной страны, где жить большинству только и можно, что в Москве. Так что те, кто имеют там недвижимость уже - парится особо не стоит. Покупать под сдачу - да - глупая идея по ряду причин. Хотя всегда может повезти Киев - да - жопа полная. Однако война и гимор не навсегда. Сейчас все рухнет по деньгам - но года через два начнет ИМХО обратно возвращаться. Это Россия и СНГ прет в Москву, а Москвичи массово едут жить в Киев, ибо там жить комфортнее. Ну и теплее. И рядом с Москвой - буквально за углом. Испания - те, кто вложил деньги на дне - это было года два назад, уже имеют профит процентов в 70 минимум. Или 35% в год Плюс в аренду сдают и тоже деньги имеют. В общем - странный какой-то рейтинг 3 Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
Life is wonderful Опубликовано: 27 сентября 2014 Жалоба Рассказать Опубликовано: 27 сентября 2014 Ех вы Самый бонусный рынок недвижимости в мире - это Никарагуа Амеры там активно покупают жилье - у государства есть программа развития туризма - так что будет расти туризм - и виллу с 1000 квадратов у моря за 350 000$ вы уже никогда не купите А если брать именно под мини отели - то вообще Вы офигеете от роста цен на недвижимость и землю там в ближайшие лет 5. На тему депрессивности рынков - хрень полная Ну чего депрессивного в рынке недвижимости Москвы? По сути - ничего. Да - вкладывать смысла нет, но рынок довольно устойчив. Даже если будет жопа и проседание - то не надолго. Все же столица огромной страны, где жить большинству только и можно, что в Москве. Так что те, кто имеют там недвижимость уже - парится особо не стоит. Покупать под сдачу - да - глупая идея по ряду причин. Хотя всегда может повезти Киев - да - жопа полная. Однако война и гимор не навсегда. Сейчас все рухнет по деньгам - но года через два начнет ИМХО обратно возвращаться. Это Россия и СНГ прет в Москву, а Москвичи массово едут жить в Киев, ибо там жить комфортнее. Ну и теплее. И рядом с Москвой - буквально за углом. Испания - те, кто вложил деньги на дне - это было года два назад, уже имеют профит процентов в 70 минимум. Или 35% в год Плюс в аренду сдают и тоже деньги имеют. В общем - странный какой-то рейтинг По поводу Киева, могу сказать однозначно, покупать с целью сдачи в аренду, сейчас полная ерунда. Если, конечно, не Крещатик или Печерск. Но и там, доходность сомнительна. Сейчас у людей нет денег совсем, и плюс наш чудный курс доллара. Года через два, говорите, нет, я думаю пяток, минимум. Люди не отошли после 2008 еще, а тут новые приключения. А если учитывать размеры коррупции при восстановлении некоторых регионов, то и все десять. Но это только мое мнение. 4 Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
Рекомендованные сообщения
Присоединяйтесь к обсуждению
Вы можете опубликовать сообщение сейчас, а зарегистрироваться позже. Если у вас есть аккаунт, войдите в него для написания от своего имени.