НДС в 10% на покупку нового жилья, вступивший в силу с 1 января 2013 года (до этого ставка составляла 4%), стал самым высоким за всю историю. Однако рынок недвижимости в настоящее время предлагает два способа увернуться от уплаты НДС при покупке жилья, которое фактически является новым, и вместо него заплатить налог на передачу прав собственности (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) - обычно 7-8%).
Эти два способа заключаются в использовании банков в качестве посредников и сдаче нового жилья в аренду.
Первый способ, через банки, в настоящее время доступен для десятков тысяч квартир, которые являются новыми, хотя Министерство финансов считает их вторичными и, следовательно, за них уплачивается ITP, установленный и взимаемый автономиями. Эта система базируется на Законе об НДС 1992 года, согласно которому при покупке недвижимости, выставленной на продажу во второй и последующие разы, этот налог не уплачивается. Таким образом, при передаче домов застройщиком в собственность банков уплачивается НДС, и, таким образом, жилье превращается во вторичное, то есть облагаемое ITP при последующих сделках.
«Посредничество» банков позволяет, избежав уплаты НДС, получить в собственность новое жилье. Это самый популярный способ увернуться от высокого налога, но не единственный. Аренда также может помочь на законных основаниях избежать уплаты НДС при покупке новой недвижимости. Согласно вышеупомянутому нормативу, регулирующему данный налог в течение двадцати лет, недвижимость, сдававшаяся застройщиком в аренду без возможности выкупа в течение двух и более лет, теряет в глазах Министерства финансов статус новой, несмотря на то, что не было никакой передачи собственности, и покупатель, при условии, что он не являлся арендатором в течение этого периода времени, должен уплатить ITP.
Эта финансовая реальность, безусловно, неизвестна большинству, но сегодня она имеет большое значение в свете того, что рынок аренды заполнен предложениями от застройщиков, которые увидели в этой схеме выход из ситуации, когда продажи снизились. После экономического ненастья эти профессионалы, в большинстве своем, снова сделали ставку на области, являющиеся смыслом их существования – собственность. Для своей новой недвижимости вместо арендаторов они ищут хозяев, которые заплатят ITP, а не НДС (если жилье сдавалось в аренду как минимум два года).
Изменение налога при покупке жилья экономит в реальности несколько тысяч евро. Таким образом, покупая дом стоимостью 200 000 евро, нужно заплатить НДС 20 000 евро, в то время как ITP составит 16 000 – 14 000, то есть 7-8%, в зависимости от того, в каком автономном сообществе находится объект. Верно также и то, что, как говорят эксперты, эта процентная разница, в конце концов, исчезнет и автономии сравняют ITP и НДС. Первым регионом, где это было сделано, стала Галисия, где с 1 марта 2013 года ITP составляет 10% (с исключениями). Затем следует Каталония, где ставки этих налогов сравнялись с 1 августа.
«Превращение» нового жилья во вторичное по двум описанным выше схемам вместе с общим снижением темпов продаж уже принесло государству существенные убытки. Согласно последним данным Налогового бюро, испанские семьи потратили только 25 385 млн.евро на покупку нового жилья в 2012 году, что намного меньше, чем в 2006 (84 890 млн. евро), а также 2009 (45 329 млн. евро), 2010 (41 550 млн. евро) и 2011 (29 599 млн. евро). Примерно такие показатели были зафиксированы в 1998 году (23 787 млн. евро).
