Покупать или арендовать?

[amba]

Ой, ну что же:

1. Вы неверно осведомлены о текущей ситуации на рынке. Дно цен на испанскую недвижимость было прошлым летом - которое было в 2012 году. Этой осенью я купил у банка дом, за стоимость, примерно на 40 000 евро дешевле, чем в этом году продал почти такой же дом один из моих соседей. А прошлым летом мы купили квартиру, которая сейчас стоит примерно на 90 000 евро дороже, чем мы ее покупали. Естественно, вся маржинальность приведена с учетом оплаты всех интересов - и государства и посредников.

2. При долгосрочной аренде коммуналку вы так и так платите. Поэтому тут разницы с собственностью никакой в общем-то нет. Ну кроме быть может налогов - но налоги в Испании пока копеечные и их можно не брать в расчет

3. Тут у меня в ФБ говорят, что не исключено, что в этом году Земля столкнется с планетой Нибиру.

И да, на тему иностранных инвестиций - вот и еще есть статья на El Mundo, но мне в лом искать.

1. Да, мне кажется, я осведомлен, мониторю последние 2 года, а точнее с весны 2012, роста не увидел, только снижение цены,

Касаемо Ваших приобретений: нам, прислушивающимся к Вам, как к корифею этого форума, сложно сравнивать и оценить по абсолютным цифрам на сколько удачно или неудачно у Вас и у ваших соседей все произошло. Если не составляет это коммерческой тайны, то на сколько выгодно вы купили, и насколько выгодно продали почти такой же дом соседи в процентном соотношении? И на сколько по Вашему мнению вырос испанский рынок недвижимости со дна, которое, как Вы упомянули было летом 2012 года?

 

2. При аренде арендатор платит только по счетчикам за электрическую энергию, и газ (если такой имеется в квартире).

А вот за текущий ремонт, содержание мест общего пользования, придомовых территорий, лифты, бассейны и т.д, так называемые gastos comunitario. платит владелец собственности. А стоимость их от 50 евро в месяц, до... в среднем для точности расчетов лучше брать 100 евро для площади в 100 кв.м. Для каждого объекта они индивидуальны.

А налоги на недвижимость о 100 кв.м. могут быть 500 - 1000 евро  в год, в зависимости от провинции, кадастровой стоимости и т.д. И даже больше. Пока для большинства россиян это некопеечные суммы.

 

3. Кстати говоря, в свое время многие россияне, скупавшие французскую недвижимость, не учли возможность увеличения налогов с нерезидентов, за что и поплатились налогами до 30% от стоимости в год. 

Ну а касаемо публикаций в испанских газетах, да и вообще публикаций, нам Булгаков устами профессора Преображенского сказал: "- не читайте советских газет..." (с)

 

В любом случае, простите меня за то, что мое мнение не совпадает с Вашим в вашей же теме.

Пусть форумчане, и прочий читающий люд, сделают сами выводы, и может быть кому-нибудь также повезет, как и Вам, и может действительно сейчас надо начать скупать, растущую в цене, испанскую недвижимость.

[Eva]

Просто у кого-то есть лишние 200-300 тыс, а у кого-то их нет. Вот они пока и арендуют. Может, деньги у них уже вложены в другие дела. Или имеются другие долгосрочные планы на жизнь. Или неохота всем этим заниматься. Или боязно ввязываться. Или пока еще идет думательный и сомневательный процесс. Или хочется на эти деньги вместо одного дома за 300 купить три, но по 100, и потом их сдавать. Или с получением виз и вида на жительство есть проблемы. Или кому-то хочется не в Испанию, а в какую-то другую страну вкладываться.  И т.д. и т.п. 

[АленаИс]

маленькая ремарка. коммуниdad от бесплатного в районах вил и от десяти евро в месяц за квартиру ну и до очень больших сумм. налог не оt пятиста, a от ста пятидесяти за среднюю квартиру ну и безусловно выше может быть, иногда даже за огромную виллу стоимостью 300 тысяч налог 150 евро в год, зависит от кадастра, какое где он присматривался чуть не в 90 годах. но это если быть совсем откровеннim. если эти данные важны, нужно спрашивать до покупки. это совсем не секретная информация.

[tkha]

Вот, Нотисия.ру опубликовала статью про исследования компании Tenitasa, там есть такая табличка:

 

vb

[Гость Firebird]

Просто у кого-то есть лишние 200-300 тыс, а у кого-то их нет. Вот они пока и арендуют. Может, деньги у них уже вложены в другие дела. Или имеются другие долгосрочные планы на жизнь. Или неохота всем этим заниматься. Или боязно ввязываться. Или пока еще идет думательный и сомневательный процесс. Или хочется на эти деньги вместо одного дома за 300 купить три, но по 100, и потом их сдавать. Или с получением виз и вида на жительство есть проблемы. Или кому-то хочется не в Испанию, а в какую-то другую страну вкладываться.  И т.д. и т.п. 

 

Так никто и не спорит с этим

Я прежде всего имею ввиду тех, у кого есть деньги на покупку недвижимости

[Olga]

Вот, Нотисия.ру опубликовала статью про исследования компании Tenitasa, там есть такая табличка:

 

Ну как бы немудрено, на Серрано-то )) Или на Пасео де Грасия )) Интересно, много желающих вообще там что-то купить? Обычно такие люди едут сразу в Ла Моралеху (если в Мадриде)

[tkha]

На других улицах пропорция аренда/покупка будет примерно такая же.

Вообще, когда говорят о стоимости недвижимости в Испании, и говорят, что, например, на Коста Бланке дёшево -- это, на мой взгляд, неверно. На Коста Бланке -- нормальные, правильные цены. Это в Барселоне -- дорого.

[Eva]

Это в Барселоне -- дорого.

Дык спрос рождает предложение. И в Мадриде дорого, и в Москве. В Лондоне вообще цены зашкаливают, а Манхэттен в Нью-Йорке  - вообще из области "очевидное - невероятное".

[Anderson]

Давно ли Манхетен стал самым дорогим районом Нью Йорка? Или это как в песне Бандероса...Она хотела бы жить на Мантехене и с Дэми Мур делиться секретами :D :D Ну да поедет Дэми Мур в этот иммигрантский райончик...

Ну как бы немудрено, на Серрано-то )) Или на Пасео де Грасия )) Интересно, много желающих вообще там что-то купить? Обычно такие люди едут сразу в Ла Моралеху (если в Мадриде)

Там только не учтено, что платя ипотеку ты платишь за свою собственность, а платя аренду ты прожираешь деньги, а так конечно дороже чего уж там... Дело не в кол-ве денег, а в том куда они вкладываются.

[vlob]

Давно ли Манхетен стал самым дорогим районом Нью Йорка? Или это как в песне Бандероса...Она хотела бы жить на Мантехене и с Дэми Мур делиться секретами :D :D Ну да поедет Дэми Мур в этот иммигрантский райончик...

Ну не скажите...

Сохо или, например, Гринвич Вилледж - дорогие районы.

[Uran]

Давно ли Манхетен стал самым дорогим районом Нью Йорка? Или это как в песне Бандероса...Она хотела бы жить на Мантехене и с Дэми Мур делиться секретами :D :D Ну да поедет Дэми Мур в этот иммигрантский райончик...

Там только не учтено, что платя ипотеку ты платишь за свою собственность, а платя аренду ты прожираешь деньги, а так конечно дороже чего уж там... Дело не в кол-ве денег, а в том куда они вкладываются.

Тут, Лёш, нужно учитывать, какая часть при гашении ипотеки идёт на основной долг, а какая на проценты, поскольку последние точно такое же "прожирание". Я когда несколько лет назад про квартиру в Москве думал, то посчитав понял, что аренда в итоге выгоднее, т.к. за аренду я плачу точно меньше, чем процентов в первые году. Конечно, расчёт вёлся от имеющейся на тот момент суммы первоначального взноса.

[Eva]

Uran, в Америке проценты за ипотеку не облагаются налогом. Т.е. если вы в виде процентов банку заплатили, скажем 10 тыс.долларов за год, то потом при выплате налогов за год эта сумма не облагается налогом. А арендная плата вообще не учитывается, т.е. вы платите все налоги, причитающиеся к оплате. Вот и получается небольшая выгода по сравнению с арендой даже в краткосрочном плане, не говоря уже о долгосрочном. Правительство таким образом стимулирует людей покупать недвижимость. Правда, если вы потом не можете продать ее за ту стоимость, за которую купили, то вы потеряете на этом. Но это уже другая история. 

[Uran]

А причём тут США, когда речь о Москве? Хотя в России подобное есть: до 3 млн. руб. выплат по процентам можно уменьшить налогооблагаемую базу, т.е. получить вычетов на 390 тыс. руб. Однако в случае покупки квартиры в Москве это лишь приятная фишка, но никак не решающий фактор.

[Uran]

Тут, Лёш, нужно учитывать, какая часть при гашении ипотеки идёт на основной долг, а какая на проценты, поскольку последние точно такое же "прожирание". Я когда несколько лет назад про квартиру в Москве думал, то посчитав понял, что аренда в итоге выгоднее, т.к. за аренду я плачу точно меньше, чем процентов в первые году. Конечно, расчёт вёлся от имеющейся на тот момент суммы первоначального взноса.

Ну и, чтобы не быть голословным, приведу цифры.

Я снимаю квартиру в Москве за 30 т.р. Рыночная стоимость такой квартиры порядка 6,5 млн.

Я беру ипотеку с 30% финансированием под 12% в год (меньше найти сейчас трудно). Условно 2 млн. своих, 4,5 заёмных. Теперь тут считаем ежемесячный платёж на 25 лет. Получается 47,4 тыс. рублей. После чего я обычно слышу, ну так это же за своё жильё! А вот и нет. На графике прекрасно видно, что ближайшие 17 (!!!) лет я буду платить в никуда (т.е. проценты банку) больше, чем я плачу сейчас за аренду. Согласен, что аренда будет расти, но в любом случае ближайшие лет 5-6 она будет оставаться ниже процентных платежей. Даже с учётом возврата 13%. И это я рассмотрел довольно дешёвую квартиру, а в квартирах поинтереснее снимать ещё выгоднее, чем покупать. Кстати, мы тут с коллегами прикидывали и получилось, что если хочешь жить не в однушке, а в двушке, то выгоднее купить однушку и сдать её, а самому снимать двушку.

[Anderson]

Тут, Лёш, нужно учитывать, какая часть при гашении ипотеки идёт на основной долг, а какая на проценты, поскольку последние точно такое же "прожирание". Я когда несколько лет назад про квартиру в Москве думал, то посчитав понял, что аренда в итоге выгоднее, т.к. за аренду я плачу точно меньше, чем процентов в первые году. Конечно, расчёт вёлся от имеющейся на тот момент суммы первоначального взноса.

В Испании большинство платежей ануитентные, то есть в ежемесячной квоте внутри тело и проценты почти пополам, более того, в договоре на ипотеку, который подписывается у нотариуса четко прописывается нижний и верхний пороги процентов за все время кредита. По-факту, проценты не могут считаться "прожиранием" априори - это логичная плата за пользование чужими деньгами, просто Леш у нас в России так привыкли в долг бесплатно просить, а потом еще отдавать фиг знает сколько или вообще придумать все, что угодно, чтобы долг не отдавать, а тут все четко, нужны деньги - заплати проценты. Деньги не возвращаешь - суд один - выносит постановление об уплате, не платишь - суд два забирает твою недвижимость, пускает ее на аукцион и возвращает долги кредиторам в порядке очереди, установленной судом. Да, это занимает время, но с неплательщиками во всем мире уже давно все просто, это в России до сих пор полная фигня творится.

 

Про аренду скажу только следующее, что это конкретно прожирание так как недвижимость со времен Марка Твена свою "формулировку" не потеряла - Покупайте землю, ее больше не производят. Кризис-кризисом, но как показывает практика, вложения в недвижимость - самая лучшая долгосрочная инвестиция и кто этого не понимает вбухивает деньги в аренду.

 

Превоначальный взнос конечно имеет к этому отношение, но он является по-сути гарантией финансового института в сохранении выданного капитала на приобретение недвижимости и ясно дело финансовому институту он нравится, а человека заставляет относится к приобретению серьезно, опять же это не у друга денег в долг взять, а потом придумать 333 пункта почему ты не можем выполнить свои обязательства и решить деньги не отдавать...

Ну и, чтобы не быть голословным, приведу цифры.

Я снимаю квартиру в Москве за 30 т.р. Рыночная стоимость такой квартиры порядка 6,5 млн.

Я беру ипотеку с 30% финансированием под 12% в год (меньше найти сейчас трудно). Условно 2 млн. своих, 4,5 заёмных. Теперь тут считаем ежемесячный платёж на 25 лет. Получается 47,4 тыс. рублей. После чего я обычно слышу, ну так это же за своё жильё!

Лех, ты абсолютно прав в тактическом подходе, но абсолютно забываешь о стратегии. Если быть точным, если у тебя нет своего жилья в Москве и ты не всегда будешь молодым и резвым, а к сожалению, все мы рано или поздно станем старенькими и не очень-то резвыми, то в 100% случаев, конечно если у тебя нет миллиарда, ты не выживешь на пенсию из которой вычитается арендная плата. Поэтому ИМХО - стратегия стратегией, а вложения в будущее - это вложения в будущее, ну и про детей, внуков я уже умалчиваю в данном контексте. То есть, я хочу сказать, что тактически - в сад это все, а вот стратегически  - или накопить самому или вписываться в кабалу (да, я считаю, что ипотеки, особенно в РФ - это кабала), но деваться от нее некуда, на Марсе пока нет городов, а инопланетяне не очень спешат открывать нам свои прекрасные миры...

[Димко]

В Испании большинство платежей аннуитетные, то есть в ежемесячной квоте внутри тело и проценты почти пополам, более того, в договоре на ипотеку, который подписывается у нотариуса четко прописывается нижний и верхний пороги процентов за все время кредита.

Почти пополам будет только в первые несколько месяцев. Дифференцированные платежи выгоднее. Именно по причине аннуитетных платежей, в Испании многие остаются и без жилья и с огромным долгом. 

[Димко]

Вот наглядная картинка. Кредит в 1.000.000  на 20 лет  под 12% годовых.

 

Аннуитетные платежи.

 

 

Дифференцированные платежи.

 

 

Выплата процентов за кредит

Выплата самого кредита

[Uran]

В Испании большинство платежей ануитентные, то есть в ежемесячной квоте внутри тело и проценты почти пополам, более того, в договоре на ипотеку, который подписывается у нотариуса четко прописывается нижний и верхний пороги процентов за все время кредита.

Во-первых, я речь веду о покупке квартиры в Москве против аренды там же. Во-вторых, ты путаешь. Аннуитетные платежи как раз фиксируют ежемесячную сумму платежа и долгое время ты практически не гасишь долг, а преимущественно платишь проценты. Это выгоднее для банка, но делает меньше ежемесячную квоту, чем по убывающей схеме выплат. В России тоже преимущественно аннуитетная схема работает.

По-факту, проценты не могут считаться "прожиранием" априори - это логичная плата за пользование чужими деньгами, просто Леш у нас в России так привыкли в долг бесплатно просить, а потом еще отдавать фиг знает сколько или вообще придумать все, что угодно, чтобы долг не отдавать, а тут все четко, нужны деньги - заплати проценты. Про аренду скажу только следующее, что это конкретно прожирание так как недвижимость со времен Марка Твена свою "формулировку" не потеряла - Покупайте землю, ее больше не производят. Кризис-кризисом, но как показывает практика, вложения в недвижимость - самая лучшая долгосрочная инвестиция и кто этого не понимает вбухивает деньги в аренду.

Лёш, я по роду деятельности как раз работаю с финансами и прекрасно знаю пользу и стоимость заёмных денег. Я знаю, что это плата и против неё ничего не имею. Точно такой же платой является и аренда квартиры. И её тоже нельзя считать "прожиранием в пустую". Ты подменяешь понятия. И в том, и в другом случае я за что-то плачу вовне. И если мы говорим о каком-то бизнес-проекте (пусть это будет покупка квартиры), то нужно рассматривать и альтернативный вариант. В данном случае это аренда. В случае Москвы для меня платить за аренду дешевле, чем платить за заёмные деньги. Да и вообще наши ставки вызывают уныние, поэтому я купил в Испании

Лех, ты абсолютно прав в тактическом подходе, но абсолютно забываешь о стратегии. Если быть точным, если у тебя нет своего жилья в Москве и ты не всегда будешь молодым и резвым, а к сожалению, все мы рано или поздно станем старенькими и не очень-то резвыми, то в 100% случаев, конечно если у тебя нет миллиарда, ты не выживешь на пенсию из которой вычитается арендная плата. Поэтому ИМХО - стратегия стратегией, а вложения в будущее - это вложения в будущее, ну и про детей, внуков я уже умалчиваю в данном контексте. То есть, я хочу сказать, что тактически - в сад это все, а вот стратегически  - или накопить самому или вписываться в кабалу (да, я считаю, что ипотеки, особенно в РФ - это кабала), но деваться от нее некуда, на Марсе пока нет городов, а инопланетяне не очень спешат открывать нам свои прекрасные миры...

Лёш, так ты забываешь, что я-таки купил квартиру Просто не в Москве, где ипотека действительно кабала. И я уже сто раз ногами перекрестился, что успел купить (хотя бы 40%) пока евро стоил 44 (хотя расстраивался, что уже не 40), а не 50 как сейчас.

Поэтому возвращаю к своей основной мысли: в Москве, покупать квартиру с первоначальным взносом менее 50% в большинстве случае невыгодно против аренды аналогичного жилья.

Кстати, у меня друг хороший только недавно купил квартиру, хотя мог сделать это уже давно, но предпочитал снимать за 45 в месяц трёшку для всей семьи. Мотивировал тем, что он со своих денег получает большую отдачу и зарывать их в пассив не собирается. А уж он-то деньги считать умеет отлично. Вот и третий вариант.

[Anderson]

Во-первых, я речь веду о покупке квартиры в Москве против аренды там же. Во-вторых, ты путаешь. Аннуитетные платежи как раз фиксируют ежемесячную сумму платежа и долгое время ты практически не гасишь долг, а преимущественно платишь проценты. Это выгоднее для банка, но делает меньше ежемесячную квоту, чем по убывающей схеме выплат. В России тоже преимущественно аннуитетная схема работает.

Лех, тогда нужно переместиться Во всякое разное, ведь раздел про Испанию. Шучу, продолжим здесь, все равно темы пересекающиеся. Не смотря на это, я говорю не о тактике, а о стратегии, то есть о стратегическом подходе, то есть видимость цели, которую ты достигаешь. Оплачивая аренду дешевле, ты достигаешь только одну цель - жить и платить за аренду, не получая в долгосрочной перспективе недвижимость в свою собственность - это самый большой минус. Естественно каждый сам решает как ему поступить и поступать.

Лёш, я по роду деятельности как раз работаю с финансами и прекрасно знаю пользу и стоимость заёмных денег. Я знаю, что это плата и против неё ничего не имею. Точно такой же платой является и аренда квартиры. И её тоже нельзя считать "прожиранием в пустую". Ты подменяешь понятия. И в том, и в другом случае я за что-то плачу вовне. И если мы говорим о каком-то бизнес-проекте (пусть это будет покупка квартиры), то нужно рассматривать и альтернативный вариант. В данном случае это аренда. В случае Москвы для меня платить за аренду дешевле, чем платить за заёмные деньги. Да и вообще наши ставки вызывают уныние, поэтому я купил в Испании

Окей, если ты работаешь с финансами, то тебе хорошо знакомо понятие стоимости денег и понятия операционных расходов и понятие актива. Если ты знаешь эти понятия, то прекрасно понимаешь, что деньги стоят денег (как логично все придумали ), операционные расходы - расходы на операции, на функционирование, в нашем случае на жизнь. Актив стоит тут особняком, так как это по сути прямая инвестиция. Я не пытаюсь ничего подменять, никакие понятия, я просто по роду своей прошлой и текущей деятельности очень хорошо знаю, что это все такое и всегда стараюсь стратегически вкладываться в актив при условии, что это соответствует мои стратегическим интересам. К примеру, перейдя в русло нашей дискуссии, в России я вообще недвижимость никогда не покупал потому, что это не соответствовало моей стратегической цели, которая собственно была достигнута 5 лет назад, в России я не живу и поэтому все прожитые там 26 лет я или жил у родителей, или снимал квартиру.

 

Повторюсь отдельно, я говорил и говорю о стратегической (читай долгосрочной) цели, а не о тактической - сократить бюджет ежемесячных расходов здесь и сейчас.

Лёш, так ты забываешь, что я-таки купил квартиру Просто не в Москве, где ипотека действительно кабала. И я уже сто раз ногами перекрестился, что успел купить (хотя бы 40%) пока евро стоил 44 (хотя расстраивался, что уже не 40), а не 50 как сейчас.

Поэтому возвращаю к своей основной мысли: в Москве, покупать квартиру с первоначальным взносом менее 50% в большинстве случае невыгодно против аренды аналогичного жилья.

Кстати, у меня друг хороший только недавно купил квартиру, хотя мог сделать это уже давно, но предпочитал снимать за 45 в месяц трёшку для всей семьи. Мотивировал тем, что он со своих денег получает большую отдачу и зарывать их в пассив не собирается. А уж он-то деньги считать умеет отлично. Вот и третий вариант.

Леш, да я не против, я говорю о том, что подход всегда должен сочетаться с целью, которую ты хочешь достигнуть за какой-то промежуток времени. Если твоя цель пожить в арендованном жилье, а потом посмотрим - это один подход и такая цель, как я уже отметил выше имеет свое право на существование, абсолютно же другая стратегическая цель получить в свое распоряжение актив, при этом понимая какие затраты и связанные с ними сложности могут возникнуть.

Почти пополам будет только в первые несколько месяцев. Дифференцированные платежи выгоднее. Именно по причине аннуитетных платежей, в Испании многие остаются и без жилья и с огромным долгом. 

Хм, не буду спорить, у меня есть пара ипотечных договоров где проценты за весь срок чуть выше чем выплаты по телу кредита.

[Uran]

Да, перенёс ты разговор правильно.

Экономя деньги, я могу их либо потратить на что-то более насущное, либо пустить в оборот, либо положить на депозит, подкопить и сделать больше первоначальный взнос. Просто квартира, в которой ты живёшь - это пассив чистой воды и вложиться в него я всегда успею. Кстати, испанская квартира сейчас чистый актив.

[Anderson]

Леша, это твой подход, ты можешь поступить так и потом взять и вложиться в покупку недвижимости. Пассивом его считают потому, что ты там живешь, некоторые финансисты дают определение стоимости недвижимости, которую ты используешь по назначению, а именно живешь в ней, как просто ноль Но при необходимости и при соответствующей конъюктуре рынка (выбирай сам и или или) ты можешь этот пассив превратить в актив путем его продажи. Я правильно рассуждаю или опять запутался в активах и пассивах? (без иронии, я частенько их путаю).

[sprint]

Недвижка в основном это пассив и большой и проще арендовать, если там жить не планируете.

К недвижке до 50 к еворо я это не отношу, вот от 250 к евро я бы задумался что выгоднее.

[Гость Firebird]

Недвижка в основном это пассив и большой и проще арендовать, если там жить не планируете.

К недвижке до 50 к еворо я это не отношу, вот от 250 к евро я бы задумался что выгоднее.

 

Поэтому нужно брать что-то за 100 000 евро 

А вообще - все зависит от того, сколько времени вы там будете проводить. И все легко считается.

 

Если брать май - август - то снять в аренду двушку стоит в неделю в среднем 400 евро. Итого в месяц 1600 евро.

 

Итого, если вы в году останавливаетесь 3 месяца, что в целом разумно для тех, кто думает о своей недвижимости в Испании - это примерно 5000 евро в год.

При этом траты на квартиру, если бы она была ваша, с учетом коммуналки за эти три месяца - примерно 1000 евро в год. 

 

Итого выгода - 4000 евро в год. 

 

При этом когда недвижимость не ваша, то вы реже ездите - ибо это сложнее. Одно дело взять билеты, совсем другое - найти, договориться + становятся мысли - а может быть просто на недельку?

 

Тут целый комплекс вопросов в общем возникает.

[Гость Firebird]

Да и вообще.

Сейчас более-менее машина в Москве стоит от 40 000 евро.

Две такие машины - и у вас собственное жилье

Которое в цене сейчас вряд ли потеряет

[Uran]

Вообще тут однозначного ответа нет и быть не может. Но вот моё мнение, основанное на расчётах, таково, что в Москве нужно не покупать, а арендовать, а в Испании, наоборот, покупать.