Переданная недвижимость в SAREB

[гурд]

Добрый день, Форумчане!
Попал я в не простую ситуацию с недвижимостью. Вначале попробую обрисовать как можно подробнее:
Четыре года назад купил я апартаменты в ипотеку. Но  в то время ипотеку иностранцам не давали, а так как денег на полную стоимость не было, пришлось искать разные варианты. И такой нашёлся. Застройщик предложил оформить на меня купчую, а ипотеку он будет платить сам, а потом переоформим на меня. Сходили к нотариусу, нотариус подтвердил правомерность такого действия, сходили в банк(caja Madrid=Bankia), банк тоже дал согласие. В общем оформил сделку и получил я на руки купчую на своё имя.

Всё было замечательно, я платил каждый месяц ипотеку застройщику, он платил банку и отправлял мне платёжку. Эдилия наша продлилась 3,5 года. Месяц назад я вспомнил, что давненько не получал платёжки от застройщика и запросил их у него. Он мне их прислал. Оказывается, что он уже 7 месяцев не платит ипотеку по моим апартаментам и банк даже поднял % ставку и начисляет каждый месяц пени

Застройщик стал меня уверять, что это делается мне на пользу и он выбивает скидку в 25% на все апартаменты в ипотеке. Я заставил сходить его со мной в банк. Директриса банка сказала, что все апартаменты в нашем комплексе уже переданы ими в SAREB (хотя в нотасимпле по прежнему я владелец)  Трудно выразить словами моё удивление.

Что предлагает банкирша, они типа выбили 25% скидку у сареба на апартаменты при полной выплате. Но так как у меня нет этой суммы, то она предлагает взять ипотеку снова в их банке и погасить полную стоимость саребу за минусом 25%. Написал заявление на ипотеку и вот что настораживает, банкирша не может сказать в течении какого срока будет результат. А в это время ты продолжай платить застройщику, чтобы не было прерываний в платежах-это важно для выдачи ипотеки!!! К тому же не понятно, как может мой банк разговаривать о скидке на апартаменты которые уже переданы или передаются в сареб?

Теперь следующий момент, я попросил застройщика вернуть разницу которую переплатил, он отказался под предлогом, что он и так выбил для меня 25%

Обратился к адвокату. Говорит, что сейчас ведёт два таких дела и банк пытается продать квартиры с аукциона. А так же банк подал на клиента встречный иск, как на не добросовестного покупателя!

Вот такая ситуация

Буду благодарен за любую информацию.

п.с. Так же хочу принципиально получить все деньги которые переплатил застройщику(платёжки за все годы есть). Как это лучше сделать и есть ли шанс?

 

[Гость Firebird]

Вам тут вряд ли кто-то поможет - ни у кого нет подобного опыта

Вам только к адвокату

 

Но я всегда был против подобных хитромудрых вариантов

 

И да - 4 года назад прекрасно давали иностранцем кредиты на недвижимость

[Ayomice]

Что вырисовывается?

Залогодержателем был Caja Madrid (ныне Bankia).

Они уступили права требования SAREBу, то есть получили у него деньги вместо заемщика. Видимо, с 25% дисконтом отдали право требования. Но при этом все права и обязанности сторон по договору должны были остаться неизменными, т.е данный дисконт отношения к заемщику не имеет.

Как регламентированы Ваши отношения с застройщиком?

По идее, застройщику совместно с Вами необходимо обратиться напрямую к новому залогодержателю, и попробовать изменить сторону в договоре ипотеки. Ситуация у Вас очень нехорошая, если не сможете договориться с Застройщиком.

[гурд]

Как регламентированы Ваши отношения с застройщиком?

По идее, застройщику совместно с Вами необходимо обратиться напрямую к новому залогодержателю, и попробовать изменить сторону в договоре ипотеки. Ситуация у Вас очень нехорошая, если не сможете договориться с Застройщиком.

Договор у нас был с опцией выкупа. Но это было только для похода к нотариусу. Больше ни какого договора не было, лишь только комправента.

Застройщик уже разговаривает сквозь зубы и в банк мы с ним ходили. Банк тоже не понятно себя ведёт, не может дать полный расклад по квартире, не может сказать срок рассмотрения заявки на ипотеку. Завтра адвокат к ним пойдёт, попробует выяснить.

Сагреб сегодня ответил, что всё информацию по объекту вы можете получить в любом отделении Bankia

И да - 4 года назад прекрасно давали иностранцем кредиты на недвижимость

Вы не правы. Мне лично показывали предписание из центрального офиса. И конечно это всё я говорю про Bankia!

[Ayomice]

Т.е. документов о том, что Вы полностью оплатили недвижимость у Вас нет?

Тогда в худшем варианте Вас ждет расторжение договора купли-продажи с последующими попытками вернуть уплаченные застройщику средства.

[Гость Firebird]

Договор у нас был с опцией выкупа. Но это было только для похода к нотариусу. Больше ни какого договора не было, лишь только комправента.

Застройщик уже разговаривает сквозь зубы и в банк мы с ним ходили. Банк тоже не понятно себя ведёт, не может дать полный расклад по квартире, не может сказать срок рассмотрения заявки на ипотеку. Завтра адвокат к ним пойдёт, попробует выяснить.

Сагреб сегодня ответил, что всё информацию по объекту вы можете получить в любом отделении Bankia

Вы не правы. Мне лично показывали предписание из центрального офиса. И конечно это всё я говорю про Bankia!

 

Про Bankia вполне может быть

Но я говорю о куче других испанских банков

Т.е. документов о том, что Вы полностью оплатили недвижимость у Вас нет?

Тогда в худшем варианте Вас ждет расторжение договора купли-продажи с последующими попытками вернуть уплаченные застройщику средства.

 

Точно. Гурд серьезно попал

[Anderson]

Договор у нас был с опцией выкупа. Но это было только для похода к нотариусу. Больше ни какого договора не было, лишь только комправента.

Объясните, пожалуйста, что значит с опцией выкупа?

Просто в первом сообщении Вы пишите, что в нота симпле фигурируете Вы как владелец, а опция выкупа - это, как я понимаю - аренда с правом выкупа, которая не несет за собой право собственности, до момента этого самого выкупа, а вносимые платежи вносятся в виде арендной платы, которая в последующем может быть зачтена при оформлении сделки-купли продажи.

 

Ситуация в целом очень плохая, очень велик шанс, что банк отнимет у Вас эту недвижимость.

 

P.S. Договор бы почитать и нота симпле посмотреть, тогда можно было бы понять как лучше действовать. Можете выложить без информации о Вас и о застройщике? То есть, обезличенные документы.

 

P.P.S. В каком регионе недвижимость?

[Sergio]

 

И да - 4 года назад прекрасно давали иностранцем кредиты на недвижимость

не только четыре, но и пять и шесть... личный пример. 30% первоначальный взнос на 30 лет  

Изменено 29 октября 2014 пользователем Sergio

[Гость Firebird]

не только четыре, но и пять и шесть... личный пример. 30% первоначальный взнос на 30 лет  

 

Вот и я об этом говорю

Не было проблем

[ig91]

Брал квартиру у Sareba, никто не мог предсказать, как долго он будет одобрять сделку.  Парень из Caixa, говорил, что у его клиентов были случаи, что по пол-года длился процесс. Агентство, реализовывало еще квартиры в этой же новостройке и тоже точно не могло сроки назвать.  Пару месяцев у меня продолжалось,  пока отдали.

[гурд]

Т.е. документов о том, что Вы полностью оплатили недвижимость у Вас нет?

Тогда в худшем варианте Вас ждет расторжение договора купли-продажи с последующими попытками вернуть уплаченные застройщику средства.

Я наверное плохо описал, я не оплатил полностью недвижимость. А проплатил лишь только 3,5 года из 25   Адвокат показала два таких же дела как у меня сейчас ведёт, только люди всё выплатили и думали что недвижимость уже их, а тут такое

Объясните, пожалуйста, что значит с опцией выкупа?

Просто в первом сообщении Вы пишите, что в нота симпле фигурируете Вы как владелец, а опция выкупа - это, как я понимаю - аренда с правом выкупа, которая не несет за собой право собственности, до момента этого самого выкупа, а вносимые платежи вносятся в виде арендной платы, которая в последующем может быть зачтена при оформлении сделки-купли продажи.

 

Ситуация в целом очень плохая, очень велик шанс, что банк отнимет у Вас эту недвижимость.

 

P.S. Договор бы почитать и нота симпле посмотреть, тогда можно было бы понять как лучше действовать. Можете выложить без информации о Вас и о застройщике? То есть, обезличенные документы.

 

P.P.S. В каком регионе недвижимость?

Когда мы пошли с застройщиком к нотариусу, нотариус сказал чтобы оформить комправенту нужно основание. Сделайте договр аренды с правом выкупа( CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL CON OPCIÓN A COMPRA)

и сразу приходите. И на основании этого контракта была оформлена купчая.

Регион Аликанте.

Документы постараюсь отсканировать, но теперь с 9 утра как на работу...

не только четыре, но и пять и шесть... личный пример. 30% первоначальный взнос на 30 лет  

Пять, шесть лет назад действительно не было. Брали другой объект в ипотеку, не было проблем. А в начале 11 года(зимой) кто в "теме"  знают, что был период когда не давали.

Брал квартиру у Sareba, никто не мог предсказать, как долго он будет одобрять сделку.  Парень из Caixa, говорил, что у его клиентов были случаи, что по пол-года длился процесс. Агентство, реализовывало еще квартиры в этой же новостройке и тоже точно не могло сроки назвать.  Пару месяцев у меня продолжалось,  пока отдали.

Если можно, опишите подробнее как проходил процесс, через кого...

п.с. если хотите можем чозвониться или в личке пообщаться

[АленаИс]

Никаких проблем с выдачей кредитов в Торревьехе, например, в 11 году не было. Снизили выдаваемые суммы кредита с 70 до 50 % (иногда давали и 60), это да. Но давали всем так же, как и годами раньше и годами позже.

И у Вас не Купчая оформлена, а Контракт на аренду жилья с правом выкупа. Т.е. оно до полной выплаты никак не может Вам принадлежать полностью. До полной оплаты Вы его арендуете согласно подписанному у Нотариуса договору. 

Изменено 29 октября 2014 пользователем АленаИс

[гурд]

И у Вас не Купчая оформлена, а Контракт на аренду жилья с правом выкупа. Т.е. оно до полной выплаты никак не может Вам принадлежать полностью. До полной оплаты Вы его арендуете согласно подписанному у Нотариуса договору. 

Контракт был оформлен только на год. Сейчас главное со слов адвоката что есть комправента на моё имя.

Адвокат называла мне как называется такая схема в Испании. К сожалению не запомнил. Говорит эта схема абсолютно закона, но при услоии, что все стороны выполняют свои обязательства. Но как только кто то начинаете отклоняться, тут начинаются проблемы которые распутываются не один год.

Изменено 29 октября 2014 пользователем гурд

[АленаИс]

Сейчас главное со слов адвоката что есть комправента на моё имя.

 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL CON OPCIÓN A COMPRA

Если Вы этот документ называете Купчей или компра вентой, то это не он совсем.

Контракт на покупку, Купчая, так и называется Escritura de compra venta. По такому документу Вы - владелец, даже если кредит выплачиваете.

А у Вас называется Контракт на аренду жилья с возможностью покупки. А по такому - вы арендатор по той схеме и на тот период, что прописан в контракте, с правом выкупа жилья, когда сумма выплаченной аренды уходит в счет погашения стоимости. Лишь после полной оплаты всей стоимости жилья Вы становитесь его владельцем.

 

Ну если только у Вас нет еще какого-то другого нотариального документа.

Если контракт подписан на год, значит, Вы для того, чтоб стать владельцем, должны его в конце срока контракта выплатить полностью стоимость жилья или просто прожив год, платя аренду, продлевать контракт аренды, с правом или без права выкупа, это уже как продавец хочет и смотря, что в пердыдущем написано про срок окончания контракта. Или вы что-то иное имеете в виду, говоря про контракт на год?

Изменено 29 октября 2014 пользователем АленаИс

[гурд]

Повторюсь, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL CON OPCIÓN A COMPRA был оформлен лишь для похода в нотариус, сейчас у меня на руках Escritura de compra venta на моё имя. И в ней указано, что недвижимость в ипотеке и тд

[Ayomice]

Ситуация ясна: Ваша недвижимость является залогом по чужому обязательству (кредиту застройщика). Перестанет застройщик платить по кредиту, отберут у Вас недвижимость. А Ваша возможность взыскать с застройщика убытки определяется тем договором, который у Вас с ним заключен. На основании которого Вы ему ежемесячно деньги переводили. И уж никак это не может быть упомянутый ранее договор аренды с правом выкупа - он носил притворный характер и ничтожен.

Вы сами можете пояснить на каком юридическом основании ежемесячно перечисляли застройщику деньги за свою собственную квартиру?

[АленаИс]

Ну если вы подписали купчую с условием, что кредит платит иное лицо, то гимор обеспечен. Перестало оно платить, жилье тю-тю банку. Самый стремный вариант из возможных. Через кого, интересно, вы покупали, что вас в это втянули, не пояснив рисков. Ну не было никаких проблем с кредитами, хоть тресни...кому то уши не плохо надрать за то, как вам сделку провел. Если они не могли кредит получить, у них "кривые ручки". Давали всем, без проблем, надо было лишь правильные бумаги с правильными цифрами предоставить. Тогда даже апостилей никто не просил, стандартный пакет бумаг. Выдаваемость кредитов 100 %, если ты не 98 летний стаоичок, просящий кредит на 20 лет с пенсией 100 евро.

В 11 году и до и после мы в Банкиа получали кредиты клиентам без никаких проблем, стандартным способом. Зона Аликанте, Торревьеха.

[гурд]

Итак путём недельных маньян(состыковка всех заинтересованных лиц проходила со скрипом) сегодня ситуация прояснилась наконец. Недвижимость на сегодняшний день на моё имя, долг передан банку сареб, но всё в процесе. Сареб озвучил цену(кстати может кому пригодится, цена даже со скидкой). Но проблема в том, что банкиа просит внести 50% чтобы оформить ипотеку. Тут проблема. Несколько недель назад купили другой объект родителям.

Может кто-нибудь знает банк "мухосранский" какой, который выдаёт 70-80% под больший %?

[АленаИс]

Другой банк не даст кредит под недвижимость другого банка, мне так сильно кажется. Хотя, именно с таким не сталкивалась на практике.

И даже если бы и давал, то не более 50, редко 60 %. Больший % очень редко дают отдельные банки под конкретные, не все, свои объекты.

[гурд]

Другой банк не даст кредит под недвижимость другого банка, мне так сильно кажется. Хотя, именно с таким не сталкивалась на практике.

И даже если бы и давал, то не более 50, редко 60 %. Больший % очень редко дают отдельные банки под конкретные, не все, свои объекты.

На свою недвижимость дают очень большой %. Но неужели в Испании нет локальных-мелких банков, которые готовы дать увеличенную сумму ипотеки под больший %?

[АленаИс]

Полагаю, что нет, но утверждать не могу, все банки не исследовала, но они бы себя усиленно рекламировали, наверняка, при таких условиях, чего я не встречала. Для резидентов иная картина, но им и сложнее доход подрисовать, если не достаточный, а наших не сверяют, им легче кредит получить, чем местным, зачастую. Ранее давали до 80, последние годы обычно 50, иногда н0 выходит.

Популяр на часть объектов до 100 % вроде давал раньше, но выбор был мизерный и опыта по тем вариантам у меня нету.

Лет 10 назад наши и по 120 % получали в легкую, но цэ было давно. Потом было 60 -80, сейчас 50. 60, если повезет.

[Uran]

Только если потреб.

[гурд]

А такой вопрос кто-нибудь может прояснить? Нет ли в Испании на законодательном уровне запрета выдавать >50% ипотеки эстранхерам?

[Olga]

На законодательном уровне нет.

[Anderson]

Другой банк не даст кредит под недвижимость другого банка, мне так сильно кажется. Хотя, именно с таким не сталкивалась на практике.

И даже если бы и давал, то не более 50, редко 60 %. Больший % очень редко дают отдельные банки под конкретные, не все, свои объекты.

Даст, во всяком случае мне давали. Связка Santander (продавец), Popular (ипотека). Вообще банку, который выдает ипотеку должно быть без разницы, кто недвижимость продает.