В настоящее время появляется все больше фактов, указывающих на скорое падение стоимости жилья. Банк Сatalunya Сaixa в своем январском докладе, посвященном теме недвижимости в Испании, отметил, что потенциал грядущего снижения составляет 20% относительно ценового уровня 2012 года. Среди аргументов, подтверждающих такое заявление, приводится создание «плохого банка», увеличение предложения недвижимости от банков, а также двойная рецессия, с которой столкнулась испанская экономика.
Чтобы доказать свои выводы, организация проводит анализ различных переменных, а именно: эволюция цен на жилье, финансовые усилия, совершаемые семьями для его покупки, доходы от инвестиций в этом секторе. Кроме того, Сatalunya Сaixa берет для сравнения среднюю цену на новое жилье в Испании в 1997-1999, так как эти же показатели оценивает Организация по экономическому сотрудничеству и развитию (OCDE).
Цены
Определение поведения цен на жилье в Испании не является тривиальным вопросом, поэтому исследование опирается на официальную статистику цен Национального института статистики (INE) и Министерства развития. Изучая эти данные, предприятие определяет, что минимальный уровень стоимости приходится в основном на третий триместр 2012 года, хотя в некоторых регионах этот минимум был достигнут ранее.
Если говорить о максимальной стоимости, относительно которой оценивают падение цен до сегодняшнего дня, доклад показывает, что имеются существенные различия в показателях по автономиям.
Финансовые усилия семей
При изучении финансовых усилий семей, учитывается размер семейного дохода за вычетом налогов, что несколько ограничивает критерии, так как учитываются индивидуальные характеристики каждой семьи. Это позволяет исследовать в развитии способность покупки одинакового типа жилья на протяжении всего проанализированного периода.
В период между 1997 и 1999 годом семья со средним уровнем достатка должна была потратить 2,7 года, чтобы накопить на новый дом площадью 90 кв.м. (примерные характеристики, взятые за основу). В то время как в 2012 этот срок увеличился до 4,5 лет. Эти расчеты предполагают, что для возвращения к показателям 1997-1999 годов при современном уровне дохода семей, цена на квартиры должна уменьшиться на 64,1% относительно зафиксированного в прошлом году уровня. Однако докладчики подчеркивают, что исследование не брало во внимание изменения в условиях финансирования, как, например, эволюция процентных ставок.
Если бы эти факты также учитывались, то нужно было бы проанализировать соотношение ипотечных выплат и чистого дохода семьи. Падение процентных ставок в период между 1995 и 1999, несмотря на увеличение цен, привело к тому, что вышеназванное соотношение сократилось с 23,6% до 16,3% для семьи со средними доходами.
Если говорить о настоящем времени, падение цен после того, как пузырь на рынке недвижимости лопнул, а также улучшение условий финансирования привело к снижению этого показателя до 21,7% в отношении средней цены 2012 года. Однако Сatalunya Сaixa считает, что стоимость жилья должна упасть еще на 22% (с настоящими процентными ставками) для того, чтобы вернуться к средним показателям ипотечных платежей 1997-99 годов.
Наконец, существует так называемый фиксированный критерий исключения для семей, чьи платежи составляют 30% от чистого семейного дохода. В докладе подчеркивается, что такой критерий был необходим в 1995, когда более половины от общего числа семей принадлежали к вышеупомянутой категории. В 2000 этот показатель сократился в результате интенсивного падения процентных ставок. В 2007 из-за повышения цен на жилье он снова поднялся до 66,9%, а в 2011 и 2012 – упал до 49,5% и 40,2% соответственно.
Сatalunya Сaixa отмечает, что для возвращения к уровню 2000 года по этому показателю (с условиями и ценами 2012 года) нужно, чтобы цены на квартиры снизились на 11-12% (имеется в виду новое жилье).
Оценка с точки зрения рентабельности
Анализ инвестиций, связанных с покупкой недвижимости, также позволяет говорить о завышенных ценах на жилье в Испании. Здесь вступают в игру понятия фундаментальной стоимости и эффективной доходности. Первый из них рассчитывается относительно стоимости государственных облигаций до 10 лет (в зависимости от наличия или отсутствия страховой премии), второй проистекает из покупной стоимости или реальной арендной платы, которые были бы возможны при данной фундаментальной стоимости.
Так, между 1997-99 годами фундаментальная стоимость в основном была эквивалентна эффективной доходности (4,7% и 4,5% соответственно). Постепенное увеличение цен привело к падению эффективной доходности до 3,3% к 2008 году.
С тех пор, вскоре после падения цен и арендной платы, эффективная доходность снова выросла до 4,5% в 2012 году. Тем не менее, анализ подчеркивает, что с этим прогрессом фундаментальная стоимость (в теории) должна оставаться на уровне 2012 года или повыситься на 6,6% , исходя из настоящей стоимости государственных облигаций до 10 лет, либо на 5,4%, если брать показатели 2006-08 годов.
Таким образом, цены на жилье должны были снизиться приблизительно на 18% в 2012 году, чтобы эффективная доходность уравновесила фундаментальную стоимость.
Другой способ измерения рентабельности заключается в анализе показателей чистой доходности от аренды необставленной квартиры в новом доме, получаемой REIT (инвестиционными фондами недвижимости). Для того, чтобы чистая прибыль компании от вложения средств в жилье под аренду составила 4,4%, то есть на уровне 1997-99 годов, цены на квартиры в Испании должны упасть на 15%.
