Друзья, привожу вам перевод рекомендаций испанского адвоката Педро Эрнандеса, которые называются: 7 рекомендаций по вопросу договора аренды с правом выкупа. Текст включает мои примечания и дополнения, не противоречащие тексту, а лишь дополняющие его. Сегодняшние условия рынка недвижимости в Испании и трудности многих с продажей или сдачей в аренду своего жилья диктуют новые условия. Теперь стало модным продавать недвижимость в рассрочку. Предлагаем рассмотреть ряд ключевых вопросов с точки зрения собственника/арендодателя и покупателя/арендатора:
1. Договор об аренде с правом выкупа - это смешанный договор лизинга, в который включена определенная опция выкупа жилья (прим. переводчика определенная – означающая описанные условия и сроки выкупа).
2. В связи с тем, что сам по себе подобный договор является юридически сложным, мы рекомендуем обратиться к юристу для его состовления, чтобы учесть интересы как собственника, так и покупателя/арендодателя.
3. Особого внимания заслуживает вопрос внесения первичной оплаты – суммы денежных средств, которые как правило, относятся на опцион и в тоже время является задатком или залогом, который может быть потерян арендодателем/покупателем, если опцион (прим. переводчика: опцион – оговоренная возможность осуществить приобретение собственности на определенных условиях в определенных срок), В этом случае, вы (как арендатор/покупатель) должны быть уверены, что сможете соблюсти условия договора и сроки выкупа жилья, то есть будете иметь достаточное количество средств (своих или заемных) для осуществления покупки.
4. В договоре должны быть абсолютно точно и одназначно указаны цена и срок, в течении которого опцион может быть реализован.
5. Арендатор/покупатель должен убедиться, что недвижимость “свободна” от любых возможных ограничений, которые могут препятствовать реализации опциона. То есть, вы должны проверить все соответствующие документы на собственность, убедиться, что в них таких ограничений нет, так же как проверить уплату всех необходимых налогов и коммунальных услуг.
6. В договоре должен быть четко определен статус платежей за аренду, а именно будут ли они вычитаться из общей суммы стоимости жилья полностью или частично. Такие вопросы должны быть предварительно согласованы между сторонами и изложены в документы ввиде конкретных сумм или процентов от платежей.
7. В случае если арендатор/покупатель, имеет право проживать в недвижимости срок от 5 лет, до момента реализации опциона, вопросы арендной платы регулируются законом городской аренды.
