Правительство и Банк Испании, наконец, дали зеленый свет «плохому банку», которому банки и финансовые организации, нуждающиеся в государственной помощи, передадут свои токсичные активы, связанные с недвижимостью. Компания будет управлять активами 15 лет, после чего будет ликвидирована.
Что такое Sareb или плохой банк?
Компания по управлению активами реструктуризованных банков (Sareb), или как его еще называют – “плохой банк”, - акционерное общество, которая приобретет у банков и сберегательных касс проблемные недвижимые активы в обмен на государственную помощь. Также активами выступят неоплаченные кредиты застройщиков, ипотеки. Ответственность за управление кредитами, недвижимостью и их продажу будет главной задачей корпорации в течение ближайших 15 лет.
Какие активы приобретет банк?
Организации передадут «плохому банку» землю, недвижимость, чья балансовая стоимость превышает 100.000 евро. Например, первоначально банк получит 89 000 сданных домов и 13 миллионов квадратных метров земли, согласно информации из Фонда реструктуризации банков (FROB). Также банк выкупит кредиты застройщиков на сумму свыше 250.000 евро.
Какой объем активов?
С 1 декабря Sareb от национализированных банков (BFA-Bankia, CatalunyaCaixa, Novagalicia Banco и Banco de Valencia) получит активов на сумму около 45 000 миллионов евро.
Впоследствии, банки и сберегательные банки с дефицитом капитала, которым необходима будет государственная помощь, могут передать еще 15 000 млн. евро, согласно оценке FROB. В любом случае, плохой банк не может управлять активам на сумму более чем 90.000 млн., т.к. это будет мешать эффективному управлению активами.
Сколько и как будет платить «плохой банк» за эти активы?
Sareb будет покупать проблемные активы в среднем со скидкой 63,1%, то есть, он будет платить 36,9% от текущей стоимости активов. В случае нового жилья скидка составит 54,2%, 63,2% - для незавершенного строительства и 79,5% - для земли. Что касается кредитов застройщиков, то банк приобретет их со скидкой в 45,6%.
Компания будет платить банкам и сберегательным кассам за эти активы в обмен на субординированный долг, гарантированный государством, что позволит им использовать его качестве гарантии перед Европейским центральным банком (ЕЦБ) при получении дешевого финансирования, а также для увеличения своей ликвидности.
Кто будет продавать активы? Может ли обычный человек приобрести недвижимость из “плохого банка”?
Продавать активы будут его управляющие организации - FROB и его частные акционеры, которые назначат соответствующие группы по управлению и продаже активов. Эти группы смогут подписать соглашения с риэлторскими агентствами, застройщиками, финансовыми учреждениями, а также со специализированным веб-сайтами для эффективной продажи активов. Сам Sareb не будет иметь офисов, штаб-квартиры, куда сможет пойти человек и приобрести недвижимость.
Как установливаются цены и скидки на покупку недвижимости банком?
Банк Испании, ответственный за установление конечной цены каждого актива или портфеля активов, принимает во внимание их «реальную экономическую стоимость», согласно FROB. Далее применяются скидки из расчета будущих затрат на управление активами, будущей рентабельности частных акционеров. Кроме того, цена будет варьироваться в зависимости от организации, нахождения, состояния объекта.
Плохой банк будет выдавать субординированные облигации для покупки активов? Они будут учитываться как государственный долг?
Это будет зависеть о того, привлечет ли Sareb частных инвесторов или нет. Предполагается, что у «плохого банка» будет около 8% от общей суммы активов. FROB надеется, что основными акционерами банка будут частные инвесторы, и в первую очередь, банки и страховые компании. Если это произойдет, то эти облигации не увеличат государственный долг.
Что заработает государство с «плохого банка»?
Установив большие скидки при покупке активов, “плохой банк” может начать их продавать по цене, выше рыночной, что позволит восстановить рынок недвижимости. Согласно бизнес-плана Sareb, средний годовой доход ожидается на уровне 14%-15%. В любом случае, правда, в первые года доход будет небольшим, а в некоторых случаях, возможны даже потери. В случае выполнения плана, через 15 лет банк получит рентабельность в 210%-220%.
Организации, передающие свои активы в «плохой банк» выиграют или прогирают?
На первый взгляд, проиграют, т.к. им придется продать свои активы с существенной сидкой, однако, это позволит привлечь 5 000 – 6 000 млн. евро свободных денежных средств, тем самым уменьшив помощь от Брюсселя. Кроме того, это позволит финансовым учреждениям избавится от проблемных активов и “оздоровиться”.
Приведет ли «плохой банк» к снижению цены на недвижимость в целом?
Некоторые финансовые учреждения предполагают, что скидки при продаже имущества «плохому банку» повлияет на рынок недвижимости в целом, вызвав снижение цены. Но Правительство и Банк Испании отвергают эту возможность, объясняя, что стоимость передачи – цена, устанавливаемая административно, вне рынка, и никак не может служить настоящим рыночном эталоном.
Кто будет входить в руководство «плохого банка»?
Организация будет иметь президента и совет директоров, как и любая другая компания. Состав совета директором будет оглашен в ближайшие недели. Минимальное количество его членов – 5, максимальное – 15. Примерно 1/3 из них должны быть независимыми, “людьми с признанной профессиональной репутацией, с подтвержденным опытом работы в сфере недвижимости, реструктуризации долга и управления рисками”, -отмечается в заявлении FROB.
Кроме того, будут назначены комитеты по аудиту, вознаграждениям и назначениям. А также будет создана внешняя комиссия, состоящая из представителей министерства экономики и финансов, Банка Испании, CNMV, а также независимых международных экспертов, призванная контролировать деятельности компании по соблюдению поставленных целей.
Есть ли «плохие банки» в других странах?
Да. Ирландия, Голландия, Германия и Швеция, в частности, создали свои собственные компании по управлению активами, чтобы “вылечить” свои финансовые институты. Испанский случай похож на ирландский: в стране было сформировано Национальное агентство по управлению активами (NAMA) после того, как лопнул пузырь недвижимости. Швеция сделала то же самое в 90-х годах, когда рынок недвижимости рухнул. Другие страны, как Нидерланды и Германия создали подобные банки для слияния токсичных активов, не связанных с недвижимостью.
