Падение цен на жилье и индекса Euribor, чаще всего используемого при высчитывании ипотечной ставки, в настоящее время банки активно пытаются компенсировать высокими дифференциалами.Это приведет к тому, что некоторые ипотечные договоры, подписанные сегодня, в будущем превратятся в ловушки для заемщиков.
В октябре 2008 показатель Euribor достиг максимума – 5,526 процента, что вместе с более удобными, чем сегодня, дифференциалами создало риск неуплат.
Сейчас ситуация меняется в противоположную сторону. Индекс достиг минимума (0,54% в сентябре), а дифференциал составляет около 2,5%, что в будущем может стать настоящей ловушкой: например, если средняя сумма, которую должен выплатить заемщик за 25 лет, составляет 150 000 евро, при дифференциале 2,5% ежемесячный платеж может увеличиться с 711 евро при сегодняшнем значении Euribor до 1012 евро, если индекс поднимется до 4%.
Если вы все-таки решили взять ипотеку, вам следует знать, что выгодно можно приобрести жилье, принадлежащее банкам, поскольку финансовые учреждения в настоящее время владеют большим количеством недвижимого имущества, которое «отягощает их баланс», и для того, чтобы избавиться от него, они предлагают очень хорошие условия для покупателей.
Например, банк Santander предлагает финансирование до ста процентов (что на сегодняшний день просто немыслимо) на покупку своих квартир. Дифференциал также очень конкурентоспособный – Euribor +1,75% . Максимальный срок финансирования – 40 лет.
Той же стратегии придерживается и Deutsche Bank, предлагая ипотечную программу Ligeradb с дифференциалом всего 1,25% + Euribor, максимальным сроком до 40 лет и 100% финансированием стоимости жилья.
Интернет-банки выставляют меньше требований для получения ипотечного кредитования. ING Direct выпустил на рынок свою программу Hipoteca Naranja с дифференциалом 2,69%, финансированием 80% от оценочной стоимости дома и тремя сопутствующими услугами: оплата счетов через банк, открытие зарплатного счета и страхование жилья.
Ипотека Activo Bank предлагает кредит под 2,25% (с пределом в 3%), в то время как Hipoteca Open от Openbank финансирует 70% от стоимости жилья с дифференциалом 2,50%. Кроме того, необходимо открыть зарплатный счет, заключить договор об оплате счетов через банк и оформить страховку жилья.
Что касается традиционных банков, наиболее доступные ипотечные займы предлагает Bankinter: дифференциал 1,95% по программе Variable, но здесь максимальный срок ипотеки составляет 30 лет. Кредит с аналогичным дифференциалом можно получить в Deutsche Bank по программе Hipotecambio, позволяющей получить финансирование для смены жилья.
Хорошей альтернативой являются ипотеки с фиксированной процентной ставкой. Такой вариант предлагает Banco Sabadell (фиксированная ставка – 6,5%).
Специалисты советуют перед подписанием документов необходимо обговорить размер комиссий за новации, т.е изменение изначальных условий договора, и суброгацию, чтобы в дальнейшем защитить себя на случай повышения индекса Euribor, а также иметь в будущем возможность для изменения условий кредитования.
Нижний предел (cláusulas del suelo) и верхний предел (cláusulas del techo), соответственно, минимальная и максимальная процентная ставка, продолжают действовать. Следует избегать любого типа минимальных ставок, так как они не позволяют извлечь выгоду при возможном падении Euribor. По прогнозам, индекс может достичь 2%.
