Выигрывают ли банки от ипотеки?

[Olga]

2011 год стал годом устойчивого роста разницы между ссужаемыми и привлекаемыми банками средств в связи с применением банками новых ипотечных кредитов: так, в 2008 году ставка была Euribor +0,65% , а в 2011 - Euribor + 1,58%. И вероятно, что это увеличение продолжится и в 2012 году. Доход банка, конечно, увеличивается, однако стоит учитывать, что банк несет расходы по предоставлению ипотеки, уменьшая таким образом свою валовую прибыль.

Чтобы понять, сколько заработает ваш ипотечный банк, давайте сначала рассмотрим расходы, которые банк несет по выдаче и обслуживанию ипотеки.

Все расходы можно разделить на три основные вида:

1) затраты на финансирование:

Для того, чтобы выдать нам деньги под ипотеку банк должен располагать этими средствами, которые обычно поступают из двух источников: своей депозитной базы клиентов и финансовых рынков.

В первом случае, высокие затраты следуют из того, что называется войной депозитов (предположим, что ипотечная ставка начинается с 3,5%, а процент по вкладам составляет 4%), что влечет за собой высокую стоимость денег для банка.

Что касается финансовых рынков, то ипотечные ценные бумаги находятся не в фаворе из-за остуствия доверия и плохих ипотечных историй. Банки не доверяют друг другу, они предоставляют кредиты друг другу понемногу, и использования средств Европейского центрального банка (ЕЦБ) в настоящее время является единственным вариантом для многих организаций.

Конечно, вес каждого из источников финансирования варьируется в зависимости от банка: около 70% финансирования осуществляется за счет депозитов клиентов, а остальные 30% - на финансовых рынках.

2) операционные расходы:

а) расходы на привлечение кредита: расходы включают в себя маркетинг, анализ и формализацию новых кредитов, также часто сюда включат и комиссию на открытие счета и рассмотрение кредита.

б) расходы на рассмотрение кредита: включат в себя ИТ, финансовую стороны, такие как печать чеков, бланков, ИТ-база. Как правило, банк очень часто оценивает эти затраты как незначительные по сравнению с ежемесячным платежом по кредиту.

в) расходы на коллекторские услуги по неоплаченым кредитам: но так как эти расходы напрямую связаны с неоплатой клиентом кредита, то они полностью перекладываются на клиентов.

Все эти операционные расходы в целом могут составлять около 0,25% в год.

3) расходы по просрочке платежей

Третья по величине затрат статья включает в себя невыплаченные кредиты. 5 лет назад процент невыплаченных кредитов почти равнялся 0. Кроме того, цены на жилье росли и росли, поэтому невыплаченный кредит не был проблемой для банков, отобранная недвижимость продавалась по завышенной цене и банк оставался в прибыли. Поэтому данная статья банками и не учитывалась.

Однако, обстоятельства изменились. Экономический кризис увеличил количество обанкротившихся людей, и, к сожалению, многие кредиты сейчас находятся или в процессе судебного иска, или недвижимость уже выставлена на жилищном аукционе.

Банк Испании (BDE) требует, чтобы банки вводили в единую систему подобные просрочки платежей по кредитам для отслеживания и возможности контролировать уровень затрат банков. Но так как существует реальный залог (жилье), а процесс иска, его рассмотрения, вынесения решения и продажи жилья очень длинный, банкам очень сложно оценить реальную стоимость своих потерь по непогашенным кредитам, но очевидно, что они выросли по сравнению с 0% 5 лет назад.

Таким образом, выигрывает ли банк и получает ли прибыль от ипотеки?

Если мы сложим все расходы (расходы на финансирование, операционные расходы и увеличенные затраты по невыплаченным кредитам) и итог сравним с существующей в настоящее время ставкой по ипотеке (Euribor + 1.50% эквивалентно примерно в общей сложности 3,5%), то мы увидим, что банки не зарабатывают большие деньги на ипотеке, хотя это все же не совсем верно.

В арсенале каждого банка есть ряд инструментов, которые позволяют ему увеличить свою доходность по ипотечным кредитам, так называемые, косвенные доходы:

- долговое обязательство по автоматическому списанию суммы кредита с заработной платы: таким образом банк пытается обезопасить себя от просрочек платежей

- комиссии по техническому обслуживанию и операциям текущего счета: они являются еще одним источником постоянной прибыли для банков

- тарифы для дебетовых и кредитных карт

- обязательное страхование для предоставления кредита: это еще один источник дохода, который в настоящее время активно используется банками. Этот продукт обеспечивает и защиту кредита (страхование жизни заемщика, страхование недвижимости), и является источником дополнительных доходов, не требуя никаких дополнительных расходов со стороны банка

- кросс-продажи других продуктов, которые генерируют доход, управление запасами, паевые инвестиционные фонды или пенсионные фонды, персональные кредиты и т.д.

Выбирая ипотеку, помните, что банк будет всегда стараться заработать на ней и внимательно изучайте условия по выплате кредита, чтобы не оказаться в итоге у разбитого корыта, а не в домике у моря.

[Vladimir111]

Если бы банки не зарабатывали даже на самых дешевых кредитах... они бы этого не делали !!!

Они в любом случае зарабатывают... у них моржа всегда есть !!!

Самые прозрачные балансы это в банках... потому как там сразу видно как дышит банк !

Не жалейте банкиров... в своих проблемах они виноваты сами... просто кончились СВЕРХПРИБЫЛИ особенно на межбанке !

А работать только с клиентом тяжеловато и лень !!!

[Ayomice]

Кстати, на второй же год ипотеки можно заменить страховку, навязанную банком, на приемлемую для Вас (естественно, более дешевую). Только не забудьте известить банк об этом, иначе по умолчанию Вашу страховку автоматически продлят на следующий год, и у Вас получится "двойная" страховка.