Господа,Таки пришло время посчитать )

[yozh]

Евро 55,а значит квартиру в Москве за 5 500 000 можно купить(смотрю самый демократичный сервис http://www.cian.ru/)общей площадью 35-39М2 ,последняя или предпоследняя станция метрополитена,в 10 мин. ходьбы. 

Сдавать такую в долгосрочную аренду можно за 25 000(делим на 55 = 454 евро ежемесячно чистыми (коммуналка и свет оплачивает квартиросъемщик) 454х12=5448эро год с этого мы платим 300 рублей в год налог (ну пока платим столько)

.

Смотрю solvia.es естественно самую дешёвую Торревьеху(в других местах просто такого нет ) 5 500 000 = 100 000,можно взять 2 двухкомнатные квартиры 45-50М2,даже с мебелью,пускай от бабушки(но мы на это не смотрим,мы же бизнесмены,мы под сдачу берём!)  Данное недвижимое имущество мы с упорством сдаём весь год,но как жизнь показывает, только с июня по август,по максимально высокой цене 30 евро\день (правда не реально,по хорошему такое 25 стоит,ведь мы не в беспроводной интернет ни в кондиционер не вложились)и считаем 100% загрузку(что не реально) 30х3=90х30=2700х2 (мы же помним что купили 2 квартиры )=5400 

Но мы не платили ещё ничего за свет,воду,иби (ирнр даже не считаю) а это минимум 1500 за квартиру выходит, х на 2 = 3000

5400-3000=2200 лучший доход за год(ну да,за 3 месяца) с двух квартир(и заметьте,это при условие если мы размещаем свои объявления о сдачи совершенно бесплатно)

 

 

Оппоненты ? 

[FAV]

Считать еще рано... 

Процесс еще в самом начале...

Еще только начал проседать рынок аренды в Москве, еще не грянул ипотечный кризис в столице... 

 

Через годик имеет смысл считать...

[yozh]

Считать еще рано... 

Процесс еще в самом начале...

Еще только начал проседать рынок аренды в Москве, еще не грянул ипотечный кризис в столице... 

 

Через годик имеет смысл считать...

Вы правы,но московский рынок просядет максимум на 5% , Ибо слишком много желающих стать счастливым обладателем столичного жилья из нашего дальнего востока и уж тем более СНГ 

Изменено 29 октября 2014 пользователем yozh

[FAV]

Вы правы,но московский рынок просядет максимум на 5% , Ибо слишком много желающих стать счастливым обладателем столичного жилья из нашего дальнего востока и уж тем более СНГ 

Желающие есть пока в столице деньги и работа есть... 

В 99 желающих было не меньше, а квартиру за 15 кбаксов можно было купить...

[prostov]

Вы правы,но московский рынок просядет максимум на 5% , Ибо слишком много желающих стать счастливым обладателем столичного жилья из нашего дальнего востока и уж тем более СНГ 

Собственно в ваши расчеты вмешивается ещё несколько неизвестных:

1. Стоимость евро растёт. Сколько Вы получите за Мск. квартиру когда евр будет 70-90 руб?

2. Вводимый налог на недвижимость в РФ ? Посчитайте с учетом !?

3. Как повлияет рост курса евр на туристический поток из России? Или Вы эти убитые квартиры будете сдавать европейцам?

4. Усложнение с инвестированием в Испании из России.

5. Наконец надежность. Рынок недвижимости Испании и России. При наличии кризиса и санкций.

Все эти неизвестные действуют разнонаправлено, но в основном против сдачи в России. Я имею ввиду тенденции.

[Igor_ch]

Евро 55,а значит квартиру в Москве за 5 500 000 можно купить(смотрю самый демократичный сервис http://www.cian.ru/)общей площадью 35-39М2 ,последняя или предпоследняя станция метрополитена,в 10 мин. ходьбы.

Сдавать такую в долгосрочную аренду можно за 25 000(делим на 55 = 454 евро ежемесячно чистыми (коммуналка и свет оплачивает квартиросъемщик) 454х12=5448эро год с этого мы платим 300 рублей в год налог (ну пока платим столько)

.

Смотрю solvia.es естественно самую дешёвую Торревьеху(в других местах просто такого нет ) 5 500 000 = 100 000,можно взять 2 двухкомнатные квартиры 45-50М2,даже с мебелью,пускай от бабушки(но мы на это не смотрим,мы же бизнесмены,мы под сдачу берём!) Данное недвижимое имущество мы с упорством сдаём весь год,но как жизнь показывает, только с июня по август,по максимально высокой цене 30 евро\день (правда не реально,по хорошему такое 25 стоит,ведь мы не в беспроводной интернет ни в кондиционер не вложились)и считаем 100% загрузку(что не реально) 30х3=90х30=2700х2 (мы же помним что купили 2 квартиры )=5400

Но мы не платили ещё ничего за свет,воду,иби (ирнр даже не считаю) а это минимум 1500 за квартиру выходит, х на 2 = 3000

5400-3000=2200 лучший доход за год(ну да,за 3 месяца) с двух квартир(и заметьте,это при условие если мы размещаем свои объявления о сдачи совершенно бесплатно)

Оппоненты ?

Добрый день! Опять же сравниваем краткосрочную и долгосрочную аренду. А если вводные по Торревьехе поменять? 300 евро на долгосрок. Не знаю цен на аренду в Вашем городе, но думаю что это реально. Тогда 12*300=3600. Коммуналка на арендаторе. Иби и коммунидат ну положим 1000 евро. Сильно от дома зависит конечно. Итого 2600 с квартиры. С двух 5200. Ну очень рядом с Москвой. Не находите?

[Гость Firebird]

Добрый день! Опять же сравниваем краткосрочную и долгосрочную аренду. А если вводные по Торревьехе поменять? 300 евро на долгосрок. Не знаю цен на аренду в Вашем городе, но думаю что это реально. Тогда 12*300=3600. Коммуналка на арендаторе. Иби и коммунидат ну положим 1000 евро. Сильно от дома зависит конечно. Итого 2600 с квартиры. С двух 5200. Ну очень рядом с Москвой. Не находите?

 

Плюс нет валютных и санкционных рисков...

[Seriy]

Для тех, кто не в курсе- налог на недвижимость в России существует уже давно. Сейчас вводят новые правила его расчета, но эти изменения коснутся всерьез только очень старых квартир. Это где квартиры 39 метров рядом с метро за 25 тыс рубл? 30-35 я бы сказал, исходя из собственного опыта.

Во-вторых, доход не считают навсегда, его считают на определенный ограниченный промежуток времени, через 5-10 лет много чего изменится. Если брать отрезок 10 лет назад и купить кв в Москве и Торрев- посчитайте ...

[Гость Firebird]

Для тех, кто не в курсе- налог на недвижимость в России существует уже давно. Сейчас вводят новые правила его расчета, но эти изменения коснутся всерьез только очень старых квартир. Это где квартиры 39 метров рядом с метро за 25 тыс рубл? 30-35 я бы сказал, исходя из собственного опыта.

Во-вторых, доход не считают навсегда, его считают на определенный ограниченный промежуток времени, через 5-10 лет много чего изменится. Если брать отрезок 10 лет назад и купить кв в Москве и Торрев- посчитайте ...

 

Да - однушка у метро - я бы сказал это 35. За 25 - я бы сказал - дайте две

 

Но сравнение в перспективе - не на пользу Москвы. Недвижимость Москвы сейчас на пике стоимости. 

А в Торревьехе - очень даже наоборот

[Seriy]

Нет, недвижимость Москвы сейчас не на пике. И выглядит абсолютно нереальным радикальное снижение цен. Имхо, цены через какой-то промежуток времени начнут снова расти до цен мировых столиц. Прогноз по евро относительно доллара- падение, прогноз по движению инвестиц капитала- движение будет из Европы.

[Гость Firebird]

Нет, недвижимость Москвы сейчас не на пике. И выглядит абсолютно нереальным радикальное снижение цен. Имхо, цены через какой-то промежуток времени начнут снова расти до цен мировых столиц. Прогноз по евро относительно доллара- падение, прогноз по движению инвестиц капитала- движение будет из Европы.

 

Прогнозы по сути - это вождение пальцем по ветру.

 

Не на пике - ну посмотрите статистику по недвижимости в Москве за последние года три.

 

И опять - с учетом девальвации рубля - в евро она упала процентов на 30 за последние года два.

 

В Испании же то что у меня есть выросло от 40 до 100% за три года.

 

Я, конечно, ничего не продавал и не собираюсь, но продались несколько похожих объектов.

Так что не стоит себя убеждать Если бы я вложил деньги не в испанскую недвижимость - а в московскую, то я бы по факту получил убыток от 70 до 130%

[Kijna]

Москва 24: Что ждет рынок недвижимости в пределах МКАД 

 

 

 

 

[Гость Firebird]

Прям Испания в 2006 году

[Seriy]

Да нет никаких проблем- вот Вам график стоимости московской недвижимости-

http://monetarism.ru/realty-price-chart.shtml

пик был в 2009 году.

Из этого же графика видно, что за последние 10 лет вложение в недвиж Москвы принесло доходность в сотни проц и это не учитывая аренды. Во сколько раз за посл десять лет подорожала Торривьеха?

Три года- это спекулятивные инвестиции. Если спекулировать, так в акции Германии, опять огромна доходность за последнии три года при 100% ликвидности.

Даже недвижимость Берлина , думаю, была доходней Торревьехи за три года при реальной 100% гарантии аренды.

[Гость Firebird]

Да нет никаких проблем- вот Вам график стоимости московской недвижимости-

http://monetarism.ru/realty-price-chart.shtml

пик был в 2009 году.

Из этого же графика видно, что за последние 10 лет вложение в недвиж Москвы принесло доходность в сотни проц и это не учитывая аренды. Во сколько раз за посл десять лет подорожала Торривьеха?

Три года- это спекулятивные инвестиции. Если спекулировать, так в акции Германии, опять огромна доходность за последнии три года при 100% ликвидности.

Даже недвижимость Берлина , думаю, была доходней Торревьехи за три года при реальной 100% гарантии аренды.

 

 

То что вы говорите - не имеет никакого отношения  к реальности. Вы возьмите еще расценки за 100 лет

Из приведенного же вами графика видно, что минимум 5 лет уже ничего не растет

 

И нужно учесть, что развалу СССР всего лишь чуть меньше 25 лет. Не те горизонты

 

Сейчас стоимость недвижимости - прокачалась и поползла вниз. Можно было бы сказать - посмотрим на пятилетние горизонты - но не буду. Ибо опять - смысла нет. На мой взгляд - рынок недвижимости Москвы перегрет и расти не будет. А скорее всего в рублях упадет процентов на 20 - 30 на горизонте пару лет.

 

На тему недвижимости Торревьехи - она была перегрета так же как сейчас московская. Поэтому когда пузырь лопнул - она пошла вниз. Сейчас будет расти и растет.

 

В общем - ваши выгладки я совсем не понимаю - ибо они на мой взгляд пытаются сравнить не сравниваемое - в случае Испании вы почему-то сравниваете 8 лет падения, а в случае Москвы - 10 лет надувания пузыря.

 

В моем же случае мне интересен профит. Из ваших же слов очевидно, что профита я бы не получил в случае покупки недвижимости в Москве - никакой. А в евро или долларах даже бы потерял процентов 30. 

А на сколько вырастет недвижимость в Торревьехе - еще будет видно. Ибо она ТОЛЬКО начала расти. В МОЕМ случае я УЖЕ получил профит - как я и писал.

 

Ну а так - время рассудит. Вы исходите из своих предпосылок, я из своих. Я получаю деньги, вы ожидаете, надеясь, что недвижимость Москвы продолжит и дальше расти. Ну - флаг вам в руки. Тут многие говорили про депозиты в рублях. Я говорил - что это феерический идиотизм. Ну - время показало кто был прав. Про недвижимость - так же

 

В Россию я уже ничего не вкладываю как раз лет 5.

На тему гарантированной сдачи - вы видимо не много сдаете недвижимости и не имеете представления о том, о чем говорите.

Сдать можно все в любой заднице - вопрос лишь в стоимости.

[Seriy]

Я свою покупку чего-то в Испании, если куплю, не рассматриваю как инвестицию, скорее как омертвленные деньги по необходимости из соображений удобства.

Рад за Вас, что получается на этом зарабатывать, почему бы и нет. Но говорить, что вложения в испанскую недвижимость- надежная инвестиция с доходностью от 40 до 100% ( за какой срок?) я бы не стал- у меня такого ощущения от наблюдения рынка на котором ГОДАМИ висят объекты в продаже- нет. Если б это было так, то акулы бизнесса с Уолл-стрит не дали бы Вам ничего купить в Торревьехе- всё бы скупили на корню.

[FAV]

Если б это было так, то акулы бизнесса с Уолл-стрит не дали бы Вам ничего купить в Торревьехе- всё бы скупили на корню.

Они и скупили. В результате ипотечного кризиса, весьма значительная часть банков с токсичными активами перешла американцам.

[Гость Firebird]

Я свою покупку чего-то в Испании, если куплю, не рассматриваю как инвестицию, скорее как омертвленные деньги по необходимости из соображений удобства.

Рад за Вас, что получается на этом зарабатывать, почему бы и нет. Но говорить, что вложения в испанскую недвижимость- надежная инвестиция с доходностью от 40 до 100% ( за какой срок?) я бы не стал- у меня такого ощущения от наблюдения рынка на котором ГОДАМИ висят объекты в продаже- нет. Если б это было так, то акулы бизнесса с Уолл-стрит не дали бы Вам ничего купить в Торревьехе- всё бы скупили на корню.

 

Акулы бизнеса с Уолл Стрит как раз очень не плохо пакетами скупают испанскую недвижимость

Вы если за новостями не следите и не знаете что происходит - то почему делаете выводы, противоречащие реальному положению вещей?

 

Я кстати этого никогда не понимал - люди утверждают одно, а в реальности на самом деле совершенно противоположное. Вот зачем вы так делаете? Это же или показывает вашу глупость (извините) или вы намеренно искажаете действительность.

 

Вот, кстати, новость - чтобы не быть голословным, а то вдруг окажется, что вас в Гугле забанили - тык

Ну и плюс вспомним покупку Соросом акций FCC

 

На тему срока - я уже писал об этом.

По факту - два года и получилась такая доходность.

 

А на тему того, что ГОДАМИ висит - ну вы продайте на ликвидом московском рынке двушку в Бирюлево за миллион евро. Посмотрим, сколько она на рынке провисит

[yozh]

Собственно в ваши расчеты вмешивается ещё несколько неизвестных:

1. Стоимость евро растёт. Сколько Вы получите за Мск. квартиру когда евр будет 70-90 руб?

2. Вводимый налог на недвижимость в РФ ? Посчитайте с учетом !?

3. Как повлияет рост курса евр на туристический поток из России? Или Вы эти убитые квартиры будете сдавать европейцам?

4. Усложнение с инвестированием в Испании из России.

5. Наконец надежность. Рынок недвижимости Испании и России. При наличии кризиса и санкций.

Все эти неизвестные действуют разнонаправлено, но в основном против сдачи в России. Я имею ввиду тенденции.

1. - В расчет взят именно курс 55 (т.к. думаю в итоге таки и будет плавать в этой границе в ближайшее время)

2,3.4.5 - Налоги отдельная тема,т.к. и в РФ и Испании они каждый год только увеличиваются(тем более для владельцев двух и более единиц недвижимости).На Россиян ставку не делаю,в основном граждане ЕС (повесил фальшь объявление о сдаче квартиры в Испании,провисело год,всего  48 запросов начиная с конца мая по конец августа,и ещё на семану санту  4 запроса от русских )

Риски с санкциями для владельцев не резидентов,согласитесь тоже велики.

 

Добрый день! Опять же сравниваем краткосрочную и долгосрочную аренду. А если вводные по Торревьехе поменять? 300 евро на долгосрок. Не знаю цен на аренду в Вашем городе, но думаю что это реально. Тогда 12*300=3600. Коммуналка на арендаторе. Иби и коммунидат ну положим 1000 евро. Сильно от дома зависит конечно. Итого 2600 с квартиры. С двух 5200. Ну очень рядом с Москвой. Не находите?

Даже если так,суммы похожие,но согласитесь что спокойнее управлять "своими активами" ближе к дому.

 

Плюс нет валютных и санкционных рисков...

Про санкции Postov у ответил.

 

Да - однушка у метро - я бы сказал это 35. За 25 - я бы сказал - дайте две

 

Но сравнение в перспективе - не на пользу Москвы. Недвижимость Москвы сейчас на пике стоимости. 

А в Торревьехе - очень даже наоборот

ну так по 35000х12=420 000 / 55 = 7 636  ваще шикос   

[yozh]

Возможно есть смысл вкладываться в Мадрид,Барсу или Валенсию под круглогодичную сдачу для туристов,но за 100 000 если честно не знаю,можно ли что то в центре купить?

[АленаИс]

Про Барсу тут статья была, вроде, что там ловят тех, кто сдает нелегально активно сейчас и временно прекращали выдачу лицензий на аренду. Не вникала сильно, наискосок читала. Ты поинтересуйся ситуацией по тем городам сначала. Наши деревни пока не трогают, большинство втихую сдают.

[Гость Firebird]

Возможно есть смысл вкладываться в Мадрид,Барсу или Валенсию под круглогодичную сдачу для туристов,но за 100 000 если честно не знаю,можно ли что то в центре купить?

 

Ну ты в центре Москвы за 5 500 000 ничего не купите

 

Надо сравнивать сравниваемое

 

Плюс я все же за диверсификацию - что-то должно быть в Москве, а что-то и в Испании

 

Так же я почти уверен, что сейчас накроется медным тазом недвижимость в Киеве. Вот ее тогда тоже можно будет покупать На 10-ти летнюю перспективу

[yozh]

Ну ты в центре Москвы за 5 500 000 ничего не купите

 

Так я и написал что не знаю что можно за такие деньги купить..

 

Надо сравнивать сравниваемое

 

Плюс я все же за диверсификацию - что-то должно быть в Москве, а что-то и в Испании

 

 

Вот и сравнил Москву с Торревьехой 

 

Диверсификация изначально есть у 99% находящихся тут на форуме,рассуждение на тему о дальнейшем смысле финансирования в рынок Испании или Москвы.

 

Так же я почти уверен, что сейчас накроется медным тазом недвижимость в Киеве. Вот ее тогда тоже можно будет покупать На 10-ти летнюю перспективу

А это да! Квартиры на Крещатике такие есть шикарные,шо аж московские сталинки позавидую.

[prostov]

А это да! Квартиры на Крещатике такие есть шикарные,шо аж московские сталинки позавидую.

Так они шо, хозяев ещё не поменяли? Люстрация способствует ротации.

[Tatianalloret]

Так же я почти уверен, что сейчас накроется медным тазом недвижимость в Киеве. Вот ее тогда тоже можно будет покупать На 10-ти летнюю перспективу

а очередной Стрелков-Гиркин провозгласит КНР с особым статусом, и квартира ваша на Крещатике будет национализироована.