Когда лучше погасить ипотеку?

[Arlett]

Подскажите,пожалуйста, как выгоднее гасить кредит: до пяти лет, или после прошествия этого срока?, а то два риэлтора говорят по-разному

[Элль]

Читайте условия и мелкий шрифт!!! Условия же у всех разные. Бывает, что вообще заранее ничего гасить нельзя. Без подробной инфы, кто ж вам скажет, что у вас понаписано в контракте и что именно вам будет выгодно.

[Julia1964]

Действительно, это зависит от банка и условий договора. У нас, например, если погасим до 5 лет, выплачиваем банку 0,5%, после - 0,25% при досрочном погашении.

[Turisto]

Вы считать не пробовали... разница в 0,25 и 0,5%% на 100 000 - это 250Е, т.ч. я не знаю какую ипотеку надо иметь, что бы это было критично или на сколько закрывать...

 

при ипотеке на 100 000, при 3,5% (средняя сейчас по стране, срок кредита не важен) если вы закрываете на 7 500 или больше, вы выигрываете при любой комиссии, при другой ипотеке, надеюсь цифры сами умножите.

 

Я бы гасил и плевать на 250Е, которые вы потеряете из пересчёта ГОДОВЫХ, погашение всегда в +, или вы надеетесь, что ставки европейские всегда на нуле будут ?

[Julia1964]

Turisto, я считать пробовала, если бы у меня были деньги, я и ипотеку бы не брала . А пока приходится и взносы выплачивать, и откладывать для погашения, для последующего показа денег на счете. Вот так у нас, у бюджетников . Домик-то у моря хочется сразу - приходится считать!

[Turisto]

Расчёты даны на 100 000, скажем так - на 1Е погашенный вы "теряете" 0,0025Е - это окупиться при следующем месячном взносе. Вывод - есть возможность закрыть на 1Е - закрывайте и не зависит ни от момента, ни от сроков, ни от размера кредита.

 

При Европейских "штрафных санкциях" за досрочное погашение вы в любом случае в плюсе.

 

Вы спросили, вам ответили.

[Uran]

Тут можно смотреть и иначе. Свою ипотеку вообще не вижу смысла гасить вперёд, т.к. она под 4,5%, а рентабельность инвестиций у меня выходит где-то в районе 7%, т.е. на "лишние" деньги выгоднее взять ещё один объект и сдавать, а не гасить "дешёвые деньги".

[Tatiana KDGest]

Согласна с тем, что все выводы надо делать, вооружившись калькулятором. При расчетах, не забывайте, что при полном погашении ипотеки, надо оформлять нотариальное закрытие ипотеки, т.е. cancelación de la hipoteca, а это подразумевает оплату нотариального гонорара 300-450 евро. После чего, факт снятия ипотечного обременения надо зафиксировать в регистре собственности, что обойдётся примерно в ту же сумму.

[Igor-Benik]

Я думаю, что ипотеку нужно погасть немедленно, как только появятся на это деньги. Чем дольше она висит на человеке, тем больше переплата.

Все просто.

[Uran]

Я думаю, что ипотеку нужно погасть немедленно, как только появятся на это деньги. Чем дольше она висит на человеке, тем больше переплата.

Все просто.

Игорь, выше я написал, в каком случае этого делать как раз не нужно.

[Igor-Benik]

Я прочитал ) и полностью согласен.

Но это единственный случай, когда ее не надо гасить.

В трех миллионах других случаях, лучше погасить и забыть )

Ах да, ИМХО )

Edited September 9, 2014 by Igor-Benik

[Uran]

Мне кажется, что здесь очень существенный процент купивших недвижку в итоге сдаёт её...

[prostov]

Тут можно смотреть и иначе. Свою ипотеку вообще не вижу смысла гасить вперёд, т.к. она под 4,5%, а рентабельность инвестиций у меня выходит где-то в районе 7%, т.е. на "лишние" деньги выгоднее взять ещё один объект и сдавать, а не гасить "дешёвые деньги".

При условии, что вам дали ипотеку без первоначального взноса. А это для нашего соотечественника редкость.

То есть, чтобы получить эти "дешевые деньги" надо как минимум вложить 50% своих. Дальше моих знаний не хватает.

Остаются вопросы. Например такой. Вы сказали, что рентабельность Ваших инвестиций 7%. Получается, что Вы ежегодно теряете на инвестиции 7-4,5=2.5%. Это Ваши потери. То есть чем больше первоначальный взнос, тем менее выгодны эти "дешовые" деньги.

Теперь о сдаче в аренду. Это отдельная тема, которая здесь активно обсуждается. Оказывается сдача в аренду, если Вы не занимаетесь недвижимостью профессионально, не такое уж выгодное дело. Это работа.Особенно, если Вы и сами планируете отдыхать в ней.

Далее. Вам повезло, если Ваши инвестиции приносят 7% в валюте.Тогда зачем заниматься недвижкой?Если у Вас и так всё хорошо. По Марксу вроде достаточно 5%, чтобы капитал обнаглел от этих денег.

Считаю, что обмануть банки и государство, играя по их правилам, всё равно, что пытаться обыграть казино в рулетку, рассматривая ставки в игре как инвестиции и ожидая прибыль от выигрыша.

Вообще всё это очень мутно.

Кстати многие наши соотечественники вкладывают именно свободные средства, а не изымают их из бизнеса. То есть о 7% речи не идет.

Кстати тут на сайте были люди хотевшие получить заём под....%. Но там, как я понял совсем другая история

[Turisto]

Вы считаете % но не считаете тело кредита, садитесь - 2, при ипотеке 3,5% на 10 лет - получается (цифры специально ровные, что бы потом можно было легче переводить на любую другую ипотеку) Расчёты примерные без прогрессий и другой мишуры.

 

% в мес.= 292 Е

тело= 833

+ ежегодное - обслуживание счёта, страховка жизни и трудоспособности, жилья +/- 1000Е

 

= 14,5% годовых - Уже.

 

Я понимаю, что из них 9,9% (тело) - это реверсное финансирование, но вы с инвестиций их тут не получаете, вы получаете только 7% из них теряете 4,6% (% и т.д.), остаётся 2,4% (от ваших 7), накладываем 9,9% и получается, что вы "теряете" 7,5%... Не все и не совсем конечно теряете, большинство - это как пенсионный фонд на 10 лет, сами себе платите, только без %, много составляющих там, долго писать - короче Вы в минусе, не большом, но поверьте мне - В МИНУСЕ

 

Что бы обслуживать ипотеку с выгодой для вас со 100кЕ, взятых в ипотеку под 3,5% на 10 лет вы должны получать с такой же инвестиции 17,5% + налоги конечно, ясен пень...получить их конечно можно и на фин.рынках и на "хлебах", но нужно в№бывать !

 

ПОВЕРЬТЕ, в банках не дураки сидят и если бы им было просто самим эти 100кЕ крутить под 17,5%, ясен пень  - ипотеки бы вы ни когда бы не увидели, а так они стригут, вы платите

 

Они конечно крутят % и побольше, но там уже риски и они работают на деньгах клиента и берут %, потому как свои деньги (вкладчиков и акционеров) под такие риски класть им ни кто не позволит ни они сами, ни Правительство Испании, 2008 помните ? вот после него и запретили.

Edited September 9, 2014 by Turisto

[canuck]

Согласна с тем, что все выводы надо делать, вооружившись калькулятором. При расчетах, не забывайте, что при полном погашении ипотеки, надо оформлять нотариальное закрытие ипотеки, т.е. cancelación de la hipoteca, а это подразумевает оплату нотариального гонорара 300-450 евро. После чего, факт снятия ипотечного обременения надо зафиксировать в регистре собственности, что обойдётся примерно в ту же сумму.

Ну и цены, у нас за тоже самое берут 10 баксов в лэнд анд тайтл оффисе безо всяких нотариусов.

Просто приносишь им письмо из банка и всё.

Пардон за оффтоп.

[Ром]

Вы считаете % но не считаете тело кредита, садитесь - 2, при ипотеке 3,5% на 10 лет - получается (цифры специально ровные, что бы потом можно было легче переводить на любую другую ипотеку) Расчёты примерные без прогрессий и другой мишуры.

 

% в мес.= 292 Е

тело= 833

+ ежегодное - обслуживание счёта, страховка жизни и трудоспособности, жилья +/- 1000Е

 

= 14,5% годовых - Уже.

 

Я понимаю, что из них 9,9% (тело) - это реверсное финансирование, но вы с инвестиций их тут не получаете, вы получаете только 7% из них теряете 4,6% (% и т.д.), остаётся 2,4% (от ваших 7), накладываем 9,9% и получается, что вы "теряете" 7,5%... Не все и не совсем конечно теряете, большинство - это как пенсионный фонд на 10 лет, сами себе платите, только без %, много составляющих там, долго писать - короче Вы в минусе, не большом, но поверьте мне - В МИНУСЕ

 

Что бы обслуживать ипотеку с выгодой для вас со 100кЕ, взятых в ипотеку под 3,5% на 10 лет вы должны получать с такой же инвестиции 17,5% + налоги конечно, ясен пень...получить их конечно можно и на фин.рынках и на "хлебах", но нужно в№бывать !

 

ПОВЕРЬТЕ, в банках не дураки сидят и если бы им было просто самим эти 100кЕ крутить под 17,5%, ясен пень  - ипотеки бы вы ни когда бы не увидели, а так они стригут, вы платите

 

Они конечно крутят % и побольше, но там уже риски и они работают на деньгах клиента и берут %, потому как свои деньги (вкладчиков и акционеров) под такие риски класть им ни кто не позволит ни они сами, ни Правительство Испании, 2008 помните ? вот после него и запретили.

Как-то Вы лихо с математикой обращаетесь Можно просто из тела инвестиций перебрасывать в тело кредита необходимую сумму. Разница в 2.5% останется в инвестициях

[dimdimjch]

Вы считаете % но не считаете тело кредита, садитесь - 2, при ипотеке 3,5% на 10 лет - получается (цифры специально ровные, что бы потом можно было легче переводить на любую другую ипотеку) Расчёты примерные без прогрессий и другой мишуры.

 

% в мес.= 292 Е

тело= 833

+ ежегодное - обслуживание счёта, страховка жизни и трудоспособности, жилья +/- 1000Е

 

= 14,5% годовых - Уже.

 

 

 

какие то тела , реверсные поставки ...

 

ипотечный калькулятор выдает на сумму 100к  3.5% примерно 989 /мес со 100% голой ипотеки без комиссий

 

если из всех остальных расходов вычеркнуть все расходы которые бы так и так присутствовали при и после покупки

квартиры за полную оплату сразу, то в итоге вряд ли наберутся и 6-8% годовых 

Edited September 9, 2014 by dimdimjch

[Eva]

Я не очень разбираюсь в испанской ипотеке. Скажите, а уплаченные проценты не списываются с подоходного налога? Или все тут платят налоги в России? И уплаченные проценты просто повисают в воздухе? 

[Uran]

При условии, что вам дали ипотеку без первоначального взноса. А это для нашего соотечественника редкость.

То есть, чтобы получить эти "дешевые деньги" надо как минимум вложить 50% своих. Дальше моих знаний не хватает.

Остаются вопросы. Например такой. Вы сказали, что рентабельность Ваших инвестиций 7%. Получается, что Вы ежегодно теряете на инвестиции 7-4,5=2.5%. Это Ваши потери. То есть чем больше первоначальный взнос, тем менее выгодны эти "дешовые" деньги.

Теперь о сдаче в аренду. Это отдельная тема, которая здесь активно обсуждается. Оказывается сдача в аренду, если Вы не занимаетесь недвижимостью профессионально, не такое уж выгодное дело. Это работа.Особенно, если Вы и сами планируете отдыхать в ней.

Далее. Вам повезло, если Ваши инвестиции приносят 7% в валюте.Тогда зачем заниматься недвижкой?Если у Вас и так всё хорошо. По Марксу вроде достаточно 5%, чтобы капитал обнаглел от этих денег.

Считаю, что обмануть банки и государство, играя по их правилам, всё равно, что пытаться обыграть казино в рулетку, рассматривая ставки в игре как инвестиции и ожидая прибыль от выигрыша.

Вообще всё это очень мутно.

Кстати многие наши соотечественники вкладывают именно свободные средства, а не изымают их из бизнеса. То есть о 7% речи не идет.

Кстати тут на сайте были люди хотевшие получить заём под....%. Но там, как я понял совсем другая история

Да, 40% своих было. Да, именно поэтому нужно стараться максимизировать финансирование банком. Да, сдача это работа. И она мне нравится. Про Маркса не понял. Я говорю именно про рентабельность инвестиций в конкретную квартиру. Дальше вообще какие-то очень мутные рассуждения. У меня нет бизнеса, иного, кроме сдачи.

[Uran]

Вы считаете % но не считаете тело кредита, садитесь - 2, при ипотеке 3,5% на 10 лет - получается (цифры специально ровные, что бы потом можно было легче переводить на любую другую ипотеку) Расчёты примерные без прогрессий и другой мишуры.

 

% в мес.= 292 Е

тело= 833

+ ежегодное - обслуживание счёта, страховка жизни и трудоспособности, жилья +/- 1000Е

 

= 14,5% годовых - Уже.

 

Я понимаю, что из них 9,9% (тело) - это реверсное финансирование, но вы с инвестиций их тут не получаете, вы получаете только 7% из них теряете 4,6% (% и т.д.), остаётся 2,4% (от ваших 7), накладываем 9,9% и получается, что вы "теряете" 7,5%... Не все и не совсем конечно теряете, большинство - это как пенсионный фонд на 10 лет, сами себе платите, только без %, много составляющих там, долго писать - короче Вы в минусе, не большом, но поверьте мне - В МИНУСЕ

 

Что бы обслуживать ипотеку с выгодой для вас со 100кЕ, взятых в ипотеку под 3,5% на 10 лет вы должны получать с такой же инвестиции 17,5% + налоги конечно, ясен пень...получить их конечно можно и на фин.рынках и на "хлебах", но нужно в№бывать !

 

ПОВЕРЬТЕ, в банках не дураки сидят и если бы им было просто самим эти 100кЕ крутить под 17,5%, ясен пень  - ипотеки бы вы ни когда бы не увидели, а так они стригут, вы платите

 

Они конечно крутят % и побольше, но там уже риски и они работают на деньгах клиента и берут %, потому как свои деньги (вкладчиков и акционеров) под такие риски класть им ни кто не позволит ни они сами, ни Правительство Испании, 2008 помните ? вот после него и запретили.

Вы мне? Просто рассуждения для моего случая неверные в корне. Вопрос стоял нужно ли гасить ипотеку заранее или нет, т.е. тело выплачивается в любом случае, но:

1) деньги дешевеют (даже в Европе, а уж тем более в России), поэтому чем позже я его погасил, тем дешевле он мне в номинальном выражении;

2) затраты на процентные расходы, страховку (у меня не 1000 евро, а в 2 раза меньше), коммуналку и налог покрываются арендой + остаются ещё деньги.

Собственно я к тому, что если появились свободные деньги, то лучше не гасить ипотеку, а найти удачный объект с выгодным финансированием и вложиться в него.

Абстрагируясь от данного конкретного случая, хочу заметить, что это вообще нормальная ситуация, что компания живёт в долг. Это позволяет ей расти и развиваться. Главное, чтобы долг был в разумных пределах. В России отношение чистого долга к EBITDA до 2 считается нормой, в Европе, где ставки ниже, даже до 5.

[prostov]

Да, 40% своих было. Да, именно поэтому нужно стараться максимизировать финансирование банком. Да, сдача это работа. И она мне нравится. Про Маркса не понял. Я говорю именно про рентабельность инвестиций в конкретную квартиру. Дальше вообще какие-то очень мутные рассуждения. У меня нет бизнеса, иного, кроме сдачи.

Вот теперь понятна Ваша позиция. То есть сдача квартиры внаем это и есть Ваш бизнес! Но вопрос то был другой. Я так понял, что топикстартёр не собирается покупать последующую недвижимость, а просто хочет сохранить деньги. Для других целей. Например, чтобы жить сейчас не откладывая на потом.

Попутный вопрос, раз уж Вы подняли эту тему: "Абстрагируясь от данного конкретного случая, хочу заметить, что это вообще нормальная ситуация, что компания живёт в долг"-это Ваши слова. С абстрактными долгами абстрактных компаний всё понятно.

Но у компаний свои юристкосульты и финсоветники. И их здесь не ходит.

Вы правильно написали, что квартира не Ваша, пока не выплатили взнос с процентами. То есть Вы должник.

Собственно вопрос. До каких пор можно набирать в долг? Другими словами, когда банк откажется одобрить вам кредит?

На второй? на третьей, на пятой квартире?

[Uran]

Вот теперь понятна Ваша позиция. То есть сдача квартиры внаем это и есть Ваш бизнес! Но вопрос то был другой. Я так понял, что топикстартёр не собирается покупать последующую недвижимость, а просто хочет сохранить деньги. Для других целей. Например, чтобы жить сейчас не откладывая на потом.

В том-то и дело, что вопрос был задан очень обще и появились такие же общие ответы, что гасить надо asap, на что я привёл пример, совершенно обратной ситуации. Конечно, если квартира пассив (вы в ней живёте), то лучше выплатить быстрее, а если актив, рентабельность которого выше стоимости денег, то ситуация обратная.

Попутный вопрос, раз уж Вы подняли эту тему: "Абстрагируясь от данного конкретного случая, хочу заметить, что это вообще нормальная ситуация, что компания живёт в долг"-это Ваши слова. С абстрактными долгами абстрактных компаний всё понятно.

Но у компаний свои юристкосульты и финсоветники. И их здесь не ходит.

Давайте проговорим более конкретно, тем более, что я финансами в том числе и занимаюсь. Вообще, строго говоря, для оценки эффективность инвестпроекта надо сравнивать средневзвешенную стоимость привлечённых средств (WACC) и внутреннюю норму доходности (IRR). Если IRR > WACC, то такой проект рентабелен. WACC упрощённо можно посчитать, как средневзвешенная стоимость ипотеки и собственных средств (да, они тоже имеют стоимость). Хотя финансировал банк 60% от стоимости квартиры, но с учётом всех налогов и покупки техники и мебели, вышло примерно 50 на 50. Стоимость ипотечных денег с учётом страховок 5,4%, собственные средства оцениваем по евробондам - это сейчас 4,65%. Итого WACC можно принять как 5%.

IRR считается от дисконтированного денежного потока (DCF), который в свою очередь является суммой операционного и инвестиционного потоков. Операционный, понятно, это ваша выручка, минус коммунальные затраты, услуги агентства, налоги. Инвестиционный - это та сумма, в которую обошлась Вам квартира вместе с налогами и ремонтом, фактически это одна большая отрицательная сумма в первый период. Причём обслуживание ипотеки в операционном потоке ни в коем случае не считается, т.к. тело долга заложено в инвестициях, а проценты учтены в WACC. У меня при самых консервативных предпосылках выходит IRR 6,7%.

Вы правильно написали, что квартира не Ваша, пока не выплатили взнос с процентами. То есть Вы должник.

Собственно вопрос. До каких пор можно набирать в долг? Другими словами, когда банк откажется одобрить вам кредит?

На второй? на третьей, на пятой квартире?

У каждого банка свои правила, но LaCaixa, например, смотрит, чтобы суммарный ежемесячный платёж не был выше 1/3 вашего среднемесячного дохода за последний год. Я вот сейчас как раз жду подтверждение второй ипотеки.

[Anderson]

Я прочитал ) и полностью согласен.

Но это единственный случай, когда ее не надо гасить.

В трех миллионах других случаях, лучше погасить и забыть )

В случае с фискальными резидентами с этим нужно быть аккуратным, так как предполагает заведение определенной суммы на свой испанский счет, что соответственно может повлечь за собой необходимость заплатить налог на доход. 

В том-то и дело, что вопрос был задан очень обще и появились такие же общие ответы, что гасить надо asap, на что я привёл пример, совершенно обратной ситуации. Конечно, если квартира пассив (вы в ней живёте), то лучше выплатить быстрее, а если актив, рентабельность которого выше стоимости денег, то ситуация обратная.

Давайте проговорим более конкретно, тем более, что я финансами в том числе и занимаюсь. Вообще, строго говоря, для оценки эффективность инвестпроекта надо сравнивать средневзвешенную стоимость привлечённых средств (WACC) и внутреннюю норму доходности (IRR). Если IRR > WACC, то такой проект рентабелен.

Только к этому всему еще стоит взять в расчет сроки. Если мы говорим про ипотеку, то есть затраты на ее открытие и соответственно при раннем погашении, если размазать эту сумму на срок, который она выплачивалась, то годовой процент может зашкалить и расчеты будут выглядить по-другому.

У каждого банка свои правила, но LaCaixa, например, смотрит, чтобы суммарный ежемесячный платёж не был выше 1/3 вашего среднемесячного дохода за последний год. Я вот сейчас как раз жду подтверждение второй ипотеки.

Насколько мне известно, такое требование у всех испанских банков. Плюс з.п. должна ежемесячно поступать на счет, поэтому и просят справку из банка.

[HighEvil]

Вы считать не пробовали... разница в 0,25 и 0,5%% на 100 000 - это 250Е, т.ч. я не знаю какую ипотеку надо иметь, что бы это было критично или на сколько закрывать...

 

при ипотеке на 100 000, при 3,5% (средняя сейчас по стране, срок кредита не важен) если вы закрываете на 7 500 или больше, вы выигрываете при любой комиссии, при другой ипотеке, надеюсь цифры сами умножите.

 

Я бы гасил и плевать на 250Е, которые вы потеряете из пересчёта ГОДОВЫХ, погашение всегда в +, или вы надеетесь, что ставки европейские всегда на нуле будут ?

 

если честно я уверен что ставки будут даже падать, ибо расти им уже никто не даст. сразу попрут невыплаты и как следствие кризис. ипотека это кровь экономики щас. но в целом 3.5% больше похоже на рассрочку. свои бабки лучше в бизнесе своем оставить и взять такую ипотеку...

[Uran]

Только к этому всему еще стоит взять в расчет сроки. Если мы говорим про ипотеку, то есть затраты на ее открытие и соответственно при раннем погашении, если размазать эту сумму на срок, который она выплачивалась, то годовой процент может зашкалить и расчеты будут выглядить по-другому.

Эти затраты у меня в расчётах пошли в инвестиционный поток, т.е. как общие затраты на приобретение актива и приведение его в готовый для сдачи вид.

Насколько мне известно, такое требование у всех испанских банков. Плюс з.п. должна ежемесячно поступать на счет, поэтому и просят справку из банка.

Я просто могу говорить только за свой банк, но тебе в данном вопросе виднее. В принципе, разумное требование. Сейчас выписку с зарплатного счёта из российского банка предоставлял.