Купить квартиру, сдать ее в аренду через Airbnb и не облажаться

[Cetreria]

Вы, конечно, слышали про Airbnb и про то, как люди легко и без напряга зарабатывают хорошие деньги и общаются с продвинутыми и легкими на подъем иностранцами. Иногда вы еще читали рассказы о том, как арендаторов и арендодателей Airbnb кидали на деньги или уносили из квартиры ценные вещи, но об этом в другой раз. ЦП попался неплохой кейс с практическими советами насчет того, как успешно сдать квартиру каким-нибудь приезжим голландцам.

Примечание: все цены и реалии рынка здесь в долларах и с поправкой на западную практику. Если вы решили такое провернуть в Москве – цены, условия и риэлторы будут другими, но общий принцип всё равно во всех странах одинаков.

 

 

В 2012 году герой этого рассказа приобрел квартиру специально, чтобы сдавать ее через Airbnb. Целый год он управлял арендой квартиры удаленно, а после поделился полученными результатами и своими наблюдениями.

Найдите квартиру, которую можно купить для этой цели

Все листинги на Аirbnb снабжены публично доступным календарем, который показывает, на какие дни квартира забронирована, на какие – нет. Это очень удобный инструмент для выбора квартир, которые можно рассмотреть в качестве объекта для покупки.

Для начала найдите листинг в том районе или городе, который вас интересует, посмотрите на вкладку с календарем. Сосчитайте число красных квадратов (когда забронированы места на ночь), умножьте на стоимость аренды в свободные дни, отмеченные зеленым, – и получите примерное представление о том, сколько можно заработать в месяц.

 

 

В Штатах пока еще достаточно мест, где стоимость недвижимости достаточно низкая. Можно отыскать неплохую квартиру в одном из наиболее популярных городов по цене до $50 тыс.

Герой рассказа нашел квартиру в Вегасе за $40 тыс. Площадь квартиры – 750 кв. футов, 1 спальня, 1 ванная. Но в здании есть бассейн с джакузи и даже теннисный корт. Всего этого более чем достаточно даже для требовательных путешественников.

 

 

Перекрыть пол – та еще задача.

 

 

Икеи в Вегасе нет, так что пришлось много времени ждать, пока доставка разных интернет-магазинов привезет разные товары из разных концов штата. Если вы думаете поступить так же – сверьте сроки доставки и время работы локальных служб доставки, магазинов и складов. Правильно подобрав поставщиков и ритейлеров, можно сэкономить время и нервы (и немного денег).

Все работы заняли примерно три недели, чтобы подготовить квартиру к прибытию первых гостей.

 

 

Итак, начнем…

Закончив с квартирой, ремонтами и обстановкой, выставляем квартиру в листинг. Квартира, у которой мало просмотров и отзывов, само собой малопопулярна у новых клиентов. Для начала привлечь клиентов можно, снизив ставку за ночь на пару первых недель, пока не наберете несколько позитивных отзывов. Поднимать цену можно, лишь получив определенное количество хороших отзывов.

Еще можно воспользоваться услугами профессионального фото-сервиса Аirbnb (они бесплатны в Штатах). К вам приедет фотограф и поснимает немного, получатся хорошие снимки для вашей новой квартиры.

Квартира с хорошими фотоснимками, сделанными широкоугольной камерой, привлекает примерно в 10 раз больше отзывов и запросов, чем обычная с парой любительских необработанных фото.

Что нам стоит дом построить

Цена покупки квартиры на вторичном рынке: $40,000
Затраты на мебель и обстановку: $10,000

Выручка:
Ноябрь 2012 – Ноябрь 2013: $19,613
В среднем за месяц: $1,634
Прибыль за месяц: $1,134 (после уплаты счетов за уборку и по коммунальным счетам)
За год прибыль получилась $13,608

Цифры могли быть и больше, но первые пару недель собственник жил там сам + бесплатно пару раз пускал пожить там своих друзей.

Сохраняя такие показатели, можно отбить стоимость квартиры примерно года за 4. 

Если вы всё равно хотите заработать на Airbnb…

Найдите толковых менеджера и уборщика
Без правильного подхода к управлению квартирой и регулярной уборки ваша локация не протянет долго. Толковый уборщик обойдется порядка $200 ежемесячно. Еще столько же будут стоить услуги того, кто поможет с листингами, обновлением информации и звонками / встречами с клиентами.

Создайте умный подход к чекинам
Люди никогда не въезжают в тот же день, когда выехали ваши предыдущие постояльцы. Кроме того, надо дать немного времени на уборку вашей приходящей горничной. Оптимальные часы: для выписки – полдень, для вписки – 3 часа дня.

Покупайте наборы всего необходимого
Стоит постоянно держать в квартире 3-4 набора полотенец и простыней, пару упаковок туалетной бумаги. Так не надо будет перемывать / перестирывать всё в спешке. Уборщику так тоже проще работать: забрать в стирку грязное, постелить / положить чистое.

Купите Nest
Nest – отличный способ автоматизировать управление микроклиматом и приборами в квартире, в которой долго никого нет. Отключает кондиционеры, отопление, электричество – очень удобно. Стоимость этого прибора для «умного дома» отобьется примерно за пару месяцев интенсивного использования. Там еще есть онлайн-аккаунт для удаленного управления вашим прибором.

Купите Lockitron
Еще одна важная задача – разобраться с ключами для постояльцев. Часто новые гости прибывают с опозданием или рейс у них задерживают – и вот тогда Lockitron придет на помощь: в роли ключа в заданное точно время выступает мобильник гостя, а не человек со связкой бренчащих железяк.

Опасайтесь плохих отзывов
Получение плохих отзывов – худшее для вашего бизнеса. Ведь отзывы постоянно висят на странице, и любой сможет прочесть негатив о вашей квартире (точно так же, как позитив). Будьте внимательны.

Квартира – это не «пассивный доход»
Да, при правильном менеджменте гости будут довольны и будут уезжать / приезжать без визуального или голосового контакта с владельцем. Но могут возникнуть и форс-мажорные обстоятельства: на этот случай вы должны быть готовы к звонку в любое время суток, чтобы всё решить максимально быстро и удобно для ваших новых жильцов.

 

Оригинал статьи

[vito2000]

Отличная статья. Спасибо. 

 

Только в Москве Lockitronом, к сожалению, не обойдешься, т.к. везде на подъездах стоят домофоны, придется или самому ездить (что делает бессмысленным такое занятие) или нанимать менеджера, что снижает прибыльность до простой сдачи в аренду.

Изменено 3 ноября 2013 пользователем vito2000

[vito2000]

 

Квартира – это не «пассивный доход»

Да, при правильном менеджменте гости будут довольны и будут уезжать / приезжать без визуального или голосового контакта с владельцем. Но могут возникнуть и форс-мажорные обстоятельства: на этот случай вы должны быть готовы к звонку в любое время суток, чтобы всё решить максимально быстро и удобно для ваших новых жильцов.

 

Вот в этом и проблема, что это не "пассивный доход", придется или самому или нанимать управляющего для решения текущих вопросов, уборки и т.д. и т.п. Еще в России обязательно фотографируют паспорт на случай проблем - это тоже функция управляющего, хотя если есть оплата онлайн, то есть и номер карты, но он где-то в системе - сам арендодатель его не видит. 

 

Кстати, в Испании тоже в 90% случаев потребуется управляющий для вышеописанных вопросов.

 

Также, при суточной аренде жильцы не берегут квартиру, каждые полгода-год будет необходим косметический ремонт и более частая замена мебели. Что вместе с расходами на управляющего снижает прибыль до простой долгосрочной аренды.  

[canuck]

Управлящая компания возьмёт себе процентов 30 (10-12 при долгосрочной аренде), но всё-равно выгодно получается, даже с учётом того, что цены на жильё в Вегасе значительно выросли  последний год-два.

[Eva]

Надо еще учитывать налог на недвижимость (или его в ЛасВегасе нет?) и ежемесячные платежи по уходу за территорией, бассейном и проч. Правда, все эти расходы можно списывать с налогооблагаемой базы. 

[canuck]

Я думал, что в подсчётах это учтено. В Неваде налог на недвижимость не сильно высокий в отличие от Флориды, например.

А вот HOA fee (оплата за содержание общей территории) в кондо-комплексах могут кусаться, это да.

Я не вижу кто может быть потенциальным клиентом посуточной сдачи квартиры  в Вегасе. Народ приезжает наскоками, на week-end, им надо поселиться поближе к стрипу, а уж в гостиницах недостатка там нет.

Частенько номера раздают по бросовым ценам (в середине недели) в рассчёте на то, что отели возьмут своё на рулетке.

От нас народ любит туда летать поразвлечься плюс шоппинг, никто квартиру не ищет, все останавливаются в гостиницах, зачем им эти заморочки.

Хотя, с другой стороны, на homeaway больше 400 единиц жилья там стоит под сдачу...

[Cetreria]

статью выложил применительно к Испании.
мне кажется, большинство обходится без управляющих компаний, а поиском надежного человека. Сколько не пользовался Аирбнб в Испании всегда приходил какой-то левый чувак и отдавал ключи, принимал квартиры и т.д.

Реально просто нужно найти нормального уборщика и человека, кто будет сдавать и принимать жилье.

А часто сами хозяева живут в этом же городе рядом и сдавать просто местным в разы менее прибыльно, чем туристам через аирнб

с их гарантиями и раскрученностью

основной плюс - не нужно ни из кого выбивать деньги и париться, что тебя кинут - аирбнб сразу берет 100% твоих денег + свою комиссию

[OlgaBCN]

статью выложил применительно к Испании.

мне кажется, большинство обходится без управляющих компаний, а поиском надежного человека. Сколько не пользовался Аирбнб в Испании всегда приходил какой-то левый чувак и отдавал ключи, принимал квартиры и т.д.

Реально просто нужно найти нормального уборщика и человека, кто будет сдавать и принимать жилье.

А часто сами хозяева живут в этом же городе рядом и сдавать просто местным в разы менее прибыльно, чем туристам через аирнб

с их гарантиями и раскрученностью

основной плюс - не нужно ни из кого выбивать деньги и париться, что тебя кинут - аирбнб сразу берет 100% твоих денег + свою комиссию

Опробовано в Испании,

работает!

[vito2000]

сновной плюс - не нужно ни из кого выбивать деньги и париться, что тебя кинут - аирбнб сразу берет 100% твоих денег + свою комиссию

 

Сколько у них комиссия?

[OlgaBCN]

Сколько у них комиссия?

около 7-8%

распределяется как 2+6 или 3+5,

ни разу не было точного числа (а уж я за этим следила!)

Меньшая часть с собственника, бОльшая - с туриста.

[kelly]

мы планировали делать так для родителей, чтобы был дополнительный доход у них, но самим следить за  их квартирами. здесь только один вопрос: официально нельзя сдавать жилье? а Испания отслеживает как-то, что ты сдаешь через airbnb? могут ли потом быть какие-то санкции?

[OlgaBCN]

Если счёт, на который приходят оплаты, резидентский и подотчётный налоговой (мой случай), то информация поступает в налоговую.

Поэтому надо иметь счёт или резидентский - но не подотчётный налоговой (но лукратива, например), или нерезидентский. Вы же не 50 тысяч в год будете с этого делать?

[Anderson]

Какая-то реклама Airbnb. На там же букинге можно сдавать, да и еще дофига сайтов с куда большей эффективностью чем Airbnb.

[Uran]

У меня тут вопрос. Я свою квартиру на Airbnb разместил и 15 на 6 дней приедут люди из Германии. Это первый опыт сдачи через Airbnb и у меня вопрос по выводу денег. Я указал пока реквизиты своего счёта в La Caixa. Конечно, очень удобно, если еврики будут падать прямо туда и оттуда же я буду платить ипотеку, но вот вопрос с налогами... Конечно, я их не плачу (а кто тут платит?) и не очень-то пока собираюсь. Есть ли у банков практика, что в случае приходов с таких сайтов как Airbnb стучать в налоговую или можно на этот счёт не париться? У кого есть какой опыт на этот счёт? Спасибо!

 

Какая-то реклама Airbnb. На там же букинге можно сдавать, да и еще дофига сайтов с куда большей эффективностью чем Airbnb.

А кто букинга и homeaway.com что ещё посоветуешь?

[Cetreria]

если ставить сдачу на поток, лучше купить лицензию

где-то здесь было подобное обсуждение и обмен опытом легальной сдачи в аренду

никогда не знаешь, что взбредет в голову банковскому планктону

[Uran]

Про поток пока не думаю. Скорее компенсация пока простаивает. Я всё равно ремонт не делал - там и так нормально было, только мебель в Конфораме купил и технику в МедиаМаркете, поэтому пусть живут люди пока. Надо поискать тему по лицензию, но, по-моему, она там выгодна только при действительно хороших оборотах.

[Anderson]

А кто букинга и homeaway.com что ещё посоветуешь?

Честно говоря больше ничего особенно не посоветую кроме испанских - https://es.tripwell.com/ - это сайт от фотокасы, и http://es.rentalia.com/ - это сайт от идеалисты.

[АленаИс]

я сдавала через дачa booking.ru - успешно на летний сезон. там платно. одно объявление 100 евро в год. мне с лихвой окупилoсь

[Uran]

Честно говоря больше ничего особенно не посоветую кроме испанских - https://es.tripwell.com/ - это сайт от фотокасы, и http://es.rentalia.com/ - это сайт от идеалисты.

Спасибо.

А по банку и налогам есть какая-то информация?