Покупка недвижимости в Испании для сдачи в аренду

[Igor_ch]

Но честно говоря, не вижу никаких преимуществ покупки чего-то существенного для сдачи в Испании, кроме диверсификации, - за разницу в рентабельности можно оставить человека в России/Украине, который будет за всем следить, летать иногда да и останется еще прилично.

    Можно уточнить о какой собственно рентабельности в современных условиях в России мы говорим? 5-7% годовых? А именно такие показатели у моих товарищей занимающихся сдачей в аренду коммерческой недвижимости. Ведь я так понимаю, что рентабельность мы считаем от текущих цен на недвижимость? Я просто слабовато в этом понимаю. Но вот пример из моей жизни: есть новая квартира рыночной стоимостью 3,2-3,4 млн. Без ремонта. Ремонт и мебель 1,5-2,0 млн. Итог имеем квартиру стоимостью 4,7-5,4 млн. рублей. За сколько её надо сдавать? По моим прикидкам дороже 30-35 тыс. на долгий срок сдать будет тяжело. Итого 360-420 тыс. рублей и рентабельность в от 6,6 до 8,9%. Средняя где-то 7,5% до налогообложения. Цифры на мой взгляд реальные. Не думаю, что сильно с другими городами России отличаются. 

    Где я неправ в расчетах? Подскажите. Варианты сдачи по часам-суткам я не рассматриваю. Хотя понимаю, что там доходность однозначно выше будет. На такие варианты не готов ​ . Да и конкуренция там просто бешеная.

     Если я прав в расчетах, то вряд ли по процентной доходности мы сильно превосходим испанскую недвижимость. Знатоки поправьте меня!

[henaromatus]

    Можно уточнить о какой собственно рентабельности в современных условиях в России мы говорим? 5-7% годовых? А именно такие показатели у моих товарищей занимающихся сдачей в аренду коммерческой недвижимости. Ведь я так понимаю, что рентабельность мы считаем от текущих цен на недвижимость? Я просто слабовато в этом понимаю. Но вот пример из моей жизни: есть новая квартира рыночной стоимостью 3,2-3,4 млн. Без ремонта. Ремонт и мебель 1,5-2,0 млн. Итог имеем квартиру стоимостью 4,7-5,4 млн. рублей. За сколько её надо сдавать? По моим прикидкам дороже 30-35 тыс. на долгий срок сдать будет тяжело. Итого 360-420 тыс. рублей и рентабельность в от 6,6 до 8,9%. Средняя где-то 7,5% до налогообложения. Цифры на мой взгляд реальные. Не думаю, что сильно с другими городами России отличаются. 

    Где я неправ в расчетах? Подскажите. Варианты сдачи по часам-суткам я не рассматриваю. Хотя понимаю, что там доходность однозначно выше будет. На такие варианты не готов ​ . Да и конкуренция там просто бешеная.

     Если я прав в расчетах, то вряд ли по процентной доходности мы сильно превосходим испанскую недвижимость. Знатоки поправьте меня!

Однушка в спальнике мск - вторичка - примерно 6 мулей. За 30 сдадите, если близко к метро - чуть больше. Рентабельность очень не велика, но нужно учитывать тот момент что у вас еще растет в цене и сама квартира - пусть это 8% в год, плюсуйте получите реальную цифру.

[Артур]

А где вы квартиру за 3,4 млн купите? Может подскажете? Я подзатарюсь.

 

Сразу скажу, что если не Москва, то за 35 вы кому сдадите?

 

По рентабельности согласен. Не забывайте про ликвидность, что тоже важно.

Изменено 8 апреля 2013 пользователем Артур

[henaromatus]

В Испании цены падают и кризис - это да, все как нам говорят - шатко. Но просто нужно понимать что вваливать нужно как раз в этот момент. После уже возможности не будет - личный опыт. Покупал бумаги на бирже в 2009 году когда все кричали покупай тушенку. Потом продал. И здесь, в России, сейчас покупать ничего не хочу (причин масса, но это отдельная тема). Думаю то что сми начинают говорить что все на гране дефолта означает что мы в середине пути примерно. И еще один момент для себя вижу позитивный - солнечная энергия, да пока дорогая, но вспомните сколько стоил ЖК монитор 15 дюймов в каком-нибудь 96 году.. Когда пойдет подъем я хочу чтобы моя дочь ходила в испанскую школу, жена не работала и наслаждалась жизнью   а родители наслаждались пенсией.

Изменено 8 апреля 2013 пользователем henaromatus

[Igor_ch]

А где вы квартиру за 3,4 млн купите? Может подскажете? Я подзатарюсь.

 

Сразу скажу, что если не Москва, то за 35 вы кому сдадите?

 

По рентабельности согласен. Не забывайте про ликвидность, что тоже важно.

    Не Москва. Я же назвал максимальную цену  , для того чтобы получить максимальную доходность. И то не особо привлекательно получилось.  Я собственно и спросил: что такого привлекательного в российской недвижимости? И собственно пока мои мысли подтверждаются. Супердоходности нет и ждать не приходится  .

    Про квартиру: думаю, что за столько сдать вполне реально, Так как: 1)центр города, 2)дом новый, 3)бизнес, 4)считал более менее приличный ремонт. А так конечно, как получится. Но в этом доме так и сдают  .

 

Однушка в спальнике мск - вторичка - примерно 6 мулей. За 30 сдадите, если близко к метро - чуть больше. Рентабельность очень не велика, но нужно учитывать тот момент что у вас еще растет в цене и сама квартира - пусть это 8% в год, плюсуйте получите реальную цифру.

     Вот эти 8% не надо даже и считать. Это же бумажный профит  . Пока в деньги не выйдешь незачем даже и учитывать. Ведь, как вариант к моменту продажи рынок и отвалиться может и весьма сильно. Это мы уже не один раз видели  . 

[Артур]

Да уже давно выяснили, что в Ипанию мы едем тратить.

 

Игроь, речь не только о доходности, а о диверсификации активов, с учетом ситуации в мире и не только экономической, но и политической. Понятно, что на этом круто не заработаешь. Хотя .. как сказать. Перспектива думаю есть. А доходность в Раше, согласен с приведеными вами  цифрами. Примерно так.(если не карячиться).

В любом случае, головняка меньше, чем в Испании, но рисков больше.

Изменено 8 апреля 2013 пользователем Артур

[NightWalker]

henaromatus, мне кажется в квартирах все же больше рисков, чем в коммерческой. Если договор грамотно составлен - практически за все будет отвечать арендатор. У меня честно говоря какие-то форс-мажоры очень большая редкость.

Igor_ch, я не скажу про то, как в России и как дело обстоит с квартирами, но в Киеве нормальная рентабельность _хорошей_ коммерческой недвижимости это 10-12%. Но к выбору нужно подходить достаточно тщательно. Очень много неликвида, в Испании судя по фотокасе еще больше.

[anyone]

«Долгосрочная перспектива» — плохой советчик в текущих делах

Про рентабельность в Испании. Можно долго читать прогнозы, строить предположения, но личный опыт, да еще на протяжении многих лет --- это самое главное, кмк.

Мне нет надобности инвестировать в испанский рынок недвижимости, но наблюдение за оным на протяжении 5 лет, весьма интересное и любопытное занятие.

Вот как-то нафантазировала я, что куплю в Испании квартиру в хорошем курортном месте и буду ее сдавать Снимая подобную квартиру некоторое время назад сама, я решила сделать своего арендодателя подопытным в своих экспериментах

Который год, я уже вижу (см.календарь) его "доходность"

http://www.homeaway.co.uk/Spain/Alicante-Costa-Blanca/holiday-apartment-Denia/p61219.htm

Хозяин этот "нормальный" , обязательно торгуется по цене, оплата и вообще контактирование с ним --- легкое. Занимается этим "бизнесом" давно. Занимается ради того, чтобы отбить квартплату, так как уже 5 лет безуспешно пытается продать этот "актив".

Подумалось мне, что он не очень показателен И для статистики не мешало бы еще кого добавить

"Привязала" еще одного соседа, с которым умудрилась лично познакомится и начала приятельствовать.

http://www.homeaway.co.uk/Spain/Alicante-Costa-Blanca/holiday-apartment-Denia/p71026.htm

У него заполняемость чуть больше, так как работая вахтовым методом может себе позволить наносить визиты в славный город Дения очень часто

[canuck]

Ну а что, тысяч 8 евриков в год во втором случае он имеет чистыми?

Сколько такая квартира стоит? Если 100, то вот вам 8%.

[Eva]

Я сдаю две квартиры, правда, не в Испании. Покупать квартиру для сдачи, а тем более коммерческую недвижимость,  думаю, лучше, не на курортах, а в более крупных городах, где люди снимают квартиры на долгий срок, где у них больше рабочих мест и где живет намного больше народу, чем на берегах нашего славного моря. Конечно, они и стоить будут в разы дороже. Но если постараться, то сейчас во время кризиса можно найти что-то подходящее и по более низким ценам. Если у вас нет своего человека, чтобы следили за квартирой, найдите агентство. Я плачу 7-8% в м-ц от месячной оплаты. Все расходы можно списать с налогооблагаемой базы. И никакой головной боли. Агенства работают хорошо, и ремонтируют жилье (только деньги высылай - но у них хорошие цены, свои работники). Жильцы живут годами. Потому что цена приемлемая и недвижимость приличная и в приличном районе. Хорошим жильцам жилье на долгий срок лучше сдавать по чуть заниженной цене, чем есть на местном рынке. Тогда они никогда вас не покинут. А головной боли не будет вообще. Но если вы живете в том же городе и можете сами заниматься поиском новых жильцов, их проверкой, ремонтом и прочей работой, то, наверное, и прибыль будет больше.....    

[henaromatus]

Сколько может стоить боле-менее приличная двушка в Барселоне в хорошем районе? Я не говорю про аналог золотой мили, но в среднем в востребованном секторе, кто - нибудь может сказать? Не очень разбираюсь в рынке Испании.

[anyone]

Ну а что, тысяч 8 евриков в год во втором случае он имеет чистыми?

Сколько такая квартира стоит? Если 100, то вот вам 8%.

Хозяин платил за эту квартиру 190000. Приезжает 3-4 раза в год с супругой на 1-1.5 недели. Его дочь приезжает с друзьями 1-2 раза в год. Расходы: уборка квартиры после жильцов, коммунальные платежи, оплата электричества и воды, реновации.

БлинДуша, очень согласна с Вашим постом.

Мои требования к квартире, которую я буду сдавать:

1. Аренда 365 дней в году.

2. Оплата коммунальных платежей --- обязанность арендатора.

3. Небольшой текущий ремонт --- по согласованию.

4. Реновация ( разумная) --- не чаще 1 раза в пять лет.

5. Разрешением вопросов бытового характера занимается арендатор.

6. Цена аренды --- чуть ниже рынка.

7. С доверительным управлением объекта надо быть аккуратнее, ИМХО. "Квартиры для сотрудников, командировочных итд." могут легко трансформироваться в квартиры с посуточной арендой.

8. Никаких дорогостоящих ремонтов и оборудования.

9. Объект ТОЛЬКО у метро

[Anderson]

Однушка в спальнике мск - вторичка - примерно 6 мулей. За 30 сдадите, если близко к метро - чуть больше. Рентабельность очень не велика, но нужно учитывать тот момент что у вас еще растет в цене и сама квартира - пусть это 8% в год, плюсуйте получите реальную цифру.

Кхе, а если недвижимость упадет в цене, народ вот говорит, что продажи ее затихают в РФ, давайте представим себе, что сейчас в РФ пик, как был в Испании в 2007 году. Что получится? Правильно, попа.

Ну а что, тысяч 8 евриков в год во втором случае он имеет чистыми?

Сколько такая квартира стоит? Если 100, то вот вам 8%.

Сто тыщь? Да кто такую недвижимость теперь покупает? 50-70 - вот это цена апартов для сдачи, окупаемость соответствующая.

Я сдаю две квартиры, правда, не в Испании. Покупать квартиру для сдачи, а тем более коммерческую недвижимость,  думаю, лучше, не на курортах, а в более крупных городах, где люди снимают квартиры на долгий срок, где у них больше рабочих мест и где живет намного больше народу, 

Это да, особенно с таким подходом стоит почитать тему про Недобросовесных арендаторов и борьбу с ними. Жилье на море дает сдачу туристам, которая в разы дороже чем постоянная сдача.

Коммерческая недвижимость - это другая тема, которая при правильном подходе кормить будет всегда.

 

Но да, этим всем нужно заниматься, просто сидеть на попе ровно не получится.

[Артур]

Ну а что, тысяч 8 евриков в год во втором случае он имеет чистыми?

Сколько такая квартира стоит? Если 100, то вот вам 8%.

Не пойму..как получается 8%. Вы вычитали налоги с доходов и налог за счастье владеть такой "курицейкоровой?

Изменено 8 апреля 2013 пользователем Артур

[canuck]

Не пойму..как получается 8%. Вы вычитали налоги с доходов и налог за счастье владеть такой "курицейкоровой?

Ну хорошо, перефразирую: "Ну а что, тысяч 8 евриков в год во втором случае он имеет чистыми ДО НАЛОГОВ (net income)?"

[henaromatus]

Кхе, а если недвижимость упадет в цене, народ вот говорит, что продажи ее затихают в РФ, давайте представим себе, что сейчас в РФ пик, как был в Испании в 2007 году. Что получится? Правильно, попа.

Пока что только растет.. И врят ли будет падать, в мск - точно. В Испании логистика немного другая, как я понял, в рашке вся работа в неризиновой и филиале от сюда цена. 

[Anderson]

Знал бы прикуп жил бы в Сочи Знал бы где упаду, соломку бы подстелил.

[OlgaBCN]

Сколько может стоить боле-менее приличная двушка в Барселоне в хорошем районе? Я не говорю про аналог золотой мили, но в среднем в востребованном секторе, кто - нибудь может сказать? Не очень разбираюсь в рынке Испании.

Начнём от 140 тысяч, например.

Опять же, какая цель? Жить или сдавать? Тогда районы разные и жильё по-разному выглядит.

[anyone]

Не пойму..как получается 8%. Вы вычитали налоги с доходов и налог за счастье владеть такой "курицейкоровой?

Ну раз опыта сдачи в аренду на протяжении некоторого времени, некоей недвижимости, в некоем месте, при некоей цене нет ( кроме tatianalloret) то и разговор у нас может происходить из серии " в огороде бузина, а в Киеве дядька"

Итак прогноз: в РФ недвижимость падает, а в Испании дорожает (мы так решили )

Сумма инвестиций: 50-70 тыс ( мы так решили) Возьмем 60. Открываем fotocasa и ищем.

ЦА : туристы ( долгосрок плохо -- мы так решили)

Доходность --- 8% ( мы так хотим) Возьмем 5%, ну что бы немного быть реалистами

Сдаем.

60000x5%= 3000 евро ( хотим иметь чистыми)

Расходы на коммуналку ( берем минимум) 1200 евро

3000 +1200 = 4200 ( должны получить)

Амортизацию и предполагаемые налоги --- не будем учитывать

Если мы хотим получить эту сумму мы должны сдавать нашу квартиру по 250 евро за неделю ( ну я и оптимист в отношении 60000 квартиры ) на протяжении 17 недель.

[canuck]

doable, kmk

[anyone]

Возможно выполнимо. Можно точно узнать, когда начнешь действовать

[Tatianalloret]

считаем дальше   :
250 в неделю-35,7е в день-безо всего.
24е.в день с коллективом вместе с перелётом и питанием - первый попавшийся сайт
Ну и где набрать на 17 недель столько туристов,не умеющих читать и считать?   

Изменено 8 апреля 2013 пользователем Tatianalloret

[canuck]

считаем дальше   :

250 в неделю-35,7е в день-безо всего.

24е.в день с коллективом вместе с перелётом и питанием - первый попавшийся сайт

Ну и где набрать на 17 недель столько туристов,не умеющих читать и считать?   

All Inclusive? Фу-фу-фу 

[anyone]

считаем дальше   :250 в неделю-35,7е в день-безо всего.24е.в день с коллективом вместе с перелётом и питанием - первый попавшийся сайтНу и где набрать на 17 недель столько туристов,не умеющих читать и считать?   

Многие любят поиграть в "самостоятельных путешественников" Но с годами, количество таких людей уменьшается, учитывая социальный состав туристов ( working и working poor class)

Даже я ( имея свою квартиру) не вижу смысла ехать в Испанию при условии высокой стоимости билета на самолет

Таня, тебе я скажу следующее:

Один опыт я ставлю выше, чем тысячу мнений, рожденных только воображением.

Ломоносов М. В.

[Гость Firebird]

считаем дальше   :

250 в неделю-35,7е в день-безо всего.

24е.в день с коллективом вместе с перелётом и питанием - первый попавшийся сайт

Ну и где набрать на 17 недель столько туристов,не умеющих читать и считать?   

 

Да - только вы забыли, что к примеру в однушке может жить 4 человека. Итого 7 дней - это на 4-ых - 28 000 рублей. И то что там по 7000 рублей - это вылет завтра. А если чуть с запасом - то уже два человека стоят с перелетом 30-ку. 

Проживание если 36 евро в день - это примерно 10 000 рублей за неделю получается.

 

А за 50 000 евро реально купить двушку. А это - две семьи. Билет до Испании реально купить за 12-ть тыщ туда - обратно. Если заранее планировать - то можно улететь и еще дешевле.

 

Так что экономика прослеживается все же.