Покупка недвижимости в Испании для сдачи в аренду

[Игорян]

 Догадались, кто фото делал?

нет, хотя знаю у него есть цифровая зеркалка)))

[Igor_ch]

      Я тоже пожалуй выскажусь кратенько: сдать можно все  ! Это аксиома! Практически в любом городе, ну конечно при условии, что там хоть кто-то живет  . Самый главный лично для меня показатель - это доходность на вложенные деньги. И наверное удивлю своей позицией, но 100% заполняемость объекта мне лично ничего не говорит. Без обид ребята  .  

      Пока у меня нет одной маленькой цифры: суммы первоначальных вложений в объект. Все остальные рассуждения без этой цифры не имеют смысла. Стоимость сопровождения и текущих затрат я на пальцах, но прикину.  Тогда и скажу чудо ли, что объект сдается или посредственное вложение средств. Вот по той-же испанской вилле: слов нет очень хороша. Ухоженная, профессиональный дизайнер, профессиональный фотограф. Сколько она стоила на момент покупки? Или строительства? Я думаю от этого и надо плясать. А так конечно у владельцев правильный подход к сдаче в аренду, это не вызывает вопросов. И я конечно считаю, что они молодцы. Но вот выгодно или нет сказать не могу . Мало информации.

     По моим прикидкам 6-7% это наверное максимум от сдачи в аренду. Будет собственный опыт с удовольствием поделюсь. У кого какие мнения? 

[Arco iris]

Кстати. В тему.

 

По сообщениям .... на данный момент вКаталонии работает большое количество нелегальных учреждений гостеприимства. Данные исследований свидетельствуют о том, что численность мест в нелегально работающих каталонских отелях практически в два раза превышает вместимость официальных гостиниц автономии, на которые и ложится налоговое бремя. На данный момент совокупная вместимость всех легальных отелей, домов отдыха и кемпингов Каталонии насчитывает порядка шестисот тысяч мест. Средняя загрузка каталонских учреждений гостеприимства, которые работают официально, составляет 58 процентов. Теневой же сектор каталонского гостиничного бизнеса сейчас предлагает туристам порядка одного миллиона мест для размещения.

Данные статистики свидетельствуют о том, что на данный момент в Каталонии нелегально работает порядка двухсот тысяч гостиничных предприятий и частных домов, принимающих туристов. Каталонские власти никак не контролируют деятельность подобных предприятий. В частности, правительство никак не следит за состоянием помещений, которые туристам сдают в аренду каталонские гостиницы, работающие на нелегальной основе.  Естественно, что никто также не может гарантировать того, что в подобных учреждениях соблюдаются все необходимые санитарные нормы. Ко всему прочему, бюджет Каталонии не получает никаких отчислений от деятельности нелегально работающих отелей. На данный момент одной из первостепенных задач каталонского правительства является регулирование и легализация деятельности всех нелегально работающих в регионе учреждений гостеприимства.

Каталония на сегодняшний день является одним из наиболее привлекательных в туристическом плане направлений для путешествия. В автономию каждый год приезжает большое количество туристов из разных уголков планеты. Каталония востребована среди туристов из европейских стран. На российском рынке номера и каталонских гостиницах и туры в эту автономию довольно хорошо продаются. Многие россияне выбирают Каталонию в качестве направления для проведения летних отпусков и праздничных майских и новогодних каникул. Естественно, что при таком большом количестве путешественников, желающих отдохнуть в Каталонии, в этом испанском регионе учреждения по временному размещению довольно востребованы. Помимо городских отелей, курортных и оздоровительных гостиничных комплексов, индустрия гостеприимства Каталонии также предлагает путешественникам на выбор большое количество сдаваемых в аренду апартаментов в частном секторе.

тут

[Capri]

5) В какую недвижимость лучше вкладываться - новострой или старую с возможностью подремонтировать?

Для меня теперь однозначно новострой.

Не понял почему "теперь однозначно новострой"?

 

[Гость Firebird]

Жень, как у тебя хорошо процесс пошёл, малаца.

 

Да у всех кто сдает недвижимость, а не сидит на попе ровно, эта самая недвижимость сдается очень хорошо

[Tatianalloret]

Да у всех кто сдает недвижимость, а не сидит на попе ровно, эта самая недвижимость сдается очень хорошо

Надеюсь, джентльмен ведёт речь не о дамских попах?

Розочка (Rosa Carme Areny), -40 лет,как пчёлка на этом треклятом рынке недвижимости,профессионал, и что же мы видим в этой, далеко не самой бедной, стране по её старейшему и уважаемому агенству?:

(обращаем oсобое внимание на графу "VARIACIONES DE PRECIOS")

http://www.immoac.com/base/es/index.html

Изменено 1 мая 2013 пользователем Tatianalloret

[anyone]

Tatianalloret, так в Андорре плохо летом сдается недвижимость, а зимой --хорошо. На КБ наоборот. Летом снимают, а зимой тишина. Цены на недвижимость в Андорре, так же завышены, как и в Испании, кмк.

[Tatianalloret]

В том-то и дело,-зимой ,т.е. в сезон,-цены тоже сильно упали, поэтому сама вынуждена подписывать всякие мандатос "Administracio i gestio de drets i bens immobles" с посредниками через знакомых за 800-900е/месяц. И больше не светит, уж как попу не поднимай  !
 

[anyone]

Таня, значит сейчас и правда такой рынок... Про попу меня тоже улыбнуло

[Гость Firebird]

Надеюсь, джентльмен ведёт речь не о дамских попах?

Розочка (Rosa Carme Areny), -40 лет,как пчёлка на этом треклятом рынке недвижимости,профессионал, и что же мы видим в этой, далеко не самой бедной, стране по её старейшему и уважаемому агенству?:

(обращаем oсобое внимание на графу "VARIACIONES DE PRECIOS")

http://www.immoac.com/base/es/index.html

 

Нет - ну я не исключаю конечно того варианта, что у вас настолько плохой район, что туристы туда не едут 

Я вот уверен, что сколько попу не поднимай - в какой-нить Кастильи и Ла Манче тоже ничего не сдашь. Всяко бывает

 

Однако не смотря на всех Розочек и прочее - я в своих словах уверен просто. Ибо имею опыт друзей и уже личный опыт.

 

Это как простой пример. Есть у меня два друга, у которых одинаковые бизнесы. Совершенно просто одинаковые. У однго прибыль 15 000 евро в месяц, а другой еле наскребает 1 000 евро в месяц. На ОДИНАКОВОМ товаре и рынке. Так и тут.

[Tatianalloret]

ну здрасти,-там нет "плохих районов",-это ж вам не Москва  , и Розочка там не одна, а ситуация у всех одинаковая, и 15.000 в месяц- со сдачи в Испании(мы же здесь именно об этом пишем,не так ли?) -это замечательно, но вот опять же, -у друга.

[Pescador]

Сдавал также апартаменты на второй линии от моря. Опыт для меня неудачный(денег не много, квартиру убили). Смысла вкладывать деньги для сдачи квартиры не вижу никакой(если только денег ООООчень много, можно побаловаться).Есть другие способы вложения денег. Но опять-таки это лично моё мнение.

[Interesting]

Интересно было бы узнать подробности.

[Юпис]

Есть другие способы вложения денег. Но опять-таки это лично моё мнение.

 

Давайте лучше эту часть вопроса подробно разберем

[Гость Firebird]

ну здрасти,-там нет "плохих районов",-это ж вам не Москва  , и Розочка там не одна, а ситуация у всех одинаковая, и 15.000 в месяц- со сдачи в Испании(мы же здесь именно об этом пишем,не так ли?) -это замечательно, но вот опять же, -у друга.

 

Почему - "у друга"? Уже и у меня. Хотя и друг показатель - и не один.

[Pescador]

Давайте лучше эту часть вопроса подробно разберем

У каждого разные способы вложения денег.И я имел в виду вложения не в Испании,а в России.А в Испании надо отдыхать и наслаждаться жизнью.Да кстати, бесплатных советов по вложению денег не даю.

[Гость Firebird]

У каждого разные способы вложения денег.И я имел в виду вложения не в Испании,а в России.А в Испании надо отдыхать и наслаждаться жизнью.Да кстати, бесплатных советов по вложению денег не даю.

 

Вложения бывают в целом разные.

Одни требуют к примеру присутствия в России, иные - нет

Ну и плюс не нужно забывать про диверсификацию и бизнесов и мест получения денег. 

В Испании тоже до 2007 года был просто шоколад, как и в России сейчас. А потом?

Изменено 2 мая 2013 пользователем Firebird

[Юпис]

Да кстати, бесплатных советов по вложению денег не даю.

 

Да особо и не требуется, тем более бесплатных 

[Ром]

У каждого разные способы вложения денег.И я имел в виду вложения не в Испании,а в России.А в Испании надо отдыхать и наслаждаться жизнью.Да кстати, бесплатных советов по вложению денег не даю.

А те, кто Вам деньги за советы плотит, сильно обогатились?

[anyone]

Про консультации по обогащению просьба создать отдельную тему. Здесь тема про обогащение от аренды.

[Olga]

ну здрасти,-там нет "плохих районов",-это ж вам не Москва  , и Розочка там не одна, а ситуация у всех одинаковая, и 15.000 в месяц- со сдачи в Испании(мы же здесь именно об этом пишем,не так ли?) -это замечательно, но вот опять же, -у друга.

 

Firebird вообще-то говорил просто про "одинаковый бизнес", а не про бизнес аренды (в смысле сравнения денег, полученных из одного и того же рынка).

[Tatianalloret]

Firebird вообще-то говорил просто про "одинаковый бизнес", а не про бизнес аренды (в смысле сравнения денег, полученных из одного и того же рынка).

Правильно, я тоже могу продавать гвозди, к примеру,и разорюсь в конце концов,потому что я в них ничего не понимаю.А кто-то на них золотые хоромы себе построит.

Об этом "одинаковом бизнесе" и писал Firebird,намекая на доминирующую роль личности в данном процессе. Но куда мы денемся от внешнеэкономических факторов ,влияющих на весь рынок недвижимости? Ладно уж я ,но получается,что профессионалы с 40..-летним стажем все разом обленились,не хотят работать и разучились находить хороших клиентов, цены снижают и ,вообще,всячески сами себя и тебя заодно обманывают, лишь бы только не сдавать-не продавать со всеобщей выгодой.

А тенденции такие печальные прослеживаются не только у моих знакомых Розочек,но и ,практически, везде в Испании.

Informe mensual de venta - Abril 2013.

http://newsletter.pisos.com/newsletter.php?id=337

И я не к тому веду этот спор,чтобы как-то оправдать своё неумение выгодно приобретать объекты и зарабатывать на этом деньги, я лишь просто хочу предостеречь людей,которые в уме уже пересчитали месячный заработок- плюс-минус 850x4 и подумали, что всё прекрасно и чУдным образом сложится,стоит только захотеть,-от разного рода оптимизма в данном вопросе.

 

 

 

[Гость Firebird]

 

Правильно, я тоже могу продавать гвозди, к примеру,и разорюсь в конце концов,потому что я в них ничего не понимаю.А кто-то на них золотые хоромы себе построит.

Об этом "одинаковом бизнесе" и писал Firebird,намекая на доминирующую роль личности в данном процессе. Но куда мы денемся от внешнеэкономических факторов ,влияющих на весь рынок недвижимости? Ладно уж я ,но получается,что профессионалы с 40..-летним стажем все разом обленились,не хотят работать и разучились находить хороших клиентов, цены снижают и ,вообще,всячески сами себя и тебя заодно обманывают, лишь бы только не сдавать-не продавать со всеобщей выгодой.

А тенденции такие печальные прослеживаются не только у моих знакомых Розочек,но и ,практически, везде в Испании.

Informe mensual de venta - Abril 2013.

http://newsletter.pisos.com/newsletter.php?id=337

И я не к тому веду этот спор,чтобы как-то оправдать своё неумение выгодно приобретать объекты и зарабатывать на этом деньги, я лишь просто хочу предостеречь людей,которые в уме уже пересчитали месячный заработок- плюс-минус 850x4 и подумали, что всё прекрасно и чУдным образом сложится,стоит только захотеть,-от разного рода оптимизма в данном вопросе.

 

 

 

 

 

Тенденции печальные

ИМХО бизнес нужно все же оценивать с точки зрения сколько процентов он приносит от уровня вложений

 

А теперь начнем:

 

1. Сколько компаний с 40-ка летним стажем разорилось после кризиса? ИМХО чуть ли не все. Во всяком случае из тех, у кого я выбирал свой дом когда его покупал - а начал выбирать я его еще до кризиса - таких стародавних компаний разорилось процентов 80. Вы уж меня извините, но я в принципе почти в любом бизнесе считаю - что возраст компании играет скорее в минус, нежели чем в плюс. Поэтому то, что компании закостенели и не смогли перестроится в новых реалиях - это скорее закономерность и обращать на это большого внимания не стоит ну совсем. Я в частности говорю и про свои бизнесы в России - тут такая же ситуация.

2. На приведенном графике цен на аренду мы что видим? А видим мы график март - апрель. О чем это говорит? А вообще ни о чем не говорит. Во-первых там рассматривается график ДОЛГОСРОЧНОЙ аренды, а мы говорим как бы о сдаче в аренду туристам. А во-вторых даже если бы этот график относился к туристическим объектам - то он опять же ничего не говорил - всем понятно, что с октября по апрель - это мягко говоря не высокий сезон. И логично, что в невысокий сезон цены падают. Но в целом смотреть и говорить что-то глядя на этот график, это все равно что привести график продаж автомобилей и делать выводы о рынке их аренды.

3. Нужно понимать, что даже если ВДРУГ стоимость аренды и падает, то при этом сильно упала и стоимость самой недвижимости. А это значит, что нужно смотреть на процент от стоимости вложений. ИМХО если средняя испанская недвижимость упала в 3-4 раза, а стоимость аренды при этом упала на 15% -  то ИМХО выводы можно сделать однозначные

4. Количество туристов в Испании неуклонно растет. И отельеры при этом повышают цены на отели. И в Испании тоже. Не странно ли - кто-то якобы не может сдать объекты в аренду, а другие при этом эту стоимость неуклонно повышают? При этом не на жалкие 5%, а на куда более значительные величины. А вообще не бывает такое - турпоток растет, а при этом стоимость их проживания падает

5. А для рынка долгосрочной аренды следует иметь ввиду то, что англичане, продав свою недвижимость, сейчас активно снимают ее. Ровно как и сами испанцы. Конечно денег у них меньше стало и значительно - однако и спрос на арендную недвижимость вырос.

Ну и 6. Я уже писал. Есть опыты мои и моих друзей. Опыты за два года - положительные.

[Capri]

Тема получилась здесь очень интересная и можно сделать очень полезные выводы! Спасибо всем участникам! Но обсуждается здесь покупка квартиры под сдачу на Коста Бланке или в других подобных "пляжных" местах... А вот, если, например, для этой цели купить в самой Валенсии? Есть ли в этом смысл? Есть ли там подобный сезонный спрос или же там нужно рассчитывать на долгосрочную сдачу и таким образом попадаешь на нежелательную категорию клиентов? Словом, если есть опыт сдачи в аренду в самой Валенсии у кого либо, то хотелось бы услышать...

[Tatiana KDGest]

 

Правильно, я тоже могу продавать гвозди, к примеру,и разорюсь в конце концов,потому что я в них ничего не понимаю.А кто-то на них золотые хоромы себе построит.

Об этом "одинаковом бизнесе" и писал Firebird,намекая на доминирующую роль личности в данном процессе. Но куда мы денемся от внешнеэкономических факторов ,влияющих на весь рынок недвижимости? Ладно уж я ,но получается,что профессионалы с 40..-летним стажем все разом обленились,не хотят работать и разучились находить хороших клиентов, цены снижают и ,вообще,всячески сами себя и тебя заодно обманывают, лишь бы только не сдавать-не продавать со всеобщей выгодой.

А тенденции такие печальные прослеживаются не только у моих знакомых Розочек,но и ,практически, везде в Испании.

Informe mensual de venta - Abril 2013.

http://newsletter.pisos.com/newsletter.php?id=337

И я не к тому веду этот спор,чтобы как-то оправдать своё неумение выгодно приобретать объекты и зарабатывать на этом деньги, я лишь просто хочу предостеречь людей,которые в уме уже пересчитали месячный заработок- плюс-минус 850x4 и подумали, что всё прекрасно и чУдным образом сложится,стоит только захотеть,-от разного рода оптимизма в данном вопросе.

 

 

 

 

Нет,  дело не в том, что разленились профессионалы. Просто что в сдаче, что в продаже недвижимости происходит переориентация рынка. У европейцев падает экономическая возможность покупать - недвижимость ли, аренду . В этот момент на рынок выходят русские, китайцы. Потом кто-то еще.  Логично, что доходы от бизнеса по аренде у испанцев уменьшились.  Многие не хотят заморачиваться с  руссо-, англо- и проче- говорящими сотрудниками, да что там сотрудниками. Большинство посредством интенет-переводчика не хочет разместить рекламу на Европейский рынок, а между тем, хоть спрос и уменьшился, все же  есть достаточно желающих. 

"Доминирующая роль личности"  играет огромное значение, чуть ли не самое важное. Но не меньшая роль отводится цене сдаваемой недвиги. Просел рынок продаж, соответственно и аренды, вроде как надо идти в ногу со временем...  Хотя один знакомый купил 4-и двушки в 2,5 км от моря и сдает  550- 850/нед., в зависимости от сезона и расписано уже на все лето. В общем, еще есть простор для дисскусий.