Последствия приобретения жилья по низкой (или заниженной) цене

[Sobella]

Вот и я получила 19 числа злополучное письмо. Теперь пытаюсь сообразить, что делать.

 

Квартиру куплена в Калелье, провинция Барселона. Сделка состоялась 31.10.2013 года.

Стоимость по договору - 193 тыс. евро. Квартиру купили за выставленную цену, так как у нас была рассрочка платежа на полгода. Продавец отказался снижать цену, мы согласились.

Брали ипотеку. Банковский оценщик  оценил квартиру в 210 тыс. евро.

Кадастровая стоимость квартиры 144,5 тыс.евро.

Сделка  купли-продажи и подписание договора ипотеки состоялись одномоментно в банке, в присутствие нотариуса.

 

Теперь налоговая применила коэффициент 2013 года к кадастровой стоимости 1,55, посчитала, что стоимость квартиры 224 тыс.,.что-то там при расчетах снизила до стоимости 202 тыс.   - и требует доплатить налог  с пенями в размере 930 евро, так как у нас оплачено 19 300 (10%).

 

Мнение одного адвоката, который посмотрел присланное ему налоговое требование, что стоимость оплаты настолько мала, что нет смысла связываться, так как конечные затраты будут выше, чем отбитый налог.

 

Что посоветуете делать в данном случае? Действительно, оплатить? Поискать другого адвоката? Каковы шансы на положительное решение?

Квартира куплена дорого, ничего при покупке не занижали. Нотариус получил с нас почти 24 тысячи евро (для оплаты налогов, сборов, его услуги), правда потом регистрационная вернула 500 евро на счет.

Здесь фактически таких цен на квартиры нет, местный народ в своем большинстве покупают квартиры по заниженным ценам и никому такие письма не приходят.

И еще. Разве нотариус не обязан был изначально перевести правильно налог, руководствуясь местным законодательством? Это же его ответственность, на мой взгляд.

Прочитала ветку, но не поняла.  Использование местными налоговиками местного коэффициента для определения цена для уплаты налога при покупке недвижимости - это законно? Где прописана данная норма? На мой взгляд бывшего юриста, есть статья - есть требование и обязанность оплатить, если нет - требования  налоговой незаконны, подлежат оспариванию  и отмене.

 

P.S. Местный каталанец посмотрел договор купли-продажи и обратил внимание на описание объекта, где указано, что квартира куплена для отдыха, предложил поехать в налоговую и писать объяснение, что у нас все жизненные интересы здесь - живем здесь, дети ходят в школу и т.п., на этом основании просить отменить налог или просить рассрочки. Рассрочка мне нужна, так как не хочу платить еще дополнительные пени. А вот расскрывать свои жизненные интересы боязно, как посчитают  мужа, живущего в Москве, местным налоговым резидентом... Да и ерунда какая-то, жалобить налоговый орган... все-таки хотелось бы аргументированно на незаконность требования ссылаться, да и еще руками профессионала.

Изменено 21 февраля 2015 пользователем Sobella

[Olga]

Sobella, а какова стоимость адвоката в этом случае? Исходя из этого и решите... Если стоимость адвоката будет 1000 - какой смысл? Или даже 800? 

[Sobella]

Не знаю, сколько стоит. Я отправила сканы налогового требования риэлтору, через которую покупала квартиру, а она - адвокату. Он ответил по эл.почте, что овчинка выделки не стоит. Конечная стоимость будет дороже. Как у других, пока не знаю. Не успела выяснить.

 

В суд обращаться не буду, это, во всей видимости, действительно,  будет мне стоить дороже, чем начисленный налог.

 

Если же требование налоговиков являются незаконными и их возможно опротестовать в досудебном порядке, посредством отправки грамотных писем толковым адвокатом, то было бы замечательно.

 

Разумом понимаю, исходя из вышеперечисленных постов участников форума, что придется, скорее всего, платить налог. Но не могу понять, за что? Все же было оплачено на сделке!!! В размере 10 % от стоимости объекта, предложенного продавцом к продаже. Квартиры в городе продаются по аналогичной цена или  ниже, но не выше.

 

Если кто знает, посоветуйте, пожалуйста, толкового адвоката, специализирующего на подобных делах в нашем городе или в  близлежащих городках. Тогда и узнаю, сколько будут стоить его услуги по досудебному урегулированию. Спасибо!

[Sobella]

Подскажите, пожалуйста, а где можно найти Закон 58/2003 от 17 декабря (статья 99.7), на который ссылается требование о доплате?

[Algarve]

Подскажите, пожалуйста, а где можно найти Закон 58/2003 от 17 декабря (статья 99.7), на который ссылается требование о доплате?

Пожалуйста: http://www.boe.es/buscar/pdf/2003/BOE-A-2003-23186-consolidado.pdf

[Sobella]

Спасибо! Посмотрела. Перевела с помощью переводчика. Поняла, это Налоговый кодекс испанский, с общими правами и обязанностями.

[spori s razumom]

Сможет ли кто-нибудь подсказать? Мы купили кв, условно говоря, за 50т, оплатили налог. Налоговый "орган" счел денюшку малой и отжал еще %, говоря что кв. стОит 100т (т.е. оплатили за оф сделку 5000 + еще 5000 по требованию "органа"). А реально продать ее за 80т, к примеру. Обязан ли я буду платить налог с прибыли? Ведь по договору я покупал ее за 50т.

Логично предположить, что не буду, т.к. налог оплатил с большей суммы, но хотелось бы узнать наверняка.

[AshKa]

Он выиграл для вас дело и сколько он возьмет? 

Ну судя по решению суда-да,выйграл.он обычно(с его слов) берёт 15% от суммы,из них 2/3 вперёд и безвозвратно.1/3 только после положительного решения.И у него жена то-ли русская,то-ли украинка,но он по русски не говорит,хотя знает пару-тройку слов.

Кстати,нам недавно опять пришло уведомление оплатить,и опять с пеней...она теперь увеличилась в полтора раза.Пошли в рехистро пропиедад,и нам сказали,что о решении суда они не знали,попросили 2 ксерокопии решения и заявление какое-то.Адвокат сказал,что так иногда бывает,что решение до  них не доходит.надеюсь он знает,что делает.

Сможет ли кто-нибудь подсказать? Мы купили кв, условно говоря, за 50т, оплатили налог. Налоговый "орган" счел денюшку малой и отжал еще %, говоря что кв. стОит 100т (т.е. оплатили за оф сделку 5000 + еще 5000 по требованию "органа"). А реально продать ее за 80т, к примеру. Обязан ли я буду платить налог с прибыли? Ведь по договору я покупал ее за 50т.

Логично предположить, что не буду, т.к. налог оплатил с большей суммы, но хотелось бы узнать наверняка.

Платить заставят,ибо правительство как казино-всегда в выйгрыше.Наймите адвоката и опротестуйте навязанный ДОПналог.Или платите налог и при продаже ещё налог с прибыли и 3%,если не резидент.

[spori s razumom]

AshKA это 100% информация или...?

[Anderson]

При расчете налога на доход вычитаются все прямые затраты, понесенные для получения дохода. Очевидно, что если Вы понесли дополнительные затраты, они должны быть вычтены.

 

Если Вы не фискальный резидент Испании то об этом Вам вообще беспокоится не стоит, ибо с Вас при продаже вычтут лишь 3%, а в случае, если Вы каждый год платили налог IRNR, то и этого вычета не будет.

[AshKa]

AshKA это 100% информация или...?

про что именно имеется ввиду?

[spori s razumom]

AshKa

Платить заставят,ибо правительство как казино-всегда в выйгрыше.Наймите адвоката и опротестуйте навязанный ДОПналог.Или платите налог и при продаже ещё налог с прибыли и 3%,если не резидент.

При расчете налога на доход вычитаются все прямые затраты, понесенные для получения дохода. Очевидно, что если Вы понесли дополнительные затраты, они должны быть вычтены.

Если Вы не фискальный резидент Испании то об этом Вам вообще беспокоится не стоит, ибо с Вас при продаже вычтут лишь 3%, а в случае, если Вы каждый год платили налог IRNR, то и этого вычета не будет.

Я не фискальный резидент и налоги, кроме налога за покупку, не платил. Получается с меня удержат 3% и все?

[Anderson]

spori s razumom, Да, конечно, только 3 процента.

про что именно имеется ввиду?

Про то, что Вы пишите о налогах, что в свою очередь не соответствует действительности. Если Вы сомневаетесь в корректности высказываний, то лучше воздержаться от советов, так как это может напрямую повлиять на жизнь людей, которым Вы отвечаете.

[AshKa]

spori s razumom, Да, конечно, только 3 процента.

Про то, что Вы пишите о налогах, что в свою очередь не соответствует действительности. Если Вы сомневаетесь в корректности высказываний, то лучше воздержаться от советов, так как это может напрямую повлиять на жизнь людей, которым Вы отвечаете.

Уважаемый Anderson ,  если вы мне,то я пишу из жизненного опыта своего и своих знакомых и друзей,и у меня нет ни малейшего желания дезинформировать форумчан и желать кому-то неприятностей! Ситуация с увеличенным налогом коснулась лично меня,а с продажей мне друзья рассказали..

Что конкретно по-вашему не соответствует действительности? 

[halax]

Прочитал ветку о письмах счастья с позиции профессионального риэлтора, который правда, работает в Москве и знает, какие инструменты нужно использовать при определении реальной рыночной стоимости объекта, и в том же лице покупателя, который уже год анализирует рынок испанской недвижимости с целью приобретения гнезда. Смею утверждать, что многие россияне, как и другие народы, кроме испанцев (местных), не правильно трактуют понятие рыночной стоимости недвижимости в Испании и путают её с рыночно- виртуальной. Далее постараюсь утешить тех, кто получил письмо счастья! Друзья, Вы пошли правильным путём и приобрели объект (от банка) именно по рыночной стоимости, т.е по той, по которой Вы сможете его продать завтра, даже с учётом оплаченного " дополнительного налогового сбора". Многие участники рынка, совершить аналогичную успешную сделку по продаже своего об'екта не смогут, т.к. купили объект по цене, которая казалась им рыночной на общем фоне рекламной площадки, но при продаже поймут, что это была лишь иллюзия. Более детально...

У меня в папке фаворитов выделенно порядка сотни об'ектов в определённом районе Майорки, которые на протяжении двух лет висят без движения. В этот период там же банками было выставлено порядка трех вариантов, которые с трудом, но ушли после приличного падения (со 160 т. до 100т.). Вот 100т. и есть реальная рыночная стоимость, т.е. цена отдачи. Остальные продавцы, могут рассчитывать только на случайного залетного русского или немца, который скушает их гнездо за 160 и потом подвиснет с ним на долгие годы при продаже. Второй вопрос, почему никто не предупреждает о дополнительном поборе? Этот вопрос я задавал нашим соотечественникам из риэлторской испанской среды. Многие вообще про это не слышали, т.к. втюхивают, именно втюхивают, как правило об'екты по астрономически завышенным ценникам клиентам из СНГ. Лишь одна, честно и грамотно мне об'яснила причину умалчивания о письмах счастья "когда начинаешь объяснять русским, что покупая определённый объект они могут получить дополнительное требование из налоговой, они начинают садиться на измену и думать, что я их развожу на деньги, пугаются и уходят к молчаливым агентам, да и банки не дают откатов в десятки тысяч, поэтому многие ведут клиента не в сторону экономии его средств". С ней я и решил работать! Очень замечательно, что данная тема, как и многие другие поднимаются на этом замечательном форуме. Такие информационные площадки помогают всем нам экономить деньги, а не терять их. Всегда есть одно правило, правило калькулятора и правильного подхода. Первый раз о письмах счастья я услышал от немца несколько лет назад, который лукаво прищурясь сказал, что не так все сладко бывает в солнечной стране. Приятно, что теперь не только немцы знают о камнях... Спасибо всем!

[Ikeka]

Хочу поделиться полезной информацией о ITP (налог на покупку вторичного жилья), может кому-то поможет.

 

Начисляется этот налог не совсем от катастровой стоимости, как многие считают.  Чтоб узнать как оценивает налоговая то или иное жилье, нужно умножить катастровую стоимоть на коэффициент который, в свою очередь, зависит от города. Например, по Малаге (городу, не провинции) этот коэффициент на 2015 год равен 1,6025, а по Бенальмадене (которая тоже находится в провинции Малага)  - 1,11.

 

В Андалусии очень просто посчитать налоговую стоимость даже если вы не знаете какой коэффициент по вашему городу, есть специальный калькулятор на страничке Junta de Andalucía: http://www.juntadeandalucia.es/economiayhacienda/apl/surweb/consultas/bienesUrbanos/valUrbana.jsp

 

То есть, если катастровая стоимость кватриры в Малаге составляет 100 000 евро, то для Асьенды эта квартира стоит 100000 x 1,6025= 160 256€

В Андалусии ITP составляет 8%, следовательно налоговая должна получить с данной квартиры не менее 160 256 * 8% = 12 820,48€

 

При этом, на сколько я помню, если разница между ценой, по которой вы приобретаете жилье, и налоговой оценкой составляет не более 10%, то притензий к вам не должно быть.

[IEva]

Ещё бы узнать как узнать кадастровую стоимость и коэффициент применяемый в наших пенатах, находясь при этом в РФ.

[Ikeka]

Ещё бы узнать как узнать кадастровую стоимость и коэффициент применяемый в наших пенатах, находясь при этом в РФ.

 

А где находятся ваши пенаты?   я думаю, можно в интернете поискать

[IEva]

Ikeka я обыскалась уже, но так и не нашла.

Тенериф.

[Ikeka]

Тенерифе пока не нашла, нашла для Валенсии, Аликанте и Кастельона по ходу дела    Вот ссылка, может пригодится кому-то:  http://csi.ha.gva.es/kiosko/valor_bien_urbano.principal?el_idioma=CAST

Изменено 29 марта 2015 пользователем Ikeka

[Ikeka]

Вообще любое нормальное агентство, которое занимается недвижимостью в данном регионе должно хотя бы приблизительно знать какой коэффициент, так что если надумаете что-то приобретать, интересуйтесь, пусть объясняют.

Изменено 29 марта 2015 пользователем Ikeka

[IEva]

Кажется нашла документ с коэффициентом на Канарах.

 

[Ikeka]

Кажется нашла документ с коэффициентом на Канарах.

 

 

Это не совсем то, это пересчет катастровых стоимостей (я думаю).

Вот смотрите, нашла полезную статью:

 

Valoración de inmuebles para la liquidación de los impuestos ITP, AJD, donaciones y sucesiones

Para la liqui­da­ción de los impues­tos ITP y AJD, suce­sio­nes y dona­cio­nes es nece­sa­rio cono­cer el valor mínimo de refe­ren­cia del bien inmue­ble. Estos impues­tos están cedi­dos a las Comu­ni­da­des Autó­no­mas y a las dipu­tacio­nes fora­les, así ellas esta­ble­cen una forma de cono­cer dichos valo­res a tra­vés de un ser­vi­cio online de valoración.

Cabe des­ta­car que estos valo­res no son de mer­cado sino sim­ple­mente una base impo­ni­ble para la liqui­da­ción de un impuesto. Estos valo­res son una esti­ma­ción ini­cial y la Admi­nis­tra­ción puede rea­li­zar com­pro­ba­cio­nes adi­cio­na­les. A con­ti­nua­ción, le faci­li­ta­mos los links de los sis­te­mas online de valo­ra­ción de inmue­bles para deter­mi­nar el valor minimo de refe­ren­cia por Comu­ni­da­des Autó­no­mas y dipu­tacio­nes forales:

ANDALUCIA (Sevi­lla, Cór­doba, Huelva, Cádiz, Alme­ria, Jaén, Gra­nada, Málaga)

http://www.juntadean...s/valUrbana.jsp

PARA URBANO ES NECESARIO CONOCER EL VALOR CATASTRAL DEL RECIBO DEL IBI

ARAGON (Huesca, Zara­goza, Teruel)

http://www.aragon.es/DepartamentosOrganismosPublicos/Departamentos/HaciendaAdministracionPublica/Tributos/AreasTematicas/ValoracionesInmobiliarias/Valores_Inmuebles_CA_Aragon?channelSelected=0

VALORES UNITARIOS. TABLAS EXCELLS PARA RÚSTICO

ASTURIAS

https://www.tributasenasturias.es/stpa/Colaboradores/Oficina+Virtual+Colaboradores/Sin+certificado+digital+Colaboradores/Calculo+Valoraciones

SE OBTIENEN VALORES UNITARIOS

BALEARES (Isles Balears)

http://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx

EN VALORACIONES URBANAS: NECESARIO CONOCER VALOR CATASTRAL DEL SUELO URBANO DELRECIBO DEL IBI

CANARIAS (Santa Cruz de Tene­rife, Gran Canarias)

https://sede.gobcan.es/sede/tramites/1145

SOLICITAD VALORACIÓN PREVIA A LA ADMINSITRACIÓN

CANTABRIA

https://ovhacienda.cantabria.es/oficinavirtual/valoracionBienesInmuebles.do

NO HAY PARA BIENES RÚSTICOS. Soli­ci­tad valo­ra­ción previa

CASTILLA LA MANCHA (Toledo, Cuenca, Ciu­dad Real, Alba­cete, Guadalajara)

URBANOS

https://tributos.jccm.es/WebGreco/oficinaVirtual/valoracionPreciosMedios/GreJspValoracionBienesUrbanos.jsp

NECESARIO CONOCER VALOR CATASTRAL

RUSTICOS

https://tributos.jccm.es/WebGreco/oficinaVirtual/valoracionPreciosMedios/GreJspValoracionBienesRusticos.jsp

CASTILLA Y LEÓN (Sego­via, Ávila, Sala­manca, Zamora, León, Valla­do­lid, Palen­cia, Burgos)

URBANOS: http://servicios4.jcyl.es/ora_iguiaexp/pac_ubicacion.proc_1?prov=0&desm=0&codm=0&abrev=0&desv=0&codv=0&camino=0

RUSTICOS:

http://servicios4.jcyl.es/ora_iguiaexp/iguia.rus_ubica_rustica.pro_main?pr_a_fecha=0&pr_a_codprov=05&pr_n_totmuni=1&pr_a_codmun1=&pr_a_codmun2=&pr_a_codmun3=&pr_a_desmun1=&pr_a_desmun2=&pr_a_desmun3=&pr_n_nummuni=1&pr_n_camino=1

CATALUNYA (Lleida, Bar­ce­lona, Tarra­gona, Girona)

http://etributs.gencat.cat/es/tramits_i_gestions/informacio_i_taxacio_de_bens_immobles/informacio_sobre_valors_sobre_bens_immobles/#FW_bloc_924554d8-bb28-11e3-8e8d-ab987e22412f_1

NO ONLINE. SOLICITAD VALORACIÓN PREVIA A LA ADMINISTRACIÓN

COMUNIDAD VALENCIANA (Cas­te­llón, Valen­cia, Alicante)

RUSTICOS: http://csi.ha.gva.es/kiosko/valor_bien_rustico.principal?el_idioma=CAST

URBANOS: http://csi.ha.gva.es/kiosko/valor_bien_urbano.principal?el_idioma=CAST

NECESARIO CONOCER EL VALOR CATASTRAL

EUSKADI

ALAVA: https://www.alava.net/cs/Satellite?c=DPA_Generico_FA&cid=1223985153634&idEvento=1223895442086&language=es_ES&pagename=DiputacionAlava%2FPage%2FDPA_B_listadoFAQs&typeEvento=DPA_B_Evento_FA

EN FUNCION AL VALOR CATASTRAL QUE CONSTA EN EL RECIBO IBI

VIZCAYA: SOLICITAD VALORACIÓN PREVIA. NO ONLINE

GUIPUZCOA: SOLICITAD VALORACIÓN PREVIA. NO ONLINE

EXTREMADURA (Cáce­res, Badajoz)

http://portaltributario.juntaextremadura.es/PortalTributario/web/guest/valoracion-de-bienes

GALICIA (Lugo, Ourense, Pon­te­ve­dra, A Coruña)

http://www.atriga.es/web/atriga/a-axencia-tributaria-de-galicia/servizos/oficina-virtual-tributaria/servizos-sen-certificado

Acce­der a Entrar na Ofi­cina Virtual—-Valoracions de Bens—-Bens inmobles

 LA RIOJA

http://www.larioja.org/npRioja/default/defaultpage.jsp?idtab=488569

NO ONLINE. SOLICITAD VALORACION PREVIA

MADRID

http://www.madrid.org/cs/Satellite?cid=1142667393128&pagename=Contribuyente%2FPage%2FCONT_contenidoFinal

MURCIA

http://www.carm.es/web/pagina?IDCONTENIDO=734&IDTIPO=100&RASTRO=c79$m22720,22805,644

NECESARIO INSTALAR PROGRAMA DE VALORACIÓN

NAVARRA

https://catastro.navarra.es/servicios/TramitarValoracion.aspx

SE ACCEDE A VISOR Y A VALORACIÓN ONLINE

 

Изменено 29 марта 2015 пользователем Ikeka

[IEva]

сходила по ссылке, ничего не поняла, на сайте про IBI и коэфф. не пишут.

[Ikeka]

сходила по ссылке, ничего не поняла, на сайте про IBI и коэфф. не пишут.

 

Я так понимаю из статьи, на Канарах нет такой он-лайн системы, которая считает налоговую стоимость по коэффициенту. Там надо запрашивать у Gobierno de Canarias. Заполнить бланк заявления, DNI свое и владельца жилья, квитанцию об оплате IBI с указанной в ней катастровой стоимостью, нота симпле и фотографии жилья....и тогда они вам скажут во сколько его оценивает налоговая...

ммдяяя, а я еще на андалусийскую бюрократию жаловалась...

Я бы на вашем месте все-таки попросила, чтоб вас проинформировало какое-нибудь агентство местное на эту тему. Даже если Gobierno de Canarias не публикует коэффициент, агентство должно знать хотя бы примерно ...

Изменено 29 марта 2015 пользователем Ikeka