halax

Чтобы сдавать часть нормально, с последующей возможностью эту часть продать, вытащить деньги через ипотеку и т.д. нужно делать перепланировку и узаконить данное мероприятие. Моржа может нарисоваться в разнице при условии, что на рынке наиболее ликвидная площадь 70-80 кв.м. за которую просят (условно 1 600 за квадрат), а за менее ликвидную в 180-200 кв.м. просят ( условно 1000 за квадрат). На большие площади банки всегда рушаться больше, т.к. отдать сложнее. Это из моих наблюдений...

На другом форуме мне задали вопрос - цель возможного дробления одного объекта на два индидуальных? Цель - возможность гасить ипотеку за счёт сдачи в аренду части приобретенного таким образом жилья и проживания самому...

Спасибо за ответы! Уже есть небольшое прояснение, учитывая опыт форумчан. На сколько я осведомлен, все же, основные затраты на сегодня, при маленьких проектах, типа пристроить, достроить и видоизменить по-прежнему состоят из сбора разрешений и согласований. Ничего не меняется. Пяток лет назад, мой клиент решил осуществить свою мечту и сделать отдельную спальню в виде стеклянного куба с крышей (30кв.м) окруженную водой на своём маленьком участке))) на мечту денег не жалко... Но после начала процесса согласований, до строительства дело не дошло, т.к. спальня выходила, как половина домика))) По поводу рабочих.. Это дело случая. Мы пытались делать ремонт таким образом, при первом нажатии на кнопку перфоратора нарисовываются соседи и просят показать лицензию рабочих и разрешение на процесс. Если у Вас "трудятся" не лицензированные испанцы, то... Я не говорю уже о выносе мусора(снесённых перегородок).

На сколько точно на сегодняшний день можно оценить себестоимость строительства, оценивая (в сравнении) продаваемые аналоги? К примеру блок с отделкой в таунхаусе 90 кв.м. с кусочком земли продают за 80 т. Себестоимость строительства может быть в два раза дешевле или на сегодня строительство теоретически может встать дороже, чем на момент постройки объекта к примеру 2008 году?, Волнует, честно говоря, больше затратная часть на документацию и возможные сложности (можно-нельзя), все остальное можно просчитать)))

Мою хватку и напор отдельные личности не понимают, к сожалению))) То ли москалей не любят и считают, что я умничаю, поднимая (задавая) свои "недалекие" вопросы... Ну и в продолжение ещё вопросик, может, кто в курсе... К примеру, участок позволяет по разрешения увеличить площадь застройки. На участке стоит объект, возможно ли пристроить к нему еще блок и разделить землю и о'бект на два-три таунхауса? Сложность и затратность? Спасибо.

Хорошая тема! Спасибо автору... Надеюсь, в этой ветке мой вопрос не сочтут глупым, а меня, пафосным! Вопрос опять профессиональный (риэлторский), смысл в следующем... Возможно ли рассмотреть приобретение об'екта (квартиры, либо таунхауса), большой площади, с двумя санузлами (к примеру), или двумя этажами, планировка которых позволяет раздробить площадь на два индивидуальных об'екта? Возможно ли это дробление провести документально в инстанциях и получить документы или это не возможно, т.к. об'ект изначально в строительном плане идёт, как один? Спасибо.

Cetreria, не в обиду! Я интересуюсь именно профессиональными вопросами, это и понятно, т.к. работаю в этой сфере и меня интересует максимальная безопасность проведения сделок в Испании. Я риэлтор, а не фермер, поэтому не сижу в ветках по разведению арбузов и не выясняю, почему моя грядка дала дуба))) К примеру, о письмах счастья из налоговой ( с требованием донести налог после сделки) при покупке объектов, я знал ещё лет восемь назад, когда на форумах данная тема и не всплывала. Потом всплыла и оказалось, что многие люди попали на деньги, т.к. не обладали информацией по данной проблеме. Данную ветку я затеял для того, чтобы люди, которые, возможно, сталкивались с проблемами приобретения могли поделиться с другими и оградить их от печали в глазах. От "риэлторов" я ответов не получаю, т.к. они не вкурсе деталей и с башкой в песке, как страус если им задают вопросы, чуть отличающиеся от общепринятых. Мои клиенты, не из деревни и их многое интересует в юридическом плане, кроме солнца и песка... Для этого и выясняю и выяснив проверяю свои знания)))) спасибо.

В РФ, об'екты и собственников начинают проверять после внесения аванса. И я смею заверить Вас, что после углубления в детали, очень часто авансы приходится отзывать и отказываться от покупки объектов, аргументируя отказ именно на основании подобных вопросов. Кристальная чистота не всегда кристальна через лупу))) В РФ, я говорю с риэлторами на одном языке и мы прекрасно понимаем "странные вопросы" и отвечаем на них. Не знаю, как на материке, но на Майорке, где я часто задаю вопрос, риэлтор встаёт в ступор, т.к. не знает на него ответа и отсылает к адвокату... Тогда нахрена мне такой риэлтор или партнёр? Суть моих вопросов очень проста... Где могут, и как могут развести на испанской земле?

Странно слышать "о странных вопросах" от эксперта. В любом московском агентстве начинают учить новичков с того, чтобы они могли понимать и искать ответы именно на эти вопросы. А уже потом, как правильно отжимать комиссионные!!! Все мои вопросы, точнее их часть, входят в понятие юридической чистоты сделки или об'екта, что является основой успешной сделки. Многие путают успешную сделку с покупкой об'екта "за дорма" не вдаваясь в детали причин этой дешевизны. Детали "успеха" потом начинают выяснять в суде, иногда не в свою сторону...

Интересуюсь с целью повышения собственной квалификации, т.к.многие мои клиенты часто рассматривают европейские страны, а имеено Испанию. Я всегда стараюсь, максимально обеспечить безопасность сделок и исключить последствия и гиморы. Знаний не может быть много, а их отсутствие выставляет риэлтора полным клоуном! Этого я уже насмотрелся на Майорке. Ну и партнеров я стараюсь рассматривать для работы, не только тех, которые суют откаты, предлагая слить интересы клиента. Работая на рынке недвижимости уже много лет и заключая сделки, я всегда пытаюсь избежать доведение решения спорных вопросов до суда. Поэтому, всегда предпочитаю перебзд..., чем не до бзд... Надеюсь, Вы и все понимают, что пропустив какой то момент при сделке, придётся пилить в суд и наслаждаться пукающей в соседней комнате испанской бабушкой, пока суд будет идти. А именно из форума я понял, что это дело долгое, сложное и весьма затратное. Бабушка может стать членом семьи))) Поэтому, масса моих вопросов, я задал лишь их часть))), могут уберечь моих клиентов, Ваших, и просто одиноких русских купцов, которые считают себя профессионалами во всем, даже в озеленении луны и ломяться в чужой стране в лобовую, думая о том, что в Европе нет правовых тонкостей и , что именно они не попадут под раздачу и не окажутся в суде, по причине того, что их испанский риэлтор - баклан, чего-то не знал))) Я приводил уже примеры уникумов с солечной Майорки, с которыми я общался "мягкие стены сносить можно без разрешения, да не вопрос, бригаду ремонтников левых можно, да не вопрос, а без разрешения ванную можно примастырить в подсобное помещение, да не вопрос... Только купи!!!". Оказалось, что даже унитазы мой клиент не мог заменить, без согласования проекта и дизайна горшка.

Честно говоря, хочется услышать мнение профессиональных участников рынка недвижимости, коих на форуме, судя по моим наблюдениям туча... Каждый готов продать или сделать такую попытку. А что продать и с какими последствиями, головная боль клиента. И именно в ответах на мои простые вопросы!!!! Когда мне задают их клиенты в Москве, я стараюсь максимально развернуто расписать все возможные косяки и камни по вариантам, потому как я их вижу, проверяя об'екты и собственников. Для справки... Я обратился в три конторы на Майорке с корнями из СНГ, кроме регламента оформления, распила гонорара по чекам, оформления ноты, ответов я не получил, потому как их знания закончились именно на этом этапе и на пыле в глаза в виде мерседеса и офиса. Я дальше не хочу забивать тему профессионализмом подбора вариантов, когда через два дня я нашёл сам "близнеца" в том же кондо на 30 процентов дешевле, мне ответили, что этот блок стоит ближе к морю, хотя он находился на одной прямой)))

Сдаётся мне, что если разворот по решению суда, то нотариус отдохнет без гонорара)))

Я могу ещё написать кучу примеров, как можно остаться без денег и без квартиры в РФ, делая все вроде, как правильно и изучая документы, которые в идеальном порядке. Просто, изучив массу форумов по Испании, тут вроде все просто и гладко... Перевёл деньги, пошёл к нотариусу, раздал чеки, отдал на оформление, получил ноту. А то, что купил объект у наркомана или алкаша, которые стоят на учете или вообще психически больного собственника, то какие последствия можно получить в итоге и как этого избежать? Спасибо!

Я немного разверну свой вопрос... Некое лицо ( умное ), продав свою квартиру за определённую стоимость в евро, к примеру 100 000, получив наличность, делает конвертацию в доллары США в период, когда евро 1.33 и получает 133 000 долларов. Евро начинает проседать, как в данный момент и от делает обратную конвертации и уходит опять в евро. Предварительно перед сделкой он идёт к врачу и говорит, что упал с велосипеда и ударился головой и теперь частенько видит гномиков... Врач фиксирует нарушение здоровья перед сделкой. После сделки и при благоприятном валютном курсе, бывший собственник обращается в суд и говорит, что не понимал, что творил, т.к. гномики, зафиксированные врачом, ему очень мешали. Может ли суд признать сделку недействительной и вернуть квартиру бывшему собственнику при условии, что он вернет покупателю 100 000, указанные в договоре? Положив себе в мешок 30 000 евро (условно) и вернув квартиру... Это, как вариант... И что будет, если приобретается квартира и к примеру всплывают неприятные моменты, по которым суд разворачивает сделку, возвращает квартиру бывшему собственнику и обязывает его вернуть полученную сумму денег, а у него её уже нет. Он будет выплачивать по 10 евро со своего пособия 365 лет, или предусмотрены другие варианты расторжения и компенсации? Спасибо!

Как я писал ранее, я профессиональный риэлтор, но в Москве, поэтому вопросы у меня иногда вот такие... Господа, вопрос! Учитывая законы, практику судебных решений в России и статьи соответствующих разделов о признании сделок недействительными, возник мой вопрос по тем же вариантам с разворотом сделок в Испании. Производится ли проверка собственника на его дееспособность (наркология и психо-неврология, освидетельствование врачом пожилого собственника и т.д.) Есть ли примеры, когда сделки разворачивались по другим причинам (неправильно оформлено наследство или история квартиры малость с серыми тонами)? Учитывая, что в РФ при выборе вариантов для клиентов я регулярно сталкиваясь с объектами с душком, мне интересно, как этот душок видно в Испании и заморачиваются ли по этому поводу риэлторы солнечной страны или это не входит в их обязанности и гонорары)))? Нотариус же не может знать историю болезни собственника и оценить его адекватность, материальное и прочее положение на момент сделки... Мне кажется тема может быть интересна всем, а не только мне. Спасибо!

Как я писал ранее, я профессиональный риэлтор, но в Москве, поэтому вопросы у меня иногда вот такие... Господа, вопрос! Учитывая законы, практику судебных решений в России и статьи соответствующих разделов о признании сделок недействительными, возник мой вопрос по тем же вариантам с разворотом сделок в Испании. Производится ли проверка собственника на его дееспособность (наркология и психо-неврология, освидетельствование врачом пожилого собственника и т.д.) Есть ли примеры, когда сделки разворачивались по другим причинам (неправильно оформлено наследство или история квартиры малость с серыми тонами)? Учитывая, что в РФ при выборе вариантов для клиентов я регулярно сталкиваясь с объектами с душком, мне интересно, как этот душок видно в Испании и заморачиваются ли по этому поводу риэлторы солнечной страны или это не входит в их обязанности и гонорары)))? Нотариус же не может знать историю болезни собственника и оценить его адекватность и положение на момент сделки... Спасибо!

Прочитал ветку о письмах счастья с позиции профессионального риэлтора, который правда, работает в Москве и знает, какие инструменты нужно использовать при определении реальной рыночной стоимости объекта, и в том же лице покупателя, который уже год анализирует рынок испанской недвижимости с целью приобретения гнезда. Смею утверждать, что многие россияне, как и другие народы, кроме испанцев (местных), не правильно трактуют понятие рыночной стоимости недвижимости в Испании и путают её с рыночно- виртуальной. Далее постараюсь утешить тех, кто получил письмо счастья! Друзья, Вы пошли правильным путём и приобрели объект (от банка) именно по рыночной стоимости, т.е по той, по которой Вы сможете его продать завтра, даже с учётом оплаченного " дополнительного налогового сбора". Многие участники рынка, совершить аналогичную успешную сделку по продаже своего об'екта не смогут, т.к. купили объект по цене, которая казалась им рыночной на общем фоне рекламной площадки, но при продаже поймут, что это была лишь иллюзия. Более детально... У меня в папке фаворитов выделенно порядка сотни об'ектов в определённом районе Майорки, которые на протяжении двух лет висят без движения. В этот период там же банками было выставлено порядка трех вариантов, которые с трудом, но ушли после приличного падения (со 160 т. до 100т.). Вот 100т. и есть реальная рыночная стоимость, т.е. цена отдачи. Остальные продавцы, могут рассчитывать только на случайного залетного русского или немца, который скушает их гнездо за 160 и потом подвиснет с ним на долгие годы при продаже. Второй вопрос, почему никто не предупреждает о дополнительном поборе? Этот вопрос я задавал нашим соотечественникам из риэлторской испанской среды. Многие вообще про это не слышали, т.к. втюхивают, именно втюхивают, как правило об'екты по астрономически завышенным ценникам клиентам из СНГ. Лишь одна, честно и грамотно мне об'яснила причину умалчивания о письмах счастья "когда начинаешь объяснять русским, что покупая определённый объект они могут получить дополнительное требование из налоговой, они начинают садиться на измену и думать, что я их развожу на деньги, пугаются и уходят к молчаливым агентам, да и банки не дают откатов в десятки тысяч, поэтому многие ведут клиента не в сторону экономии его средств". С ней я и решил работать! Очень замечательно, что данная тема, как и многие другие поднимаются на этом замечательном форуме. Такие информационные площадки помогают всем нам экономить деньги, а не терять их. Всегда есть одно правило, правило калькулятора и правильного подхода. Первый раз о письмах счастья я услышал от немца несколько лет назад, который лукаво прищурясь сказал, что не так все сладко бывает в солнечной стране. Приятно, что теперь не только немцы знают о камнях... Спасибо всем!