Как купить "идеальную недвижимость" во время кризиса

[АленаИс]

Как избежать именно этого аспекта, пока не знаю, кроме как если оно пришло - отдавать бумаги примерно за 400 евро адвокату и выиграть дело. Слишком новая фигня, чтоб ее анализировать. Пока только научились выправлять ситуацию минимальными потерями официальным путем.

Т.к. сейчас очень много таких дел и много протестов, и по всем делам, уже завершиившимся - выигрыш в пользу владельцев, как адвокат рассказал, на него же не только мы выходим... думаю, что спустя время, как бы бюджет пополнить не хотели, вопрос сам собой завянет...

[julya]

Понятно, никто не застрахован.

[АленаИс]

Избежать как - только 1 способ приходит на ум, но он вам не подойдет

Купить втридорога, чтоб налоговой спалось приятно и они на бумажку с конвертиком не тратились

Рынок и жизнь меняютмя, все ищут новые формы работы, заработка, удачных сделок, налоговая не исключение, похоже на рекет госмасштаба в данном случае, ну что сделаешь, грудью на амбразуры можно, конечно, только где стоКа грудей то взять, чтоб акция протеста прошла успешно и результативно за 1 присест, вот потихоньку им на мозг капаем...когда задавим массой, прекратят!

Изменено 31 мая 2012 пользователем АленаИс

[Anderson]

На самом деле, избежать способ один, но немного другой - не платить продавцу наличными деньгами, если вы так сделаете вероятность прихода "письма счастья" стремится к нулю ИМХО. Если приобретаете у застройщика или банка - доплата налога не прийдет.

[АленаИс]

На самом деле, избежать способ один, но немного другой - не платить продавцу наличными деньгами, если вы так сделаете вероятность прихода "письма счастья" стремится к нулю ИМХО. Если приобретаете у застройщика или банка - доплата налога не прийдет.

Это очень снижает риск, но его не избегает, *имея опыт продаж цент в цент* - приходили и там Приобоели у хозяина по цене ниже застройщика спустя год - 4000 прислали.

покупка полностью официальна

Изменено 3 июня 2012 пользователем АленаИс

[АленаИс]

А с банковским пока нет такого опыта, письма на жилье 3-4 лет назад купленное приходили. ренее банковское было скорее неликвид, теперь есль интересное. Я 1,5 нода назад купила у банка, пока ничего не слали. Цена была явно ниже среднерыночной.

Изменено 3 июня 2012 пользователем АленаИс

[julya]

А банковская - не значит ли, что с ипотекой?

Мы-то хотели без нее.

[Anderson]

julia, Нет, банковская не значит обязательно с ипотекой. Это просто приобретение жилья у банка, не важно за наличные деньги или же в кредит.

Это очень снижает риск, но его не избегает, *имея опыт продаж цент в цент* - приходили и там Приобоели у хозяина по цене ниже застройщика спустя год - 4000 прислали.

покупка полностью официальна

Конечно, если стоимость явно ниже рыночной это произойдет, в случае сделок между частными лицами. А вообще я уже давно об этом писал.

[julya]

julia, Нет, банковская не значит обязательно с ипотекой. Это просто приобретение жилья у банка, не важно за наличные деньги или же в кредит.

Зато поторговаться наверно не получится

[Anderson]

Как раз получится лучше чем поторговаться с частником, обычная банковская закладка около 5-7% от стоимости за которую отдадут, если хочется больше то можно попросить выставить на аукцион по вашей цене, но это лотерея, кто-то может перебить в последний момент. И вообще сейчас банковское жилье явно дешевле чем вторичка.

[Vidnagibraltar Izokna]

А как же экспертиза по оценке покупаемого жилья? Выходит, при подозрении на занижение цены это прямой удар по сотруднику, проводившему экспертизу? У них тогда должны отбирать лицензию и привлекать к ответственности за подлог. И как с этим в Испании?

[Anderson]

Простите не понял, вы о чем?

[АленаИс]

А банковская - не значит ли, что с ипотекой?

Мы-то хотели без нее.

Это никак впрямую не влияет. Просто покупаете без ипотеки, "висящий" кредит погашается в момент подписания.

[Vidnagibraltar Izokna]

Простите не понял, вы о чем?

Если это мне вопрос, то поясню. При покупке мне объяснили, что 420 евро я должна заплатить эксперту за оценку квартиры. В списке расходов это прописано как tasacion. Я так понимаю, он подтверждает, что цена соответствует рынку на сегодняшний день. Или это совсем не так? Тогда что это будет за 420 евро?

[OlgaBCN]

А как же экспертиза по оценке покупаемого жилья? Выходит, при подозрении на занижение цены это прямой удар по сотруднику, проводившему экспертизу? У них тогда должны отбирать лицензию и привлекать к ответственности за подлог. И как с этим в Испании?

Тасация квартиры нужна, если берёте ипотеку в банке. Нельзя делать через любую организацию. Приходишь в банк, они дают листок со списком организаций по тасации, с которыми они работают. Если вы протасовали жильё через организацию, не указанную в списке - результат для них "0". Соглашения у них меж собой подписаны (банки - тасадоры).

[Anderson]

Если это мне вопрос, то поясню. При покупке мне объяснили, что 420 евро я должна заплатить эксперту за оценку квартиры. В списке расходов это прописано как tasacion. Я так понимаю, он подтверждает, что цена соответствует рынку на сегодняшний день. Или это совсем не так? Тогда что это будет за 420 евро?

Я не понял вашей фразы про удар по сотруднику. Тасацию делает не сам банк, а специальные оценщики. Если вы берете ипотеку, то эта тасация обязательна и вы будете ее оплачивать. Оценочная цена банка не соответствуют рынку они делают оценку так, чтобы оценка недвижимости не превышала или превышала немного цену продажи, иначе возникнут проблемы мол а чего это вы так дешево продаете. Само собой такие варианты встречаются не всегда, но чтобы получить независимую оценку стоимости то нужно обратиться к оценщикам напрямую, что гарантирует именно рыночную оценку стоимости.

[Vidnagibraltar Izokna]

Так я размышляю над Алениной историей

Квартира от застройщика стоила 138, спустя год продали ее владельцы за 135, дороже бы ее не купил никто, средняя цена, обстоятельства возникли. Продажа было 2 года назад, с тех пор цены чуток снизились, сейчас бы можно было продпть не выше 120, чтоб цена была конкурентноспособная, и это без супер скидок, просто так примерно там стоит. Приходит письмо - оплатите штраф 4000, т.к. мы оцениваем ее 168 тысяч.

Получается, что каждый оценщик работает по своим уникальным методикам оценки, и одну и ту же квартиру можно оценить с погрешностью +/- 40%???? И 120 и 168 тыс евро одновременно? И если у меня на руках оценка эксперта на 120, а налоговая присылает свой расчет исходя из 168, то я не могу сослаться на эту оценку за 120 и послать всех в сад?

[АленаИс]

Я не знаю, к каким аргументам прибегает адвокат при решении этих вопросов (т.к. мы на себя эту функцию не брали), полагаю, что как раз и к оценке по тасации в том числе и прибегает, выигрывая дела.

Оценщиков есть несколько независимых компаний и каждый год их переназначают на оценку объектов других банков, как раз, чтоб никто не прикормленный был. Так мне оценщик рассказывал, инфо не проверяла. Полагаю, что так и есть.

Сильно изменять цену, как в сторону вниз, так и наоборот - они не могут. Если только чуточку, что никак не похоже на те оценки, что налоговая сейчас наоценивала (интересно, а у них кто оценщик, вот не знаю даже). Лет 10-15 назад сильные вилки при тасациях были распространены, последние годы - нет.

[Anderson]

Друзья мои дорогие, в каждой оценке жилья (во всяком случае из тех, что видел я лично) написан механизм произведения той самой оценки...

[Vidnagibraltar Izokna]

Можете поделиться этим механизмом?

[Anderson]

Каждая оценочная компания в каждом конкретном случае пишет на каком основании сделана такая оценка, вместе с графиками и т.п. Просто у меня есть оценки только моего жилья, я не готов их выложить, простите

[OlgaBCN]

Когда получаете на руки брошюру "тасация жилья А для сеньора Б" (действительна в теч. 6 месяцев - так?) пару или тройку похожих объектов жилья, как ваше, будет включено в эту брошюру в виде примеров с их стоимостью (та же квартира, но этажом ниже, такой же дом, но на соседней улице). Будет взята как основа для рассчёта цена за кв. метр в вашем городе, районе и т.д.. Будут плюсы : есть лифт, есть газ, есть мебель или встроенная техника, сделан ремонт капитальный или косметический и т.п., что может повысить цену при тасации (иногда толкаешься вместе с тасадором по квартире и говоришь : смотри как здесь, смотри как там, смотри как балкон отделан, смотри двери из какого фаршмачного материала и т.д.) И будут также минусы: теневая сторона, окна во двор, под окном кабак, нет магазинов вокруг и прочее.

И окончательная цена из всего этого. (Может что пропустила?)

[АленаИс]

Можете поделиться этим механизмом?

Если только при личной встрече - дам для пролистывания и изучения хоть кучку. Там целая книжечка с формулами, графиками и прочей историей на простом спаниш языке. Сканировать как-то сложновато, да и ни к чему. Т.к. я работаю немного в другой сфере в детали механизма не вникала настолько глубоко, чтоб детально пояснить.

Учитывают реальные показатели по жилью (замеряют, фотографируют), далее по формулам там чего-то колдуют, учитывая цены на жилье в аналогичном жилье этого района... потом выдают вердикт в том виде, что я Вам описала.

[Vidnagibraltar Izokna]

Спасибо большое за объяснение. Мне для общего развития, в общих чертах, как непрофессионалу. То есть, 420 евро за такой труд выглядит логично. Просто решила не брать ипотеку, и теперь раздумываю, заказать экспертизу по оценке или это лишнее.

[OlgaBCN]

Тасасион нужен только в том случае, если банк будет давать вам ипотеку. Если это только для подтверждения-утверждения цены на жильё, вы сами выступаете в роли тасадора. Берёте 5-6 подобных жилищ в подобных зонах, лучше для этой цели выцепить ТО, что продалось по спискам агенств, то есть цена подтверждена. Цену жилья 1-го делите на его метраж. Это коэффициент К1. Цену второго жилья делите на метраж второго жилья, это К2. И так далее. Все коэффициэнты должны отличаться не на много, если жильё одного и того же ранга. Потом метраж избранного вами жилья для покупки умножаете на средний коэффициент - должна получиться цена.

Если будете умножать на самый большой и на самый маленький из коэффициентов - получите минимум-максимум цены. Это можно предоставлять в агенство (или продавцу) для торгов.

Например: "Почему так же дорого, как жильё Х, если у меня на крыше нет такого окна?"

Или: "Почему моё дороже, чем У, а у них забор выше?"

И в таком ракурсе.