Как купить "идеальную недвижимость" во время кризиса

[Anderson]

Официальное падение цен на недвижимость в настоящее время составляет чуть более 20%. Тем не менее, на рынке есть предложения, где снижение цен достигает 50% и более. Получить такую скидку - это вопрос методологии, использование всех возможных инструментов, терпения и искусства находить правильных партнеров, вести переговоры.

6 рекомендаций от Puerto de España:

1) Сравнивать

Интернет коренным образом изменил процесс поиска предложений. Прежде чем найти свой дом, Вы может просмотреть десятки и даже сотни предложений, сравнить их, отобрать согласно вашим критериям и пожеланиям. Однако, будьте аккуратны, фотографии в 90% случаев отличаются от того, что есть в реальности, не ленитесь посмотреть разные варианты по приезду, фотографии могут не передать реального положения вещей, а иногда создать иллюзию.

2) Вести переговоры

Во время пузыря, продавцы "рулили" процессом в переговорах. Теперь же, ситуация изменилось и на первое место выходит покупатель, который именно сейчас действительно получил право подбирать и сравнивать.

Однако, получить хорошую сделку - всегда было и остается искусством переговоров и знаний клиента о зоне, цене за квадратный метр. В этом вопросе, вашим хорошим союзником может стать агентство по недвижимости, которое знает зону, обладает достаточными связями, и готово бороться за потребности и желания клиента. Несомненно, наш форум, является хорошим источником информации, где так же вы сможете пообщаться с людьми, которые уже проживают в интересном вам районе.

Что касается союзника, его нужно искать, на сегодня, в связи с кризисом, многие агентства стали брать баснословные деньги с клиента за открытие счета в банке и получение NIE (Идентификационного номера иностранца), суммы доходят до 3000 евро, а на самом деле, рыночной цены такой услуги просто не существует, так как получение номера NIE и открытия счета требует минимальных финансовых и временных затрат. Более того, такой агент вряд ли будет вашим союзником в борьбе за получение хорошей сделки.

3) Платить наличными

Те, кто имеет возможность платить наличными быстро становятся оружием для соблазненная продавца. Сейчас многие сделки срываются лишь по тому, что банки теперь не готовы давать каждому встречному хорошие условия по кредитованию, не говоря уже о том, что 70-80% кредита крайне сложно, в основном такие варианты делаются или на банковскую недвижимость, либо по хорошему знакомству.

4) Изучать возможности

В этом плане, если у вас есть желание и возможности заниматься своим жильем, стоит посмотреть на варианты под ремонт, которые в большинстве случаев продаются с хорошей скидкой, особенно банковская недвижимость.

5) Ожидание и терпение

Если вы точно определились и знаете, что хотите, но сразу не попадается именно такой вариант, вы можете сделать две вещи: а) ежедневно просматривать варианты по сайтам idealista и fotocasa, отбирая новые, похожие на нужные вам варианты. б) оставить заявку агентству или агентствам недвижимости, которые могут отслеживать поступление новых объектов на рынок, особенно актуален такой подход, если вы ищите вариант по банковской недвижимости.

6) Скорость "реагирования" и предложение продавцу

Часто случается так, что по прошествии определенного времени, в попытках продать свой дом, продавец "устает" и начинает снижать цену. Причем может он это делать как постепенно, так и очень быстро. Здесь очень важно поймать момент, а еще лучше узнать, сколько по времени дом находится в продаже, если больше 2-х месяцев, смело делайте свое предложение продавцу, велик шанс того, что он согласится на предлагаемую Вами цену.

[Gogi777]

Спасибо за шесть рекомендаций, они мудры и поучительны

[ledik]

Опять меня терзают смутные сомнения, что это писал Я.

[prostov]

Цитата:" Часто случается так, что по прошествии определенного времени, в попытках продать свой дом, продавец "устает" и начинает снижать цену. Причем может он это делать как постепенно, так и очень быстро. Здесь очень важно поймать момент, а еще лучше узнать, сколько по времени дом находится в продаже, если больше 2-х месяцев, смело делайте свое предложение продавцу, велик шанс того, что он согласится на предлагаемую Вами цену."

Что Вы понимаете под "идеальной недвижимостью". Я под этим понимаю ликвидную. Т.е. ее можно очень быстро продать. И чем быстрее ее можно продать, тем меньше возможности ее купить. Как писал Андерсон в другой теме, она вся расходится по знакомым. И уж конечно не попадает в сеть. И уж конечно не может быть и речи о многомесячном экспонировании.

[Anderson]

Я не совсем понял вопрос, но догадываюсь Под идеальной - я понимаю сочетание, которое называют "цена/качество" (простите за банальность ). Вопрос ликвидности, в моем понимании, и от части, он спорный ибо если Вы не делаете на ней бизнес, а ищете дом для себя и нашли определенное место, например финку в 30 км от моря, Вы ее хотите, это ваша мечта - но она не ликвидна априори ибо это в 99% случаев аграрная земля на которой можно построить небольшой дом.

Не смотря на это, вопрос ликвидности конечно важен для обычного человека, который ищет домик у моря, но я бы все таки ориентировался на "цену/качество" плюс на собственные желания.

[@loml]

А наличными ведь выгодно оплатить какую то часть для налогов.

Выгоды две и тебе и продавцу. Лишнее в банк не принесёшь у них там тоже 10 000 ограничение. Слил

продавцу при нотариусе, ведь риска нет.

[Гость Firebird]

А наличными ведь выгодно оплатить какую то часть для налогов.

Выгоды две и тебе и продавцу. Лишнее в банк не принесёшь у них там тоже 10 000 ограничение. Слил

продавцу при нотариусе, ведь риска нет.

Рисков просто море на самом деле

[Olga]

Рисков просто море на самом деле

А один из рисков - пришедший вам налог, если налоговая посчитает, что сумма, указанная в эскритуре, маленькая... (если вы покупали у частника), или, например, захотите вдруг продать недвижимость по цене даже что купили... (не говорю о выше), то и налоги будете еще платить с разницы суммы, указанной в эскритуре, и продажной... и смысл? Ради 10 евро?

[Гость Firebird]

Ну или что-то с недвижкой не так будет и по суду сможете вернуть только те суммы, что официально заплатили

Оно вам надо?

[@loml]

Пардон!!

А что же может быть не так.

Документы в порядке.

Хатку приглядели,обсмотрели, только облизать

и обнюхать осталось.

В справке регист написана цена мульённая

ещё в пиастрах. По курсу на евреев перекинешь

просто смех. налоговая справка о ежегодных

поборах цену подтверждает.

Если дом не развалюха. Регистр не финтит.

Так где же риски??

[Гость Firebird]

Пардон!!

А что же может быть не так.

Документы в порядке.

Хатку приглядели,обсмотрели, только облизать

и обнюхать осталось.

В справке регист написана цена мульённая

ещё в пиастрах. По курсу на евреев перекинешь

просто смех. налоговая справка о ежегодных

поборах цену подтверждает.

Если дом не развалюха. Регистр не финтит.

Так где же риски??

Ну как минимум один риск - как будете продавать, то налог платиться с разницы между покупной и продажной ценой.

Плюс вдруг какие косяки с домом? Маловероятно конечно, но вернуть вы сможете только то, что официально заплатили.

Плюс - как вы будете платить эту часть налом? Не возьмут ли ои у вас эту часть и потом не пошлют лесом? У меня вот почти так это было. А потом иди - судись в Испанских судах

[Ayomice]

А один из рисков - пришедший вам налог, если налоговая посчитает, что сумма, указанная в эскритуре, маленькая... (если вы покупали у частника)

Не смейтесь, но вчера такое вот "письмо счастья" и мне пришло. Приложена оценка и написано, мол, "выше она, чем купил ты, заплати-ка". Еще побегать пришлось, чтоб найти, куда свое возражение сдать (большое спасибо KDGest за помощь!).

По мере развития ситуации сообщу.

[Гость Firebird]

Не смейтесь, но вчера такое вот "письмо счастья" и мне пришло. Приложена оценка и написано, мол, "выше она, чем купил ты, заплати-ка". Еще побегать пришлось, чтоб найти, куда свое возражение сдать (большое спасибо KDGest за помощь!).

По мере развития ситуации сообщу.

Ужос-ужос!

Причем Ayomice покупал недвижимость явно не вчера

Так что лучше подумать, а стоит ли экономить три копейки по сути и иметь потом потенциальный гимор

[Arco iris]

Ужос-ужос!

Причем Ayomice покупал недвижимость явно не вчера

Так что лучше подумать, а стоит ли экономить три копейки по сути и иметь потом потенциальный гимор

А может и прокатить. Тут как рулетка.

[Ayomice]

На мой взгляд, самое интересное в том, что даже и без занижения стоимости нет никакой гарантии, что через пару-тройку лет не придет такое вот подобное письмецо. Откуда ж узнать при сделке, какую они оценку потом нарисуют?!

[tkha]

Меня терзают смутные сомненья насчет банковской недвижимости, у которой цена явно ниже, чем рыночная.. На нее тоже такие письма из налоговой будут приходить?

[Ayomice]

Правильный ответ на этот вопрос нам станет известен через пару-тройку лет :-)

[tkha]

Айомайс, если сумма не шибко большая, то мэйби лучше заплатить? Нарушение налогового законодательства -- это такая кака, от нее потом долго отмываться придется.

[fortik]

по поводу банковской недвиги уже поднимался где то вопрос и было сказано , что с ней такого быть не может , потому что некому как бы платить наличкой разницу , у меня такое отложилось в голове , искать второй раз тему лень

[Ayomice]

Айомайс, если сумма не шибко большая, то мэйби лучше заплатить? Нарушение налогового законодательства -- это такая кака, от нее потом долго отмываться придется.

Ну, положим, нарушения еще никакого нет: пришло письмо с ИХ обоснованием необходимости оплаты и предложением либо написать возражение, либо заплатить. Естественно, что был выбран вариант - представить возражение. Отдаться то, пардон, заплатить то, я всегда успею :-)

по поводу банковской недвиги уже поднимался где то вопрос и было сказано , что с ней такого быть не может , потому что некому как бы платить наличкой разницу , у меня такое отложилось в голове , искать второй раз тему лень

Именно это я и имел ввиду, что реальное положение дел узнаем через несколько лет.

К примеру, вспомните истории про снос домов, строительство которых, как оказалось, было по разрешениям, впоследствии призванным незаконными. А ведь там были уже чуть ли не вторые-третьи собственники!

[julya]

А есть ли какая-то возможность узнать эту цену, как она там называется... кадастровая что-ли..?

[АленаИс]

А есть ли какая-то возможность узнать эту цену, как она там называется... кадастровая что-ли..?

Есть, она написана в квитанции о муниципальном налоге на жилье. Пр нашей зоне это организация SUMA, в других иначе называется сама компания. Но те письма к стоимости кадастровой вообще отношения не имеют. Кадастр часто намного ниже оценочной и рыночной стоимости.

От суммы кадастра зависит сумма муниципального налога и налога по декларации для нерезидента.

Копию последней такой оплаченой фактуоы прикладывают в момент подписания у нотариуса к самой Купчей, до этого момента ее должен Вам предоставить продавец, Вы вправе хотеть видеть сумму налога. Это не проблема, все покажут

Изменено 31 мая 2012 пользователем АленаИс

[julya]

Тогда мне не понятно откуда (из какой суммы) вдруг потом вытекает большой налог.

Как же купить квартиру недорого (раз пошла такая пьянка во время кризиса с ценами, что ни снижаются), чтобы потом не впаяли большущий налог + штраф?

[АленаИс]

Вернее на совсем так, от суммы кадастра - зависит эта их оценочеая стоимость, есть коэффициенты. Я имела в виду ту цифру, что вы увидите - это не та, с чем налоговая спавнивает, она будет ниже стоимости жилья в 80 % случаев, порой даже а 6 раз ниже, зависит от зоны и года пересмотра. У нас есть чел, вилла за 300 тыс, а кадастр 50 а у меня квартира была за 145, а кадастр 110... т.е. налог у меня выше, чем за его дом.

А те письма счастья из налоговой стали приходить впервые в последние года полтора ни только в случаях оплаты части наличными, это общая сейчас тенденция всем подряд их слать, авось оплатят, кузну пополнять то надо. Шлют иногда совсем бред. Квартира от застройщика стоила 138, спустя год продали ее владельцы за 135, дороже бы ее не купил никто, средняя цена, обстоятельства возникли. Продажа было 2 года назад, с тех пор цены чуток снизились, сейчас бы можно было продпть не выше 120, чтоб цена была конкурентноспособная, и это без супер скидок, просто так примерно там стоит. Приходит письмо - оплатите штраф 4000, т.к. мы оцениваем ее 168 тысяч. Ну купите ее у владельца за 168 сами, раз такие умные

Уже 5 челов пришла такая кака. Варианта кроме как адвоката мы не знаем, возможно как-то еще решают вопрос. Длится долго, но выигрывают эти дела, положительный опыт уже был. В 10 раз экономичнее штрафа. Претендентов сейчас таких множество. Поверьте, речь была если и о заниженных ценах, то в рамках разумного и реальной вилки цен на рынке к моменту покупки. Причина в другом. Игнорировать - ни в коем случае! Либо подавать апеляцию (шансы велики), либо платить.

Изменено 31 мая 2012 пользователем АленаИс

[Ayomice]

А вытекает он из хотелки пополнить испанский бюджет. Письмецо примитивнейшего содержания: так и так, Вы купили 3 года назад квартиру за столько-то, а вот у нас числится, что в этом районе цена кв.м. такая-то. Умножаем на Вашу площадь, опа, да Вы, милейший, занизили сумму покупки. Доплатите налог! :-(