Недостроенный жилой комплекс В Кальпе

[Anderson]

В общем съездили, походили, посмотрели. Каждый таунхауз находится в разной степени готовности, тот который на фотографиях действительно закончен на 90%, но другие меньше. Во всяком случае как нам удалось оценить, так как ключ был лишь от одного дома, другие ключи в процессе передачи банку, так как суд по "отъему" комплекса только что завершился. Фотографии не делал так как ничего особенно нового увидеть не удалось, но надеюсь ключи появятся в обозримом будущем и можно будет по фоткать.

Земельный участок 4800 кв. метров, на территории уже построен бассейн. Коммуникации под вопросом, в смысле того, что они есть, но их состояние необходимо обследовать дополнительно.

В итоге, нужно ждать ключей, а потом смотреть планы...

  08.03.2012 в 17:27, Alex сказал:

Если я правильно понял, то ни один из таунхаусов не продан, хотелось бы знать почему?

У тех же "Тэйлор Вимпи", объект которых я в пример приводил, обычно к моменту сдачи не так много остается непроданных домов.

Видимо, какие-то подводные камни все же есть. :?

Там рядом стоят и их таунхаузы, полностью закончены около года назад, много не проданных.

[fortik]

  08.03.2012 в 17:27, Alex сказал:

Если я правильно понял, то ни один из таунхаусов не продан, хотелось бы знать почему?

У тех же "Тэйлор Вимпи", объект которых я в пример приводил, обычно к моменту сдачи не так много остается непроданных домов.

Видимо, какие-то подводные камни все же есть. :?

судя по поступающим данным

  08.03.2012 в 18:44, Anderson сказал:

Там рядом стоят и их таунхаузы, полностью закончены около года назад, много не проданных.

это и есть тот случай , когда уже построенное и не проданное пытаются отбить за счет излишков и недостроя через банковский кредит или кредитование путем продажи неликвида (недостроя) , значит нужно внимательнее смотреть документы и торговаться сильнее , не проданные рядом таунхаусы и банковские кредиты будут этому сильно способствовать , с одной стороны можно сильно снизить цену , с другой стороны конкуренция продажи тоже сильно выростает , в общем вывод один , есть тема для работы )))

[Vladimir111]

Да, вопросов по обьекту еще не мало, но темка интересная.

Пока без просмотра всех домов - говорить о готовности преждевременно, тем более у них разная комплектация и готовность..

Самое главное коммуникации - нужно будет -> спец ...обследование т/к не было консервации обьекта, а был просто брошен, на произвол судьбы.

Единственно - на первый вид -делали неплохо (жаль часть общих коммуникаций и часть домовых в открытом режиме - т/е как машина топленка!)

Налог будет 18%, что тоже увеличивает цену !

Много будет зависеть от наличия проектных документов и др. - при передачах - это бывает большой проблемой.

Но коль торговля с банком - возможна - то и интерес может не пропасть.

Недалеко стоят - тоже обьекты недостроя - надо будет еще посмотреть внимательно и разрешительную документацию... что-то тут еще есть ???

[Vladimir111]

  07.03.2012 в 12:26, kdgest сказал:

Уже все сделано. Доделки должны обойтись в сумму не более 150 000 евро, по сметам испанских фирм. Значит, дешевле, т.к. у них субподрядчик на субподрядчике. Торговатся можно и нужно.

М-да, а если Вашу цифирь умножить на разы => тогда это будет правильно и то приблизительно ???

Говорить такое без обследования пока опрометчиво ... вы даже не исследовали фундаменты...

а что бы Вам продавцы не говорили... грунт-то насыпной - я это докажу на раз !!! ( это я для закуски оставлю...)

Изменено 8 марта 2012 пользователем Vladimir111

[fortik]

кто то утверждал , что в Испании нельзя вывести банковские кредиты из оборота , вот яркий тому пример , кстати вполне легальный и безболезненный для строителя

Изменено 8 марта 2012 пользователем fortik

[Interesting]

Вот кстати может и на счет кредита сразу подумать в этом же банке.

[Anderson]

  08.03.2012 в 20:16, Interesting сказал:

Вот кстати может и на счет кредита сразу подумать в этом же банке.

Кредит под приобретение этого участка с домами не дают вообще, только деньгами могут дать кредит лишь под работы по доделке...

[Alex]

  08.03.2012 в 19:43, Vladimir111 сказал:

Да, вопросов по обьекту еще не мало, но темка интересная.

Налог будет 18%, что тоже увеличивает цену !

У меня, кстати, тоже этот вопрос возник по налогу, почему-то думал, что 4% будет.

Если 18%, то привлекательность объекта лично для меня очень сильно падает.

[Vladimir111]

  09.03.2012 в 06:58, Alex сказал:

У меня, кстати, тоже этот вопрос возник по налогу, почему-то думал, что 4% будет.

Если 18%, то привлекательность объекта лично для меня очень сильно падает.

Тут вопрос состоит как минимум из пяти частей.

Первая - конечная цена продажи после торга => может она компенсирует эти налоги ( часть налога, для общего покупателя перекроется,

с последующей продажия), поэтому это еще не конечная цена земляк !

Вторая- коммуникации => смогу потом сказать => это будет плюсом или минусом (могли делать для отмазки -> бросить не очень качественно,

а переделывать всегда сложнее; может сделаны хорошо и время их не порепало- тогда плюс) в общем как понимающий в строительстве смогу сказать

- стоит ли овчинка выделки.

Третья - кто будет достраивать ??? от этого много зависит -> тут будет только у кого лицензия на строительство есть на все виды работ

(это очень важно - т/к покупается недострой и по местным законам достраивать нужно только с лицензиями всеми иниче не сдашь ->

уже спросил у адвоката работающего в строительстве) - а это может вылезти в копеечку.

Четвертая часть - продаст ли банк и оплаченные мощности или их заново придеться проплачивать, т/к идет продажа через банк ->

а фирма обанкрочена, т/е де юре она передать права не может от ресурсоснабщающих организаций !!! -> это требует уточненя у банка при продаже.

Пятая часть - архитектор -> без него вообще нет продолжения темы в этом деле !!! это главное лицо. Если не найдешь общего языка или

не договоришься по деньгам...то печаль растянется надолго, архитекторы тут мафия и в цене ( но может он уже получил свою приличную долю и

будет готов помочь сдаче обьекта -> ему это тоже приятно...будет)

Вот такой ответ -> кроме налога.

[fortik]

киньте в меня тапок , но думаю ничего из этого предприятия в этом виде не получится , объясню почему - проект был слит банку в уплату кредитов , значит цена уже завышена , т.е. почти продажная плюс доп расходы на достройку , банк не будет слишком уж сильно торговаться , скорее всего цена выставлена почти потолочная , либо надо ждать когда банк это спишет на убытки и сможет продать за половину цены , доделки скорее всего потянут больше озвученных 150 , поскольку как правильно заметил Владимир консервацию скорее всего не проводили , а возможно вообще делался он для прямого слива банку , тогда совсем беда будет , вот почему то именно к этим мыслям меня ведет как раз то , что объект слили банку , а не попытались продать инвестору или хоть как то не поискали под него покупателей , это конечно мое имхо и не более ))

[Гость Firebird]

  09.03.2012 в 09:16, fortik сказал:

киньте в меня тапок , но думаю ничего из этого предприятия в этом виде не получится , объясню почему - проект был слит банку в уплату кредитов , значит цена уже завышена , т.е. почти продажная плюс доп расходы на достройку , банк не будет слишком уж сильно торговаться , скорее всего цена выставлена почти потолочная , либо надо ждать когда банк это спишет на убытки и сможет продать за половину цены , доделки скорее всего потянут больше озвученных 150 , поскольку как правильно заметил Владимир консервацию скорее всего не проводили , а возможно вообще делался он для прямого слива банку , тогда совсем беда будет , вот почему то именно к этим мыслям меня ведет как раз то , что объект слили банку , а не попытались продать инвестору или хоть как то не поискали под него покупателей , это конечно мое имхо и не более ))

Знаете - вообще сначала нужно все посмотреть и просчитать

ИМХО мне не кажется, что комплекс строили лишь для того, чтобы слить его банку. Это как-то глупо - особенно если его начинали строить до кризиса

А вот то, что все нужно проверить и просчитать - это точно. А потом возможно с цифрами идти в банк и говорить.

Понятно, что полтора ляма на шару

Однако с большой долей вероятности если бы этот комплекс был готов и цена была 160 000 я бы купил там домик

[fortik]

  09.03.2012 в 10:41, Firebird сказал:

Однако с большой долей вероятности если бы этот комплекс был готов и цена была 160 000 я бы купил там домик

а вот и ключевая фраза ) , дело в том , что при раскладе который есть сейчас , цена домика как раз и будет на выходе 160 примерно , значит если рассматривать это как вариант бизнеса не очень рентабельно , тем более что при строительстве я никогда не видел прибыль даже 50% на понесенные расходы , обычно там зашкаливает выше , я и не уговариваю не заниматься этим , я высказываю свое мнение по поводу того , что банк (а скорее всего примерно эту сумму банку закрыли этим объектом ) просто многовато просит за это , если конечно все проверить и показать банку свои расчеты и он (что маловероятно) пойдет на уступки , тогда конечно перспектива будет достаточно приятной

вполне возможно я не знаю ситуацию на рынке жилья в том районе (вот совершенно точно не знаю ) и там такие домики будут улетать по 300к , тогда разговор вообще ниочем )))

[Tatiana KDGest]

При покупке недвижимости юр. лицом НДС подлежит возврату.

[Alex]

  09.03.2012 в 12:34, fortik сказал:

а вот и ключевая фраза ) , дело в том , что при раскладе который есть сейчас , цена домика как раз и будет на выходе 160 примерно , значит если рассматривать это как вариант бизнеса не очень рентабельно , тем более что при строительстве я никогда не видел прибыль даже 50% на понесенные расходы , обычно там зашкаливает выше , я и не уговариваю не заниматься этим , я высказываю свое мнение по поводу того , что банк (а скорее всего примерно эту сумму банку закрыли этим объектом ) просто многовато просит за это , если конечно все проверить и показать банку свои расчеты и он (что маловероятно) пойдет на уступки , тогда конечно перспектива будет достаточно приятной

вполне возможно я не знаю ситуацию на рынке жилья в том районе (вот совершенно точно не знаю ) и там такие домики будут улетать по 300к , тогда разговор вообще ниочем )))

А ситуация там следующая - соседний объект очень похожий ( по крайней мере по метражу и расстоянию до моря) продавался достаточно долго (думаю, не меньше 3 лет) по цене 165 000 ( при этом, думаю, давали еще и скидки, потому что покупал у того же застройщика сам только в другом комплексе, скидку дали без проблем).

Так что 160 000 (а скорее 150 000) - вполне реальная цена, ну а улетать эти домики станут только при цене ниже 100 000 (да и то не уверен, что сейчас недвижимость вообще может улетать! )

Изменено 9 марта 2012 пользователем Alex

[Vladimir111]

В общем думаю покажет вскрытие (так говорят хирурги в сложных случаях) !

Сначало обследование обьекта => затем разговор с Архитектором => затем разговор с Банком => тут делается ВЫВОД целесообразности и предлагается банку условия по которым можно приобрести этот обьект => вот тут-то и станет ясно дальнейшее по этому варианту !!!

  09.03.2012 в 13:20, Alex сказал:

А ситуация там следующая - соседний объект очень похожий ( по крайней мере по метражу и расстоянию до моря) продавался достаточно долго (думаю, не меньше 3 лет) по цене 165 000 ( при этом, думаю, давали еще и скидки, потому что покупал у того же застройщика сам только в другом комплексе, скидку дали без проблем).

Так что 160 000 (а скорее 150 000) - вполне реальная цена, ну а улетать эти домики станут только при цене ниже 100 000 (да и то не уверен, что сейчас недвижимость вообще может улетать! )

Мне они тоже знакомы и до сих пор делают предложения ( не зная, что я купил уже- у меня друг еще ищет) по покупке !

Однако по нахождению этого комплекса от банка => значительно лучше по дислокации и панорамному виду, следовательно и выгодности чем у тех !

Так, что не все потеряно в этой теме!

  09.03.2012 в 09:16, fortik сказал:

киньте в меня тапок , но думаю ничего из этого предприятия в этом виде не получится , объясню почему - проект был слит банку в уплату кредитов , значит цена уже завышена , т.е. почти продажная плюс доп расходы на достройку , банк не будет слишком уж сильно торговаться , скорее всего цена выставлена почти потолочная , либо надо ждать когда банк это спишет на убытки и сможет продать за половину цены , доделки скорее всего потянут больше озвученных 150 , поскольку как правильно заметил Владимир консервацию скорее всего не проводили , а возможно вообще делался он для прямого слива банку , тогда совсем беда будет , вот почему то именно к этим мыслям меня ведет как раз то , что объект слили банку , а не попытались продать инвестору или хоть как то не поискали под него покупателей , это конечно мое имхо и не более ,)....вполне возможно я не знаю ситуацию на рынке жилья в том районе (вот совершенно точно не знаю ) и там такие домики будут улетать по 300к , тогда разговор вообще ниочем )

При поверхностном осмотре => делалось не для списания денег(есть признаки нормального-чего не делают при сливе) => это раз.

Цена выставлена не потолочная по банковски и небыло еще разговора с банком, т/е нет конечной цены => это два.

По консервации, да надо смотреть внимательно, что смогу только через месяц (ключей у них нет пока ) => это три.

Цена там не будет 300 => это точно ни сейчас ни потом в ближайшее время => это четыре.

[fortik]

вот тут бы и пригодились свои юристы , архитекторы , нотариусы

я не утверждаю , что все плохо ))) но лучше перебдеть , чем ........

[Vladimir111]

  09.03.2012 в 14:39, fortik сказал:

вот тут бы и пригодились свои юристы , архитекторы , нотариусы

я не утверждаю , что все плохо ))) но лучше перебдеть , чем ........

Да согласен - это как раз тема где многие могут быть задействованы.

Для меня очень - важно знание языка тоже ( или человек переводу которого я бы доверял полностью), мне вот больше всего этого не хватает - все другое вторично или менее значимо по сути.

Венчурные проекты всегда рискованные - это если без знания языка для меня.

Другое дело тут - есть по сути материальная составляющая, а значить и угара большого не будет в принцип,

(для знающего свое дело чела) - что тоже хорошо.

Если есть реальные желающие участвовать в этом процессе по всем видам необходимым по данному проекту - можно скооперировать усилия.

Нужен переводчик - супер ! (который знает специфику или будет если надо уточнять до полной ясности без белых и темных пятен при переводе).

Нужен адвокат (юрист) местный - по строительному законодательству - которому можно доверять.

Нужна организация - строительная имеющая лицензию для сдачи ( на субподряды можно было бы пригласить и других лицензиатов).

Нужен хестор - по надогам ( неболшие консультации бы не помешали) .

Нужны заинтересованные иметь жилье => ровно 7 человек, больше не надо.

Так - что у кого еще не пропало желание... можно подумать и написать в личку мне или Аnderson-у !

[andre]

Для сведения интересующихся покупкой вышеобозначенного таунхауса в Кальпе в готовом виде за 160 000 евро - есть подобные с панорамным видом на море, полностью готовые,с кухней и встроенной техникой и кондиционированием и шкафами по цене горазо ниже!предложение от банка,ежели кому интересно, пишите в личку.

[Taya]

  11.03.2012 в 22:08, andre сказал:

Для сведения интересующихся покупкой вышеобозначенного таунхауса в Кальпе в готовом виде за 160 000 евро - есть подобные с панорамным видом на море, полностью готовые,с кухней и встроенной техникой и кондиционированием и шкафами по цене горазо ниже!предложение от банка,ежели кому интересно, пишите в личку.

А сюда нельзя выставить? Ну или в другую тему.

[Olga]

Девушки, я не Anderson, но сообщения перенесены в

[suslov]

Тема еще жива?

[Vladimir111]

Пока - банк не продал данные домики - тема жива... тут есть и экономический и бизнес эффект (если кто прагматик поймет) !

Другое дело => конкуренция... она и в африке конкуренция ! Если получится -> можно будет это предложение рассмотреть.

Не успел, значить опоздал.

[suslov]

Да, один мой товарищ сказал: "ты как всегда прыгаешь в последний вагон"... Буду надеяться, что поезд еще не ушел.

[werrew]

  18.03.2012 в 07:12, suslov сказал:

Да, один мой товарищ сказал: "ты как всегда прыгаешь в последний вагон"... Буду надеяться, что поезд еще не ушел.

Не переживайте всё равно этот поезд идет в тупик.

[Vladimir111]

  18.03.2012 в 07:12, suslov сказал:

Да, один мой товарищ сказал: "ты как всегда прыгаешь в последний вагон"... Буду надеяться, что поезд еще не ушел.

Это далеко не последний вагон и даже не последний поезд !

Но если так окажется вдруг => то можно получить бесценный опыт !!!