Покупать или арендовать?

[Anderson]

Если вы решили купить недвижимость, может это заинтересует. Наши соседи по урбанизации приобрели в начале декабря в Альбире интересный дом в стиле хайтек, дому 2 года. Мы были ошеломлены местом и домом.

А пишу я по причине того, что раньше никогда не сталкивалась с подобным вариантом пркупки. Аренда с правом выкупа.

Один риэлтор из Латвии специализируется на этом вошедшем в последнее время в моду, как он сказал, способе приобретения жилья.

Договорились они о цене дома в 380 т евро. За неделю оформили купчую на покупателей ( наших соседей) у нотариуса. Внесли 60 т евро( эта сумма была хозяином дома выплачена в ипотеку), далее на 7 лет ежемесячная плата по 1 т евро , по прошествии 7 лет варианты: они оплачивают остающуюся сумму в банк или переписывают ипотеку на себя. Все прописывается в деталях у нотариуса, получаете купчую. Риски могут быть только у продавца, если покупатель неадекватен.

Соседи довольные уехали в Россию за визой Д но лукратива.

Хороший вариант. А вот подумайте, что будет если они перестанут выплачивать 1 тыс евро? А если не будут готовы подписать купчую через 7 лет? А если владелец умрет за этот срок? Ну кирпич на голову ему упадет и он скончается? Объясняю: Они останутся без дома. Аренда с правом выкупа не подразумевает выплаты неких крупных сумм. Она осуществляется на условиях аренды на определенный срок с последующим выкупом, при этом сумма выплаченной аренды учитывается при финальных расчетах или расставанием с потерей уплаченных платежей. Вперед 10-20-30-40-50-60 и т.д. сумм не платит, именно в связи с рисками указанными выше. Если владелец согласился, то есть два варианта: а) он отчаялся уже это продать б) его намерения не совсем чисты.

 

Все конечно очень красиво звучит в вашем сообщении, но реально это а) попандос (мы не знаем как изменится наша жизнь) б) абсолютный развод. Я уверен, что при изучении деталей подобной сделки выплавит еще одни-два-три-десят подводных камней. Такие сделки заключать нельзя. Особенно если Вы иностранец и не знаете испанского языка и испанских правовых норм. Дай бог конечно чтоб все было хорошо.

 

P.S. Люди не придумывайте всякой фигни, накой черт вы вешаете себе на голову кучу проблем? Нервов дофига, занять нечем? Или просто мазохисты? Встаньте на место человека, который продает свою недвижимость подумайте на что бы вы согласились в разных обстоятельствах? Подумайте немного головой.

[Chukcha]

А может кто знает - через сколько лет перепродажа недвижимости в Испании уже не считается перепродажей и облагается, как обычная продажа?

Мутно выразилась, но имела в виду вот что: например, в Украине, если продаешь недвижимость раньше, чем через 3 года после покупки, то возникает дополнительный налог 7%. Через 3 года этот доп.налог исчезает, и остаются обычные налоги.

Вот собсно вопрос - а как с этим в Испании?

Если ответ на мой вопрос уже есть на форуме, ткните меня, пожалуйста, туда, т.к честно искала - не нашла.

[Майский]

Переоценённость недвижимости может повлиять на решение купить таким образом, что, если ожидается спад, то при определённой ситуации будет выгоднее заплатить аренду за какой-то срок и сэкономить потом при покупке на упавшей цене (если по прогнозам упадёт больше, чем стоимость выкинутой на ветер аренды за тот же период).

В остальном же никакого смысла для конкретного человека 10, 15 или 30 лет не несут. Да, переоценённость значит, что я больше заплачу, чем некая "разумная цена", но жильё в итоге будет моим. Это просто внутреннее решение: устраивает ли лично меня такая цена или нет.

Аренда же всегда потраченные впустую деньги (кроме вышеописанного примера про "подождать упавшей цены").

[canuck]

 

Аренда же всегда потраченные впустую деньги (кроме вышеописанного примера про "подождать упавшей цены").

Точно так же можно заявить и про владение жильём - налоги, комунидад, ремонты, амортизация, замораживание денег.

Ещё неизвестно, что дороже выйдет в итоге.

[Майский]

Налоги платятся далеко не везде. "Комунидад" тоже во многих странах обязанность съёмщика. Если говорить конкретно про Испанию, то согласен, надо учитывать. Я более абстрактно рассуждал.

 

Амортизация не всегда делает жильё дешевле, как ни странно. Пример - убитые хрущёвки в Москве стоят каких-то нереальных денег, хотя при постройке явно столько не стоили.

 

Ремонт согласен. Это минус обладания своим домом, но для меня несущественный.

 

Замораживание денег - интересный пункт, но касается всё-таки предпринимателей, у которых есть чёткий план получить прибыль больше затраченной платы за аренду. Обычные люди скорее потеряют, необдуманно вложившись в какой-нибудь фонд или акции.

[canuck]

То ж при прочих равных. 

Если вместо московских хрущёвок взять жильё, купленное в той же Испании на пике цен, то результат будет прямо противоположный.

Я к тому, что владение жильём может оказаться не менее затратным, чем аренда, а уж как там повезёт или не повезёт с ростом цен, это ещё неизвестно.

[Свирепый Бублик]

Я к тому, что владение жильём может оказаться не менее затратным, чем аренда, а уж как там повезёт или не повезёт с ростом цен, это ещё неизвестно.

Автомобиль тоже более затратный, чем проездной на месяц.

Значит не покупать, "не выгодно"?

Изменено 31 декабря 2013 пользователем Свирепый Бублик

[vito2000]

Что касается Испании, то покупать есть смысл:

- или семье с детьми, если а) школа и б)место устраивают на 100%,

- или пенсионерам около 60-ти лет для спокойной старости лет еще на 15-20, без дерготни по поводу аренды, если место устраивает на 100%.

При этом срок окупаемости должен быть не выше 15 лет по отношению к цене аренды (примерно 6,5% годовых).

Нет смысла покупать:

- молодым без детей,

- как курортную недвижимость в любых случаях.

[Arco iris]

Если считать окупаемость, то у меня всегда выходит на 30 лет. Что сами имели, что присматривались. Наверное мы книжки экономистов мало читали.:-) А в остальном согласна с vito2000. Только в одном нет- если есть лишние деньги, покупать можно все и всегда, что нравится.:-)

[canuck]

Автомобиль тоже более затратный, чем проездной на месяц.

Значит не покупать, "не выгодно"?

Выгодно-невыгодно тут вообще не при чём.

Повторюсь: что за аоенду жилья, что за его владение придётся платить.

Я не призываю не покупать, а лишь спорю с утверждением, что аренда это выброс денег на ветер по сравнению с покупкой.

[Свирепый Бублик]

Выгодно-невыгодно тут вообще не при чём.

Повторюсь: что за аоенду жилья, что за его владение придётся платить.

Я не призываю не покупать, а лишь спорю с утверждением, что аренда это выброс денег на ветер по сравнению с покупкой.

1. "Выгодно-не выгодно" = это был ответ на конкретный пост.

2. Останемся при своих мнениях насчет аренды-покупки

[canuck]

1. "Выгодно-не выгодно" = это был ответ на конкретный пост.

2. Останемся при своих мнениях насчет аренды-покупки

Рискуя показаться занудой, хочу всё-таки уточнить Ваше мнение по этому вопросу 

Вы считаете, что владение жильём не ведёт к расходам и его Вы имеете бесплатно?

Я не согласен именно с этим утверждением, и считаю, что при прочих равных плата за аренду сопоставима с затратами на владение.

[Свирепый Бублик]

Я не согласен именно с этим утверждением, и считаю, что при прочих равных плата за аренду сопоставима с затратами на владение.

И? 

Я не утверждал обратного (хотя и можно тут поспорить впринципе. Но не нужно).

Суть не в этом, а в том, что в своем доме - твои правила. Одно это многого стоит.

Молчу про то, что ты этот дом устраиваешь "под себя", а не "как владелец скажет".

Изменено 31 декабря 2013 пользователем Свирепый Бублик

[canuck]

 

Я не утверждал обратного 

Значит мне показалось

 

 

Суть не в этом, а в том, что в своем доме - твои правила. Одно это многого стоит.

Молчу про то, что ты этот дом устраиваешь "под себя", а не "как владелец скажет".

И я не утверждал обратного, речь же шла совершенно о другом.

 

С Новым Годом!

[Chukcha]

Хм, видимо стремный какой-то вопрос задала... Неужто никто не знает?...

[Гость Firebird]

Хм, видимо стремный какой-то вопрос задала... Неужто никто не знает?...

 

Ну просто в Испании такого нет. В Испании что через месяц, что через 10 лет - перепродажа

[Chukcha]

Ну просто в Испании такого нет. В Испании что через месяц, что через 10 лет - перепродажа

Спасибо!

А может знаете, где можно почитать про налогообложение при продаже?

[prostov]

Хороший вариант. А вот подумайте, что будет если они перестанут выплачивать 1 тыс евро? А если не будут готовы подписать купчую через 7 лет? А если владелец умрет за этот срок? Ну кирпич на голову ему упадет и он скончается? Объясняю: Они останутся без дома. Аренда с правом выкупа не подразумевает выплаты неких крупных сумм. Она осуществляется на условиях аренды на определенный срок с последующим выкупом, при этом сумма выплаченной аренды учитывается при финальных расчетах или расставанием с потерей уплаченных платежей. Вперед 10-20-30-40-50-60 и т.д. сумм не платит, именно в связи с рисками указанными выше. Если владелец согласился, то есть два варианта: а) он отчаялся уже это продать б) его намерения не совсем чисты.

 

Все конечно очень красиво звучит в вашем сообщении, но реально это а) попандос (мы не знаем как изменится наша жизнь) б) абсолютный развод. Я уверен, что при изучении деталей подобной сделки выплавит еще одни-два-три-десят подводных камней. Такие сделки заключать нельзя. Особенно если Вы иностранец и не знаете испанского языка и испанских правовых норм. Дай бог конечно чтоб все было хорошо.

 

P.S. Люди не придумывайте всякой фигни, накой черт вы вешаете себе на голову кучу проблем? Нервов дофига, занять нечем? Или просто мазохисты? Встаньте на место человека, который продает свою недвижимость подумайте на что бы вы согласились в разных обстоятельствах? Подумайте немного головой.

Алексей как всегда прав. Но мне кажется, что в одном он неправ. А неправ он в том, что рассуждает с точки зрения покупателя. Но жизнь гораздо многообразнее. И если есть такие законные варианты, они должны быть исследованы серьезным образом. В порядке упражнений для ума профессиональных риэлтеров. Если в приведенном способе продажи действительно не уплачиваются налоги, я вижу как минимум три варианта, когда это можно применить. Вот один: передача недвиги между родственниками. Как вариант вместо наследования. То есть в том случае, когда полное доверие. Опять же повторюсь, необходимо полная законодательная проверка.

На правах тренировки.

[Гость Firebird]

Спасибо!

А может знаете, где можно почитать про налогообложение при продаже?

 

Все законы Испании собраны тут

[Anderson]

Алексей как всегда прав. Но мне кажется, что в одном он неправ. Если в приведенном способе продажи действительно не уплачиваются налоги, я вижу как минимум три варианта, когда это можно применить. Вот один: передача недвиги между родственниками. Как вариант вместо наследования. То есть в том случае, когда полное доверие. Опять же повторюсь, необходимо полная законодательная проверка.

Согласен. Вариант такой законный. Я еще могу десяток законных схем накидать. Уже писал он полностью законный, если покупатель с ним согласен, но это не меняет того факта, что это покупка серьезной проблемы в чужой стране за свои деньги.

 

Дело в том, что россияне/украинцы/белорусы/казахи (простите если кого забыл) привыкли обсуждать проблемы при покупке жилья только с точки зрения денег - накрутки, разводы и т.п. А по-факту существует огромное кол-во других возможностей, о которых Вы и не узнаете и не поймете пока не придет время, а обычно на это уходит даже не месяцы, а годы. А проблема может быть значительно существеннее чем какая-то накрутка или как любят некоторые товарищи обсуждать как нам накрутили 200 евро. Подобные проблемы влекут за собой полную потерю недвижимости и денег за нее заплаченную. Адвокаты и суды вряд ли помогут, люди сами подписываются под этим и соглашаются на такие вещи.

[amba]

Я поступаю так: смотрю объект и спрашиваю риэлторов, - сколько стоит арендовать этот объект, или похожий в этом районе. Мне называют цену 1.

А вторым вопросом я спрашиваю о стоимости приобретения, цена 2

А затем соотношу эти две цены.

И если годовая стоимость аренды(1) соотносится к общей стоимости (2) значительно больше чем 1 к 10, то смысл в приобретении для меня отпадает. Тем более, как правило, россияне финансируют свои сделки 100% реальными средствами без кредитных заимствований. Мы же не Европейский банк кредитовать экономику Испании.

Все ИМХО. Вероятно кого-то устраивает другой порог входа.

Это , конечно, примитивный способ оценки, но он позволяет отбросить заведомо значительно переоцененные варианты.

[Гость Firebird]

Я поступаю так: смотрю объект и спрашиваю риэлторов, - сколько стоит арендовать этот объект, или похожий в этом районе. Мне называют цену 1.

А вторым вопросом я спрашиваю о стоимости приобретения, цена 2

А затем соотношу эти две цены.

И если годовая стоимость аренды(1) соотносится к общей стоимости (2) значительно больше чем 1 к 10, то смысл в приобретении для меня отпадает. Тем более, как правило, россияне финансируют свои сделки 100% реальными средствами без кредитных заимствований. Мы же не Европейский банк кредитовать экономику Испании.

Все ИМХО. Вероятно кого-то устраивает другой порог входа.

Это , конечно, примитивный способ оценки, но он позволяет отбросить заведомо значительно переоцененные варианты.

И вы не правы. Аренда - это когда вы дарите деньги другому. Когда свое, то ваши деньги остаются при вас. И вы, прожив 10 лет, можете продать недвижимость и по факту все эти 10 лет вы проживете бесплатно. Плюс недвижимость, купленная на дне, обязательно принесет вам профит. Многие крупные инвесторы вкладывают деньги в нее. А мы типа самые умные, мы ее арендуем. Не кажется ли, что умные все же они?

Отправлено с моего Xiaomi Mi3W

[amba]

И вы не правы. Аренда - это когда вы дарите деньги другому. Когда свое, то ваши деньги остаются при вас. И вы, прожив 10 лет, можете продать недвижимость и по факту все эти 10 лет вы проживете бесплатно. Плюс недвижимость, купленная на дне, обязательно принесет вам профит. Многие крупные инвесторы вкладывают деньги в нее. А мы типа самые умные, мы ее арендуем. Не кажется ли, что умные все же они?

Отправлено с моего Xiaomi Mi3W

Это если вы не способны пристроить деньги свои дороже чем 1-2-3% годовых, то конечно возможно для людей это выход купить недвижимость абы за сколько или на сколько хватило. Но тогда люди должны понимать:

 

1. Что в текущей ситуации через год этот же объект будет дешевле, ибо при 1-3% возможной доходности как инвест покупка (для получения дохода от аренды или перепродажи) не интересна

-Так как не распроданной недвижимости в Испании очень большое количество

- высокий налог на покупку (около 12 % от стоимости)

- высокие по российским мерки налоги на недвижимость

2. Недешевая коммуналка

3. Не исключено, что для нерезидентов правительство может поднять годовой налог на  недвижимость.

 

А кто такие "многие крупные инвесторы"я не знаю, даже если они и есть, то я сомневаюсь, что их заинтересует инвест проект с такой рентабельностью. Кроме как отмытие денег это не назовешь Но это уже другая история. Думаю что если они и покупают, то "из первых рук", а не через агенства, и по другим ценам, где рентабельность как я и предполагается не менее 10% годовых. Многие крупные инвесторы таковыми и считаются, так как учитывают в том числе и возможный простой пустой не сданной недвижимости (рискменеджмент), иначе бы они не были бы крупными.

На истину в последней инстанции не претендую. ИМХО.

[Гость Firebird]

Это если вы не способны пристроить деньги свои дороже чем 1-2-3% годовых, то конечно возможно для людей это выход купить недвижимость абы за сколько или на сколько хватило. Но тогда люди должны понимать:

1. Что в текущей ситуации через год этот же объект будет дешевле, ибо при 1-3% возможной доходности как инвест покупка (для получения дохода от аренды или перепродажи) не интересна

-Так как не распроданной недвижимости в Испании очень большое количество

- высокий налог на покупку (около 12 % от стоимости)

- высокие по российским мерки налоги на недвижимость

2. Недешевая коммуналка

3. Не исключено, что для нерезидентов правительство может поднять годовой налог на недвижимость.

А кто такие "многие крупные инвесторы"я не знаю, даже если они и есть, то я сомневаюсь, что их заинтересует инвест проект с такой рентабельностью. Кроме как отмытие денег это не назовешь Но это уже другая история. Думаю что если они и покупают, то "из первых рук", а не через агенства, и по другим ценам, где рентабельность как я и предполагается не менее 10% годовых. Многие крупные инвесторы таковыми и считаются, так как учитывают в том числе и возможный простой пустой не сданной недвижимости (рискменеджмент), иначе бы они не были бы крупными.

На истину в последней инстанции не претендую. ИМХО.

Ой, ну что же:

1. Вы неверно осведомлены о текущей ситуации на рынке. Дно цен на испанскую недвижимость было прошлым летом - которое было в 2012 году. Этой осенью я купил у банка дом, за стоимость, примерно на 40 000 евро дешевле, чем в этом году продал почти такой же дом один из моих соседей. А прошлым летом мы купили квартиру, которая сейчас стоит примерно на 90 000 евро дороже, чем мы ее покупали. Естественно, вся маржинальность приведена с учетом оплаты всех интересов - и государства и посредников.

2. При долгосрочной аренде коммуналку вы так и так платите. Поэтому тут разницы с собственностью никакой в общем-то нет. Ну кроме быть может налогов - но налоги в Испании пока копеечные и их можно не брать в расчет

3. Тут у меня в ФБ говорят, что не исключено, что в этом году Земля столкнется с планетой Нибиру.

И да, на тему иностранных инвестиций - вот и еще есть статья на El Mundo, но мне в лом искать.

[tkha]

И вы не правы. Аренда - это когда вы дарите деньги другому. Когда свое, то ваши деньги остаются при вас. И вы, прожив 10 лет, можете продать недвижимость и по факту все эти 10 лет вы проживете бесплатно. Плюс недвижимость, купленная на дне, обязательно принесет вам профит. Многие крупные инвесторы вкладывают деньги в нее. А мы типа самые умные, мы ее арендуем. Не кажется ли, что умные все же они?

Отправлено с моего Xiaomi Mi3W

Виктор, тут надо рассматривать каждый конкретный случай, тем более -- в Барселоне и окрестностях.

 

Мы -- арендуем (напоминаю, что муж у меня -- трудовой мигрант). Из минусов аренды вижу только проблему возврата залога.

Квартира -- около 100 м2, хороший район, верхний этаж, 3-сторонняя, меблированная, из бытовой техники докупила только стиральную машину; бассейн, паркинг - присутствуют. Рыночная стоимость её - свыше 200к евро. ОНО МНЕ НАДО -- ПОКУПАТЬ ТАКОЕ?.. Тем более, что на пенсию у нас совсем другие планы.

 

А ведь, как ни крути, НОРМАЛЬНОЕ ЖИЛЬЁ в "нерезиновой" (Барселоне) так и стОит. И даже - свыше того. А сколько случаев, что люди через год-два отсюда уезжают? А что будет, если Каталония всё-таки отделится?..

 

Так что давайте всё-таки не будет так категорично отрицать пользу аренды.

Изменено 10 февраля 2014 пользователем tkha