Инвестиции в недвижимость, с целью ее дальнейшей продажи

[RieltorLEDiK]

Хотелось бы услышать мнение других.

 

Часто ко мне обращаются клиенты, с вопросом: есть ли смысл покупать хатки, делать в них ремонт и затем перепродавать.

 

Лично мое мнение, что все это сейчас в прошлом и пока не выгодно. Но я могу и ошибаться. Посему решил создать тему, что бы услышать мнение других.

 

Раньше, еще в до кризисные времена, эта схема была очень распространена. Купить убитую квартирко, сделать своими руками ремонт и потом продавать. Причем выхлоп(прибыль) из этой затеи был. Ну с кризисом, все изменилось. И вот уже лет как 7, от этой затеи нет доходов. Но время идет, а посему быть может есть смысл уже?

 

Каково ваше мнение?

[Alexv76]

А налоги? Это, мне кажется самая затратная статья((. Можно здесь для примера посчитать налоговые выплаты, допустим в следующей ситуации: купили квартиру за 100 тыр, заплатили столько-то налогов при покупке, сделали простенький ремонт, вложили, допустим, 10 тыр, через год продали, к примеру за 150 тыр, заплатили налоги при продаже. (и за год еще платили налоги за имущество, мусор и пр.). Сколько будет выхлоп?

Изменено 6 апреля 2015 пользователем Alexv76

[7719polish]

Думаю что не выгодно расходы по сделке около 13% грубо, даже если выгодно купил тяжело покрыть эту разницу, но если пойдет рост цены то возможно будет интересно так действовать

Надіслано з мого iPhone, використовуючи Tapatalk

[АленаИс]

Пока это не выгодно в 99 % случаев

[2011]

  06.04.2015 в 11:27, RieltorLEDiK сказал:

Хотелось бы услышать мнение других.

 

Часто ко мне обращаются клиенты, с вопросом: есть ли смысл покупать хатки, делать в них ремонт и затем перепродавать.

 

Лично мое мнение, что все это сейчас в прошлом и пока не выгодно. Но я могу и ошибаться. Посему решил создать тему, что бы услышать мнение других.

 

Раньше, еще в до кризисные времена, эта схема была очень распространена. Купить убитую квартирко, сделать своими руками ремонт и потом продавать. Причем выхлоп(прибыль) из этой затеи был. Ну с кризисом, все изменилось. И вот уже лет как 7, от этой затеи нет доходов. Но время идет, а посему быть может есть смысл уже?

 

Каково ваше мнение?

У меня сейчас одни знакомые делали ремонт в убитой и старой квартире (купили для себя). Прифигели от стоимости работ и материалов. Занимаются ремонтами в РФ почти профессионально. Причем по-моему даже с учетом ремонта смогут продать ровно за столько, как купили. Но тут могу ошибаться. 

Вопрос для АленаИс. А почему? Если предположим купить что-то банковское и дешевле, чем продается сегодня в том же доме? И если подловить, когда цены на дне и будут неизбежно расти? А пока сдавать. 

[halax]

Хорошая тема! Спасибо автору... Надеюсь, в этой ветке мой вопрос не сочтут глупым, а меня, пафосным! Вопрос опять профессиональный (риэлторский), смысл в следующем... Возможно ли рассмотреть приобретение об'екта (квартиры, либо таунхауса), большой площади, с двумя санузлами (к примеру), или двумя этажами, планировка которых позволяет раздробить площадь на два индивидуальных об'екта? Возможно ли это дробление провести документально в инстанциях и получить документы или это не возможно, т.к. об'ект изначально в строительном плане идёт, как один? Спасибо.

[SergA]

  06.04.2015 в 14:06, halax сказал:

Хорошая тема! Спасибо автору... Надеюсь, в этой ветке мой вопрос не сочтут глупым, а меня, пафосным! Вопрос опять профессиональный (риэлторский), смысл в следующем... Возможно ли рассмотреть приобретение об'екта (квартиры, либо таунхауса), большой площади, с двумя санузлами (к примеру), или двумя этажами, планировка которых позволяет раздробить площадь на два индивидуальных об'екта? Возможно ли это дробление провести документально в инстанциях и получить документы или это не возможно, т.к. об'ект изначально в строительном плане идёт, как один? Спасибо.

Сразу видно российская хватка и напор)))

Мы в Питере выделяли часть здания в отдельный самостоятельный объект, "выстраивая отдельный фундамент и стену" и отжимали землю.

[АленаИс]

Просто сейчас тех сладких банковских предложений намного меньше, чем год, два назад, а вторичка за копейки и не продавалась особо. Это скорее был вариант для банковского жилья по акциям, без акций оно часто было не дешевле и хуже вторички. Пару лет это было интересно, сейчас таких вариантов очень немного.

Это ответ для 2011

Объектов, что дешевле в рвзы в том же здании, почти нет, бывают, но очень редко теперь. Или есть недорогие, но в заведомо в не ахти местах, стоимость ремонта плюс налоги на покупку и продажу не маленькие. Это выгодно, если найти объект, как вы писали, он 50, а в доме по 100 продают, такие были, но сейчас почти нету.

[halax]

Мою хватку и напор отдельные личности не понимают, к сожалению))) То ли москалей не любят и считают, что я умничаю, поднимая (задавая) свои "недалекие" вопросы... Ну и в продолжение ещё вопросик, может, кто в курсе... К примеру, участок позволяет по разрешения увеличить площадь застройки. На участке стоит объект, возможно ли пристроить к нему еще блок и разделить землю и о'бект на два-три таунхауса? Сложность и затратность? Спасибо.

[АленаИс]

У меня знакомый так продавал чать участка под застройку дома, по метрам было можно, но участок был не типично большой, обычно продают участки, где не разбежишься строить что либо. Если метры и разрешение на звстройку это позволяют, то можно. Калькуляцию никто вам дать не сможет, ибо не понятны цены покупки, дозволенное строительство и цена на него. По сути можно, но такие варианты не так часты.

[Interesting]

Еще вариант купить на начальной стадии строительства.

[АленаИс]

Сложнось в поиске такого варианта ив последующем строительстве и продаже, насколько это сложно для вас, тоже никто знать не может. Вы на месте и язык и законы знаете, это одно, вы далеко и без языка, это другое...

[Interesting]

  06.04.2015 в 14:58, АленаИс сказал:

Сложнось в поиске такого варианта ив последующем строительстве и продаже, насколько это сложно для вас, тоже никто знать не может. Вы на месте и язык и законы знаете, это одно, вы далеко и без языка, это другое...

Ну это при любом варианте надо учитывать.

[halax]

На сколько точно на сегодняшний день можно оценить себестоимость строительства, оценивая (в сравнении) продаваемые аналоги? К примеру блок с отделкой в таунхаусе 90 кв.м. с кусочком земли продают за 80 т. Себестоимость строительства может быть в два раза дешевле или на сегодня строительство теоретически может встать дороже, чем на момент постройки объекта к примеру 2008 году?,

Волнует, честно говоря, больше затратная часть на документацию и возможные сложности (можно-нельзя), все остальное можно просчитать)))

[Alexv76]

Мне, к слову, посчитали стоимость проекта и разрешительной документации на одноэтажную капитальную пристройку к дому площадью 18м2. 8000, мля, тыщ евро. И это только стоимость проекта с надзором. Пипец просто товарищи. Так что не уверен я насчет того, что строить дешевле будет, чем покупать готовое.

[Firebird]

  06.04.2015 в 15:12, halax сказал:

На сколько точно на сегодняшний день можно оценить себестоимость строительства, оценивая (в сравнении) продаваемые аналоги? К примеру блок с отделкой в таунхаусе 90 кв.м. с кусочком земли продают за 80 т. Себестоимость строительства может быть в два раза дешевле или на сегодня строительство теоретически может встать дороже, чем на момент постройки объекта к примеру 2008 году?,

Волнует, честно говоря, больше затратная часть на документацию и возможные сложности (можно-нельзя), все остальное можно просчитать)))

 

Себестоимость строительства была в районе 1500 евро за квадрат

То что продают за такие деньги в Испании сейчас - вообще ни о чем не говорит - продают сильно дешевле себестоимости

  06.04.2015 в 17:33, Alexv76 сказал:

Мне, к слову, посчитали стоимость проекта и разрешительной документации на одноэтажную капитальную пристройку к дому площадью 18м2. 8000, мля, тыщ евро. И это только стоимость проекта с надзором. Пипец просто товарищи. Так что не уверен я насчет того, что строить дешевле будет, чем покупать готовое.

 

Можно нанять украинцев на строительство - будет дешевле

 

Но вот качественнее ли

[Alexv76]

Тут дело не в стоимости самого строительства, а в узаконивания. Для того, чтобы пристройка была узаконена, нужен проект, архнадзор, сдача объекта по всем правилам, вот за это мне и насчитали 8000. Это не включает в себя стройку как таковую, только бумажки по сути.

Изменено 6 апреля 2015 пользователем Alexv76

[halax]

Спасибо за ответы! Уже есть небольшое прояснение, учитывая опыт форумчан. На сколько я осведомлен, все же, основные затраты на сегодня, при маленьких проектах, типа пристроить, достроить и видоизменить по-прежнему состоят из сбора разрешений и согласований. Ничего не меняется. Пяток лет назад, мой клиент решил осуществить свою мечту и сделать отдельную спальню в виде стеклянного куба с крышей (30кв.м) окруженную водой на своём маленьком участке))) на мечту денег не жалко... Но после начала процесса согласований, до строительства дело не дошло, т.к. спальня выходила, как половина домика))) По поводу рабочих.. Это дело случая. Мы пытались делать ремонт таким образом, при первом нажатии на кнопку перфоратора нарисовываются соседи и просят показать лицензию рабочих и разрешение на процесс. Если у Вас "трудятся" не лицензированные испанцы, то... Я не говорю уже о выносе мусора(снесённых перегородок).

[Firebird]

  06.04.2015 в 18:14, halax сказал:

Спасибо за ответы! Уже есть небольшое прояснение, учитывая опыт форумчан. На сколько я осведомлен, все же, основные затраты на сегодня, при маленьких проектах, типа пристроить, достроить и видоизменить по-прежнему состоят из сбора разрешений и согласований. Ничего не меняется. Пяток лет назад, мой клиент решил осуществить свою мечту и сделать отдельную спальню в виде стеклянного куба с крышей (30кв.м) окруженную водой на своём маленьком участке))) на мечту денег не жалко... Но после начала процесса согласований, до строительства дело не дошло, т.к. спальня выходила, как половина домика))) По поводу рабочих.. Это дело случая. Мы пытались делать ремонт таким образом, при первом нажатии на кнопку перфоратора нарисовываются соседи и просят показать лицензию рабочих и разрешение на процесс. Если у Вас "трудятся" не лицензированные испанцы, то... Я не говорю уже о выносе мусора(снесённых перегородок).

 

Это все сильно зависит от конкретного поселка

 

Вон у нас - все строят и что-то ремонтируют усиленно

Все привыкли уже

[RieltorLEDiK]

строить сейчас почти не выгодно! Во времена подъема цен на недвижку, была скуплена большая часть побережья Испании. Причем учтите, по хорошим (достаточно высоким на сегодняшний день) ценам. 

Посему сегодня, когда цены упали, продавцы не спешат их продавать по уже нынешним ценам, если их конечно же нужда не заставляет.

Многие когда-то покупали большие участки, с расчетом построить два дома и затем перепродать. Кто-то успел, кто-то нет, но участков таких осталось мало. Но все же есть еще.

Учтите еще одно, в то хорошее время, что прошло, "строилась вся страна", посему налоговой и всяким инспекторам некогда было и не было возможности всех проверить. Сейчас все наоборот.

 

Ремонты сейчас идут очень усиленно, в основном этот сектор и работает. По стройке нового, тоже движение идет, но в основном заканчивают все что заморозили.

 

Стоимость проекта и всякой документации, равна обычно 10% стоимости строительства. Быть может сейчас что изменилось, все же архитекторам тоже кушать надо.

[2011]

  06.04.2015 в 14:26, АленаИс сказал:

Просто сейчас тех сладких банковских предложений намного меньше, чем год, два назад, а вторичка за копейки и не продавалась особо. Это скорее был вариант для банковского жилья по акциям, без акций оно часто было не дешевле и хуже вторички. Пару лет это было интересно, сейчас таких вариантов очень немного.

Это ответ для 2011

Объектов, что дешевле в рвзы в том же здании, почти нет, бывают, но очень редко теперь. Или есть недорогие, но в заведомо в не ахти местах, стоимость ремонта плюс налоги на покупку и продажу не маленькие. Это выгодно, если найти объект, как вы писали, он 50, а в доме по 100 продают, такие были, но сейчас почти нету.

Да, спасибо, примерно такое и хотел услышать. Просто тнедавно одни закомые прислали банковский вариант "для своих", я думал по поводу покупки-аренды-продажи. 

 

1500 метров при строительстве - тоже довольно точно. Единственный смысл - построить то, что хочешь при наличии средств. И может быть с бОльшим контролем. 

[halax]

На другом форуме мне задали вопрос - цель возможного дробления одного объекта на два индидуальных? Цель - возможность гасить ипотеку за счёт сдачи в аренду части приобретенного таким образом жилья и проживания самому...

[Firebird]

  07.04.2015 в 08:24, halax сказал:

На другом форуме мне задали вопрос - цель возможного дробления одного объекта на два индидуальных? Цель - возможность гасить ипотеку за счёт сдачи в аренду части приобретенного таким образом жилья и проживания самому...

 

Так вы можете асболютно легально сдавать часть недвижимости в которой проживаете. В Испании это довольно распространено

[halax]

Чтобы сдавать часть нормально, с последующей возможностью эту часть продать, вытащить деньги через ипотеку и т.д. нужно делать перепланировку и узаконить данное мероприятие. Моржа может нарисоваться в разнице при условии, что на рынке наиболее ликвидная площадь 70-80 кв.м. за которую просят (условно 1 600 за квадрат), а за менее ликвидную в 180-200 кв.м. просят ( условно 1000 за квадрат). На большие площади банки всегда рушаться больше, т.к. отдать сложнее. Это из моих наблюдений...

[Firebird]

  07.04.2015 в 09:40, halax сказал:

Чтобы сдавать часть нормально, с последующей возможностью эту часть продать, вытащить деньги через ипотеку и т.д. нужно делать перепланировку и узаконить данное мероприятие. Моржа может нарисоваться в разнице при условии, что на рынке наиболее ликвидная площадь 70-80 кв.м. за которую просят (условно 1 600 за квадрат), а за менее ликвидную в 180-200 кв.м. просят ( условно 1000 за квадрат). На большие площади банки всегда рушаться больше, т.к. отдать сложнее. Это из моих наблюдений...

 

Честно - у вас какие-то странные наблюдения

Вам что отдельно, что не отдельно - все равно придется на все получать разрешение.