Уточнение условий банковской ипотеки Banco Sabadell

[Гоша]

Сейчас не в Испании. Наткнулся на habitaclia на один дом от Solvia, Inmobiliaria de Banco Sabadell, которых хотел бы приехать (ненадолго, потому как правило 90 дней не позволит надолго) посмотреть. Оформить необходимые документы и со второго приезда через месяц-два начать движение основных денег и купить. 

Цель покупки: реальное проживание в этом доме и получение No Lucrativa.

 

Есть вопросы к тем, кто в теме и нужен совет )

Вопросы к тем кто сАм прошел эту процедуру или знает ее профессионально:

1. По цене. Какие особенности есть у таких предложений Banco Sabadell как "Указанная цена была рассчитана с использованием максимально возможной скидкой основе, как это предусмотрено в условиях предложения, опубликованного в http://www.solvia.es/es/baseslegal"  (перевод Гугла):

- Это окончательная цена € 240800  или с Банком можно торговаться? Если можно, то на основании каких аргументов и в каком случае? Варианты ведь есть: брать ипотеку или можно и сразу оплатить...

- Возможна ли скидка по цене, если предложить Банку выплату всей суммы?

2. По процедуре. Правильно ли я понимаю алгоритм: 

- Пишу банку со страницы habitaclia или со страницы самого банка на Solvia. И что лучше? Наверное, на  Solvia лучше бы зарегистрироваться.

- Так как не знаю испанский, то на сайте Solvia прошу дать контакты аккредитованного агентства, которое мне сможет показать этот дом.

3. После просмотра, если дом подойдет, какой документ подписывается? Как сама процедура дальше идет, если мне этот дом понравился?

4. Например, пошли по ипотеке. В какой срок я должен оплатить свою часть? Как быстро? Что подписываем и особенности? Есть ли какой-то стандартный задаток (как застолбить этот дом?) и срок на выплату моей части стоимости?

 

Нужен совет:

1. Чтобы не попасть с покупкой (а именно - деньги потратить, а No Lucrativa не получить), почитав о проблемах (), как мне убедиться, что этот дом соответствует тому, что просят для No Lucrativa по площади, или там еще чему?

2. Могу ли я заранее просить у  Banco Sabadell  (аккредитованного агентства) справку CEDULA D"ABILITAT? Как я понимаю, это основной документ, где может быть "зарыта проблема"?

 

Спасибо всем, рационально ответившим!

Изменено 23 сентября 2013 пользователем Гоша

[Olga]

Про покупку у Solvia - почитайте пост номер 394 и 396

[Tatiana KDGest]

Добрый день, Гоша!

 

 

Мы давно работаем с этим банком, поэтому смогу ответить на Ваши вопросы профессионально.

 На выбранный Вами дом, в рамках акции снижена цена. Максимальная скидка предусмотрена при ипотеке 40-60%%, цена в этом случае 240.800 евро. Цена без ипотеки 270.900 евро, с ипотекой 60-70%% - 286.600 евро.

На недвижимость, уже продающуюся со скидкой, банк доп. скидок не делает и не торгуется. Первоначальная цена дома была  540.904 евро, затем она была снижена до 301 тысячи. Сейчас к ней применяется максимальная скидка до 25%.

Precio Venta 301,000 Ђ Precio anterior 520,904 Ђ   Descuento 42,22%

По процедуре, как я уже писала, если Вы регистрируетесь в Сольвии самостоятельно, то они передает Вас какому-то агентству, с которым у них есть договоренность или  сотруднику Сольвии. Но, т.к., после регистрации Сольвия считает Вас своим клиентом, то при передаче агенту, его комиссия значительно сокращается. Естественно, экономическая мотивация важна. Были случае, когда агентства связывались с переданным им клиентом, когда их прямые покупатели уже зарезервировали именно эту недвижимость.
В рамках текущей акции, несколько раз столкнулись с просьбами клиентов Сольвии, самостоятельно зарегистрированных и переданных агентам, с просьбами о финансировании, переводе и прочем.  Т.е. агенты ведут себя так - комиссия крошечная, значит я буду делать, только то, что положено, так сказать по долгу службы. А так, как, оформление ипотеки, подключение коммуникаций, регистр собственности, изменения в кадастре  и даже привязка к счету коммунальных платежей,  это  дело добровольное, то бедные (или совсем не бедные ) покупатели остаются наедине с испанской бюрократией.

[Tatiana KDGest]

Далее по процедуре. Вы подаете заявку на покупку, если недвижимость не попадает на аукцион - а это Ваш случай - через некоторое время банк ее одобряет и присылает договор купли-продажу. По нему Вы должны в 5-и дневный срок заплатить залог, он составляет 10%.  В контракте этого нет, но по практике, залог возвращаемый, во всяком случае мы делали несколько возвратов. Да, залог перечисляется на счет банка.  После этого у Вас есть время на оформление ипотеки.  Это примерно 1,5-2 мес., оставшуюся часть денег, Вы должны аккумулировать на Вашем счете к дню подписания эскритуры.

 

Это табличка конечной стоимости недвижимости, с учетом оформления:расчет доплаты.xlsx

Cedula de habitabilidad и nota simple  у меня есть, могу отправить копию.

[Olga]

Добрый день, Гоша!

 

 

Мы давно работаем с этим банком, поэтому смогу ответить на Ваши вопросы профессионально.

 На выбранный Вами дом, в рамках акции снижена цена. Максимальная скидка предусмотрена при ипотеке 40-60%%, цена в этом случае 240.800 евро. Цена без ипотеки 270.900 евро, с ипотекой 60-70%% - 286.600 евро.

 

 

Это как так? 

[Tatiana KDGest]

Это как так? 

Банк хочет продавать не только недвижимость, но и деньги. Причем без риска, поэтому, наибольшие скидки при ипотеке 40-60%%.

[Arco iris]

Татьяна,ошибка наверное в цифрах. Поменять местами?

[Olga]

Татьяна,ошибка наверное в цифрах. Поменять местами?

 

Да, я к этому и задала вопрос... что при ипотеке стоит дороже, чем без ипотеки.

[Tatiana KDGest]

Нет, не надо менять

При этой акции такие условия, см. калькулятор На примере этой недвижимости:

Без ипотеки или с ипотекой до 40% - 44.500 евро

Ипотера 40-60%% 39..300 евро

Ипотека 60-80%% 47100 евро

Ипотека 80-100%% /росииянам увы не дают /  52.300 евро

[Tatiana KDGest]

[Гоша]

Это табличка конечной стоимости недвижимости, с учетом оформления:расчет доплаты.xlsx

Cedula de habitabilidad и nota simple  у меня есть, могу отправить копию.

Спасибо, Татьяна, за очень информативные и подробные ответы. И извините, что поздно отвечаю, но только добрался до ноута.

 

Исходя из моих субъективных ощущений после общения с сотрудниками испанских банков и на этом форуме прочитанных сообщений, то рассчитывать лучше на ипотеку в 50% от стоимости дома.

Непонятными пока остались вопросы:

1. Чтобы не попасть с покупкой (а именно - деньги потратить, а No Lucrativa не получить), почитав о проблемах (), как мне можно будет убедиться, что этот дом соответствует тому, что просят для No Lucrativa по площади, или там еще чему-то? Т.е конечная цель - соответствовать требованиям по жилью в случае No Lucrativa и получить это No Lucrativa. А то иметь дом в кредите и не мочь приехать в него пол года - не кошерно! )))  А то про дом как-то в переводе Гуглом этот дом то "вилла", поди знай, мож в Испании на вилле жить весь год нельзя. А нельзя, так и не дадут ВНЖ... (((

2. Могу ли я до сделки попросить у  Banco Sabadell  (или аккредитованного агентства?) справку CEDULA D"ABILITAT? Как я понимаю, это основной документ, где может быть "зарыта проблема" по жилью с No Lucrativa? 

3. Что за затраты "1,2% acros juridicos" и "комиссия за оформление финансирования и юр. сопровождение сделки", можете расшифровать?

4. Работаете ли вы в этом регионе? Если да, то можно ли получить контакты: с кем можно продолжить предметно разговор? Было бы очень приятно получить максимально подробную расшифровку возможных затрат на услуги Вашего агентства по сопровождению и оформлению сделки.

 

Спасибо заранее!

[Anderson]

1. Никак не получится, к сожалению, это узнать. Никто вообще объективно не может сказать, что это за требование, только то, что написано в теме...  С другой стороны, в доме 250 метров площади, чего с лихвой хватит человек на 5-6, уж точно будет соответствовать требованиям Вы же не маленькую квартирку покупаете, а целый дом...

2. Седул нет у 99% банковских квартир (есть только у нового жилья, если продают совместно с застройщиком). Ее нужно заказывать отдельно.

3. 1,2% - это пошлина, которая берется от суммы кредита и взымается с государством. Услуги видом имеются введу услуги по оформлению финансирования (перводы документов, сдачи их в банк и т.п.).

4. Вот ваш дом на самой Сольвия, пока вроде не зарезервирован.

[Tatiana KDGest]

Андерсон ответил Вам на большинство вопросов до меня. Только добавлю, что боятся отсутствия седулы де абитабилидад не стоит, действительно основная масса банковского жилья продается без нее, все подводные вещи мы проверяем сами по регистру до момента резерва, проблем с этим банком по этому вопросу никогда не было.

 

Отвечаю на вопрос по оформлению: Да, мы можем заняться резервированием и процессом приобретения дома, включая ипотеку. В первую очередь, если Вы точно решили, необходимо подать заявку на резерв (желательно как можно быстрее и это не моя прихоть, а рыночная ситуация, банковское жилье существенно выгоднее по цене и покупается очень быстро.

Для этого мне нужен скан первой страницы вашего загран паспорта (всех покупателей, если Вы покупаете не только на свое имя), адрес места жительства, адрес эл. почты, телефон, место работы и должность - все это мне нужно для оформления заявки. После подачи заявки в течение 5-10 рабочих дней банк присылает договор резерва, который необходимо подписать и оплатить 10% от стоимости дома. После чего дом будет зарезервирован на вас и можно будет начать заниматься ипотекой.

 

Что касается стоимости: комиссию по продаже нам платит банк, в вашем случае цена дома достаточная для того, чтобы никаких дополнительных затрат с вашей стороны не возникало. Это включая получение NIE, открытие счета, оформление ипотеки, отдельно мы берем за услуги по подключению коммуникаций (вода, свет, газ). Связаться со мной можно по скайпу: kdgest по почте: info собачечька kdgest точка com или по телефону +34-678-765-038

Изменено 23 сентября 2013 пользователем Tatiana KDGest

[vito2000]

 

 

 

Вы подаете заявку на покупку, если недвижимость не попадает на аукцион - а это Ваш случай - через некоторое время банк ее одобряет и присылает договор купли-продажу. 

 

 

А как понять когда аукцион, а когда нет?

[Гоша]

3. 1,2% - это пошлина, которая берется от суммы кредита и взымается с государством. Услуги видом имеются введу услуги по оформлению финансирования (перводы документов, сдачи их в банк и т.п.).

Спасибо, Anderson, за ответ. 

Только, если это возможно, уточните подробнее вот это "оформление финансирования (переводы документов, сдачи их в банк и т.п.)."

Возникли уточняющие вопросы по части ваших ответов.

а) Если это "пошлина", то она устанавливается на законодательном уровне. А значит имеет, скорее всего, точное толкование содержания этой услуги. Могли бы вы дать выдержку из нормативного документа (в переводе на русский, если возможно)?

б) Если это услуга и именно в том описании ее содержания как следует из вашего ответа ( "переводы документов" - кто и что будет переводить?, "сдачи их в банк" - кто и что будет сдавать, ведь как правило это работа Агентства? ), то это скорее услуга Агентства недвижимости. Тогда возникнет уточнение к Татьяне, так ли это? Это как бы гонорар ее Агентства?

В общем, остался туманчик. Развеять бы его )

Спасибо!

[Гоша]

Андерсон ответил Вам на большинство вопросов до меня.

Остался вопрос по ""1,2% acros juridicos" и "комиссия за оформление финансирования и юр. сопровождение сделки", ". Я ответил Андерсону, там есть уточняющие вопросы. Прокомментируете? )

Т.е. если это пошлины, то это одно. А если услуги Агентства, то надо понимать за что.

 

По оформлению Вы ответили подробно и понятно, спасибо.

Тут же, Татьяна, к Вам всплыл вопрос (я думаю, не только мне интересный): мы хотим купить дом на меня и жену, как совместную собственность.Это правильнее и с точки зрения наследования, и, возможно, с точки зрения получения получения женой Но Лукратива.

Возможно ли это? Увеличатся ли налоги и сборы? Если увеличатся, то какие и на сколько?

Какие подводные камни могут быть в этом случае с кредитованием? Мне - 53 года. Хотели брать кредит лет на 20. Возраст мой не будет проблемой?

Жена... домохозяйка, естессно )))) Но нарисовать ей справку с работы о ее зарплате в 1500 до сколько надо евро - я смогу без проблем

[Serg77]

Андерсон имел ввиду impuesto de actos juridicos, который с этого года составляет в регионе Валенсия 1,2 % вот здесьhttp://www.4ru.es/forum/topic/7402-выбираю-недвижимость-разбираюсь-с-кредитован/ или в гугл посмотрите)))

[Гоша]

Андерсон имел ввиду impuesto de actos juridicos

Посмотрел в Гугле. Насколько понял, impuesto de actos juridicos - это как вид местного налога (гербового сбора) местной общины и он ею устанавливается для каждой местности самой этой общиной. 

Т.е. - мытарская (от слова "мытарь") часть налогов на покупку. И для моего региона Татьяна указала его ка 1,2%.

Вопрос понятен и снят.

Осталась "комиссия за оформление финансирования и юр. сопровождение сделки" - это кто мне и что оформляет? Это типа услуги Агентства? Или еще чего-то?

[Tatiana KDGest]

Осталась "комиссия за оформление финансирования и юр. сопровождение сделки" - это кто мне и что оформляет? Это типа услуги Агентства? Или еще чего-то?

 

 

Это НЕ услуги агенства, это берут юристы банка за оформление, подготовку договоров и регистрацию в регистре собственности.  Например в приложенном документе это 260+54 НДС, это за куплю-продажу, точно такая же сумма берется за ипотеку. Она может вырьироваться, в зависимости от региона.

 

provision fondos1.pdf

Изменено 24 сентября 2013 пользователем Tatiana KDGest

[Гоша]

Это табличка конечной стоимости недвижимости, с учетом оформления:расчет доплаты.xlsx

Татьяна, давайте уточним расчет, если Вам не сложно?

Я взял вашу табличку и для простоты цифр указал стоимость дома 200.000 евро,, ипотека 50%. И у меня получилось следующее.

 

Расчет стоимости покупки банковской недвижимости.

Вид недвижимости - дом.

Стоимость дома = 200.000

Ипотека = 50%

Затраты по сделке :

1) оценка                                          300

2) 10% налог                                20.000

3) 1,2% acros juridicos                   1.200

4) открытие ипотеки 2%              2.000

5) нотариус                                  1.395

6) страховка                                     150

7) чеки, оформление                       100

8) регистр собственности               820 (это сбор, налог, или услуга?)

9) комиссия за оформление           520 (??? так и непонятно, что это за сумма и за что конкретно)

 

Всего на покупку надо:                126.485 

-------------------------------------------------------------------

 

Но вот по ссылке на том, калькуляторе, которую нам нашел Uran, получаются такие цифры:

 

Valores del IVA y del ITP actualizados a fecha julio 2013.

 

Исходные данные:

Importe solicitado .......................................... 100.000

Precio de la vivienda....................................... 200.000

Comunidad .................................................... Каталония

Impuesto de actos jurídicos documentados ....1,5 %

Vivienda...........................................................Segunda mano

Vivienda habitual ............................................ Si

Vivienda de protección pública ....................... No

Discapacitados o menores de 32 años ............No

Moneda ........................................................... Euros

 

Ну и сам расчет:

-----------------------------------------------------------

Gastos de Hipoteca (Стоимость ипотеки):

Comisión de apertura:.............................................................. 1.000

Tasación: .................................................................................... 250 

Impuesto de actos jurídicos documentados: ............................ 1.500

Notaría: ......................................................................................  496

Gestoría: ...................................................................................   237

Registro: ..................................................................................... 228

IVA (notaría, gestoría, registro): .................................................  202

Seguros: ..................................................................................... 300

Total gastos hipoteca: .......................................................... 4.211

 

Precio vivienda:

Imp. Tran. Patrimoniales .......................................................... 10.000

Gastos comunes:

Notaría .......................................................................................    541

Registro .....................................................................................    349

Gestoría ......................................................................................   240

IVA (notaría, gestoría, registro): ..................................................   237

Total gastos compra:................................................................. 11.365

 

Total gastos (всего на покупку надо): .................................... 115.576 €

-----------------------------------------------------------------------------------------------------

Вот как-то так посчитал этот калькулятор. 

Есть некоторая разница в 11.000 евро.

Татьяна, какой расчет точнее и правильнее (т.е. учитывает все необходимые расходы на совершение сделки)? 

Хотелось бы прийти к общему знаменателю.

Спасибо заранее за комментарий!

[Anderson]

На втором калькуляторе у вас налог посчитан не на 200 тыс евро, а на 100 тыс евро, вот и разница в 10 тыс евро (Вы же платите налог со стоимости жилья, а не с суммы выданного Вам кредита). Во втором калькуляторе нет затрат на выписку чека. Нотариус во втором калькуляторе - 496 евро, давно уже меньше 600-700 евро не берут - Вам их нужно считать два раза - за договор по ипотеке и за договор купли-продажи. Нет суммы за открытие ипотечного кредита. Вот и вся разница.

[Гоша]

На втором калькуляторе у вас налог посчитан не на 200 тыс евро, а на 100 тыс евро, вот и разница в 10 тыс евро 

Спасибо, Андерсон, кривой калькулятор значит. Попробуйте может сами, мож я что не так отметил? (((

Сейчас подправлю расчет.

Нет в кнопки "Изменить". А надо поправить расчет. Как это сделать? )

Изменено 24 сентября 2013 пользователем Гоша

[Tatiana KDGest]

Давайте считать:

 

Расчет стоимости покупки банковской недвижимости.

 

Вид недвижимости - дом.

Стоимость дома = 200.000

Ипотека = 50%

Затраты по сделке :

1) оценка                                          300

2) 10% налог                                20.000

3) 1,2% acros juridicos                   1.200

4) открытие ипотеки 2%               2.000   ОТКРЫТИЕ СЧИТАЕТСЯ ОТ РАЗМЕРА ИПОТЕКИ, В ЭТОМ СЛУЧАЕ 1000

5) нотариус                                   1.395

6) страховка                                     150

7) чеки, оформление                       100

8) регистр собственности               820 (это сбор, налог, или услуга?) И СБОР И УСЛУГА, КОНКРЕТНО - ГОНОРАР РЕГИСТРА СОБСТВЕННОСТИ. В РЕАЛИЯХ ОН МЕНЬШЕ, ЕСТЬ СУММЫ  150-250 ЕВРО. НО, БАНК БЕРЕТ БОЛЬШЕ И РАЗНИЦУ ВОЗВРАЩАЕТ ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ. В ДАННОМ СЛУЧАЕ СУММА ЗАВЫШЕНА.

9) комиссия за оформление           520 (??? так и непонятно, что это за сумма и за что конкретно) ЭТО ГОНОРАР ЮРИСТОВ БАНКА ЗА ОФОРМЛЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ В РЕГИСТРЕ СОБСТВЕННОСТИ, ПОДГОТОВКУ ДОГОВОРА, СПРАВОК И ПРОЧЕГО... ОБЫЧНО ЭТО 250 ЕВРО ЗА КУПЛЮ ПРОДАЖУ И СТОЛЬКО ЖЕ ЗА ИПОТЕКУ, ПЛЮС НДС. В ДАННОМ СЛУЧАЕ СУММА ЗАНИЖЕНА.

 

 

 

Всего на покупку надо:                126.485 

-------------------------------------------------------------------

 

Но вот по ссылке на том, калькуляторе, которую нам нашел Uran, получаются такие цифры:

 

Valores del IVA y del ITP actualizados a fecha julio 2013.

 

Исходные данные:

Importe solicitado .......................................... 100.000

Precio de la vivienda....................................... 200.000

Comunidad .................................................... Каталония

Impuesto de actos jurídicos documentados ....1,5 %

Vivienda...........................................................Segunda mano

Vivienda habitual ............................................ Si

Vivienda de protección pública ....................... No

Discapacitados o menores de 32 años ............No

Moneda ........................................................... Euros

 

Ну и сам расчет:

-----------------------------------------------------------

Gastos de Hipoteca (Стоимость ипотеки):

Comisión de apertura:.............................................................. 1.000

Tasación: .................................................................................... 250  СПОРНО, ОЦЕНКА ЗАВИСИТ ОТ ЦЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ. Я БЫ СКЛОНИЛАСЬ К СУММЕ 350 ВЕРО.

Impuesto de actos jurídicos documentados: ............................ 1.500  ДА, НАЛОГ ПОДНЯЛИ. СОГЛАСНА.

Notaría: ......................................................................................  496  С 01/01/2013 РАЗМЕР ГОНОРАРА ПОВЫШЕН ЗА СЧЕТ ПРАВИТЕЛЬСТВЕННЫХ СБОРОВ. ДО ЭТОГО ВРЕМЕНИЯ Я БЫ СОГЛАСИЛАСЬ С СУММОЙ.

Gestoría: ...................................................................................   237  ПРИМЕРНО ПОЛОВИНА ОТ 9) комиссия за оформление   520

Registro: ..................................................................................... 228  ПРИМЕРНО ПОЛОВИНА ОТ 9) комиссия за оформление   520

IVA (notaría, gestoría, registro): .................................................  202  ЭТО НДС НА 2 ПРЕДЫДУЩИХ ПУНКТА

Seguros: ..................................................................................... 300 

Total gastos hipoteca: .......................................................... 4.211

 

Precio vivienda:

Imp. Tran. Patrimoniales .......................................................... 10.000  НАЛОГ СЕЙЧАС 10%, ВО ВСЯКОМ СЛУЧАЕ ПО КОММУНИДАДУ ВАЛЕНСИЯ

Gastos comunes:

Notaría .......................................................................................    541 С 01/01/2013 РАЗМЕР ГОНОРАРА ПОВЫШЕН ЗА СЧЕТ ПРАВИТЕЛЬСТВЕННЫХ СБОРОВ. ДО ЭТОГО ВРЕМЕНИЯ Я БЫ СОГЛАСИЛАСЬ С СУММОЙ.

Registro .....................................................................................    349 ЭТО УЖЕ ПОВТОР

Gestoría ......................................................................................   240 ЭТО УЖЕ ПОВТОР

IVA (notaría, gestoría, registro): ..................................................   237 ЭТО УЖЕ ПОВТОР

Total gastos compra:................................................................. 11.365

 

Total gastos (всего на покупку надо): .................................... 115.576 €

 

 

Спортные пункты:

 

8) регистр собственности               820 (это сбор, налог, или услуга?)

9) комиссия за оформление           520

 

 

В Вашем случае это:  237+228+202+349+240+237

 

В первом случае это 1340, во втором - 1493. Разница 153 евро. Т.е. особой темы для разговора нет.

 

:)

 

 

 

[Гоша]

Вид недвижимости - дом.

Стоимость дома = 200.000

Ипотека = 50%

Всего на покупку надо:                126.485 

Спасибо большое, Татьяна, за терпение и столь подробный ответ!

Сегодня, наконец-то, есть время для себя, и если Вы не против - свяжусь с вами в скайпе.

[Гоша]

 

Пообщался с Татьяной из KDGest.

Решили начать сотрудничать по этому вопросу и подать заявку. Покупателем будут двое: я и жена.

Заявку подали сразу на два объекта: дом и маленькая квартирка. Интересно, что уже она уже зарезервирована, а по информации Татьяны, за эту дешевую квартирку разгорелась нешуточная война: сразу четыре желающих! )))

Для Татьяны потребовалась следующая информация:

- Сканы загранпаспортов

- Информация про ФИО, адреса прописки, инфа о работе. 

- Телефоны (сгодились украинские).

- Понадобилось распечатать, подписать, сканировать и отправить мейлом Татьяне еще один скан док - Анкета банка Сабадель (Сольвии). Т.е. под рукой у желающего подать заявку должен быть сканер

Предварительно, как сказала Татьяна, банк отреагирует через неделю - две. Посмотрим на банковские сроки... )

 

Ну, а о том как будет процесс дальше вертеться - отпишусь.