Покупка недвижимости в Испании для сдачи в аренду

[henaromatus]

Приветствую всех. Отдельно большое спасибо за такой прекрасный форум, сделано очень интересно.

Предлагаю обсудить САБЖ. Если уже было сильно не пинайте, не нашел 

Интересует следующее:

1) Какую недвижимость лучше приобрести для последующей сдачи в аренду? (квартира, апартаменты, дом, таун ) 

2) В каком районе будет наилучшее соотношение цена\доходность от сдачи в аренду?

3) В какой местности - первая линия, вторая, или подальше от воды и поближе к мегаполисам? 

4) Что лучше - долгосрочная аренда или понедельная для туристов? (в душе теплее если живет кто то постоянно, но бабло побеждает зло)

5) В какую недвижимость лучше вкладываться - новострой или старую с возможностью подремонтировать?

6) На какой контингент лучше ориентироваться? 

 

Немного вводных\переменных: 

Бюджет примерно 100 но величина не постоянная так как считаю что если объект интересный и перспективный то можно добавить кредитом.

На первое время планируем наездами но с надеждой перебраться и обосноваться на постоянной основе.

 

Понимаю что на все вопросы ответы возможно не получу, но все таки буду благодарен если поделитесь опытом и мыслями.

На форуме собрал для себя кое какую информацию из разных постов и решил как то сгрупировать и объединить,

Возможно интересно не только мне 

Спасибо

[Alex3]

Если брать недвигу для последующей сдачи в аренду, то с перечислеными критериями не угадаешь. Вкусы разные. Одному клиенту надо чтобы пляж был в 10 метрах, другому надо уединение и красивый вид на море, третьему надо потусоваться .. ну и так далее. Поэтому всем угодить нереально. Соответственно надо либо ориентироваться на определенный контингент (пункт 6) или раскручивать недвигу через друзей/знакомых/приятелей. Проще взять недвижимость на свой вкус и по своим средствам, а потом подбирать клиентов из своего круга. ИМХО

[henaromatus]

Ну да, многовастенько критериев     основной конечно -  соотношение цена\доходность от сдачи в аренду

И еще забыл упомянуть -  в какие районы лезть совсем уж не стоит... Ну например братва дерзкая или полный неликвид или может еще что...

[Schumi]

1) Какую недвижимость лучше приобрести для последующей сдачи в аренду? (квартира, апартаменты, дом, таун )

Апарты сдать проще, т.к. цена меньше, но и заработать с них получится меньше.

2) В каком районе будет наилучшее соотношение цена\доходность от сдачи в аренду?

Барселона, Балеарские острова, Валенсия, Аликанте, Бенидорм

3) В какой местности - первая линия, вторая, или подальше от воды и поближе к мегаполисам?

Близость к морю на туристический сезон - основной критерий, на долгосрочную сдачу - не обязательно.

4) Что лучше - долгосрочная аренда или понедельная для туристов? (в душе теплее если живет кто то постоянно, но бабло побеждает зло)

Безопаснее понедельная для туристов, долгосрочная только работающим испанцам или богатым европейским пенсионерам (читай на форуме про недобросовестных арендаторов)

5) В какую недвижимость лучше вкладываться - новострой или старую с возможностью подремонтировать?

Для меня теперь однозначно новострой.

6) На какой контингент лучше ориентироваться?

на европейцев

[Nemo1966]

Простите меня за "серость" а вот неужели испанцы спокойно относятся к конкурентам которые так же сдают но только думаю что еще и платят налоги!Не думаю что кто из наших граждан купивших и потом сдающих думают о налогах.....

[henaromatus]

5) В какую недвижимость лучше вкладываться - новострой или старую с возможностью подремонтировать?

Для меня теперь однозначно новострой.

 

почему? 

С апартами интересная тема, я тоже думаю в их сторону, но для себя не могу ответить на два вопроса

1) Зачем продавать курицу несущую золотые яйца тем кто инвестирует в строительство такой инфраструктуры как апарт отели 

2) На кого в процессе эксплуатации перевясят затраты на ремонт и прочие так сказать издержки и главное под каким соусом это подадут

Мне кажется что эти два вопроса взаимосвязаны 

Изменено 6 апреля 2013 пользователем henaromatus

[Serg77]

почему? 

С апартами интересная тема, я тоже думаю в их сторону, но для себя не могу ответить на два вопроса

1) Зачем продавать курицу несущую золотые яйца тем кто инвестирует в строительство такой инфраструктуры как апарт отели 

2) На кого в процессе эксплуатации перевясят затраты на ремонт и прочие так сказать издержки и главное под каким соусом это подадут

Мне кажется что эти два вопроса взаимосвязаны 

Апарт отель и апартаменты это несколько разные вещи) давайте тогда вначале определимся с терминами]]]

[henaromatus]

Давайте - я думал что апартаменты это что то вроде номера, который я покупаю в готовой инфраструктуре, что то вроде готового комплекса с бассейном, рестиком и транспортом. 

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%90%D0%BF%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B0%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%82 - не то?

Изменено 6 апреля 2013 пользователем henaromatus

[Serg77]

вот здесь например

[Interesting]

В список регионов для сдачи в аренду я бы еще добавил Коста дель Соль.

[henaromatus]

В список регионов для сдачи в аренду я бы еще добавил Коста дель Соль.

 

Interesting

Мне  Страна Басков нравится    Но это уже по моему совсем без вариантов, сроки окупаемости... и выхлоп 2% 

[Артур]

Может у меня аватарчик такой, может я чего то "низнаю"?

Зачем усложнять все, если в Испании такие законы? Имею ввиду длительную аренду и плохих арендаторов или нанимателей.

Зачем связываться с жилой недвижимостью? Может это оставить для испанцев?

За те же деньги купить нежилую недвижимость. Не важно, под офис или магазин, кафе. Тут от кошелька зависит. Найти так же арендаторов долгоиграющих и будет счастье  . Мы же налоги будем платить, ДА?

Голову ломать, каких жильцов, европейцев или марсиан.. будут платить или нет  .Выселяй их потом...блин.

На коммерческую так же дают кредит. На фотокассе посмотрел, на любой вкус и цвет. Даже в старом Бенике цены не космические.

А!....тема про коммерческую не здесь. Пордонте  . Я не удержался.

 

p.s.почему то на форуме темка о коммерческой недвижке глохнет. Или мне показалось?

[henaromatus]

Может у меня аватарчик такой, может я чего то "низнаю"?

Зачем усложнять все, если в Испании такие законы? Имею ввиду длительную аренду и плохих арендаторов или нанимателей.

Зачем связываться с жилой недвижимостью? Может это оставить для испанцев?

За те же деньги купить нежилую недвижимость. Не важно, под офис или магазин, кафе. Тут от кошелька зависит. Найти так же арендаторов долгоиграющих и будет счастье  . Мы же налоги будем платить, ДА?

Голову ломать, каких жильцов, европейцев или марсиан.. будут платить или нет  .Выселяй их потом...блин.

На коммерческую так же дают кредит. На фотокассе посмотрел, на любой вкус и цвет. Даже в старом Бенике цены не космические.

А!....тема про коммерческую не здесь. Пордонте  . Я не удержался.

 

p.s.почему то на форуме темка о коммерческой недвижке глохнет. Или мне показалось?

Глохнет наверное потому что много нюансов и камней подводных. А так по сути те же апартаменты в Испании и есть коммерческая недвижимость, ну так, исходя из того что довольно большая доля экономики - туризм. А так вообще темка интересная но влететь в неликвид шансов поболее, кому потом продавать ее?, за сколько ? бизнес в стагнации значит та же смена арендаторов, с выкорчевыванием оборудования и монтированием нового... и кому это все доверить если только не самому заниматься ну это так первое что в голову приходит

Изменено 6 апреля 2013 пользователем henaromatus

[Артур]

Глохнет наверное потому что много нюансов и камней подводных. А так по сути те же апартаменты в Испании и есть коммерческая недвижимость, ну так, исходя из того что 80% экономики - туризм. А так вообще темка интересная но влететь в неликвид шансов поболее, кому потом продавать ее?, за сколько ? бизнес в стагнации значит та же смена арендаторов, с выкорчевыванием оборудования и монтированием нового... и кому это все доверить если только не самому заниматься ну это так первое что в голову приходит

По мне, так каждый раз искать новых жильцов или так же нанимать агентство та же головная боль. И потом, я в начале поста писал, что "выкорчевать" жильцов гораздо сложнее. А на короткий срок - это постоянный головняк. 

 

С коммерческой, не смотря, что кризис, опять же нужно искать и брать только то и там, где это может быть использовано в том числе для туристов или в крупном городке. Там, где "жизнь" есть круглый год.

Изменено 6 апреля 2013 пользователем Артур

[Anderson]

Сдача в аренду, как я уже писал не раз, это бизнес. Относится к нему нужно соответственно. Любой обычный бизнес - это головняк.

[Артур]

Сдача в аренду, как я уже писал не раз, это бизнес. Относится к нему нужно соответственно. Любой обычный бизнес - это головняк.

Согласен! Но есть большой головняк и есть просто головняк. )))) В России законы другие или не работают. Арендатор не платит - сразу пинка под зад. В Испании, как я понял с этим проблемы.С учетом испанских реалий, думаю проще с коммерческой связаться. Хотя... на вкус и цвет, понятное дело.

Зачем усложнять?

Изменено 6 апреля 2013 пользователем Артур

[Anderson]

Нужен контроль за процессом длительной сдачи? Договор на три месяца с продлением. Можно описать все условия непродления договора. = все сделал по уму, нет головняка.

Коммерческая недвижимость - это дорого, есть деньги, без проблем...

[Артур]

Нужен контроль за процессом длительной сдачи? Договор на три месяца с продлением. Можно описать все условия непродления договора. = все сделал по уму, нет головняка.

Коммерческая недвижимость - это дорого, есть деньги, без проблем...

На самом деле надо изучить все и не только законодательство. Меня еще удивляет то, что агентства недвижимости "заточены" под продажу жилой только. Или мне так показалось. Думаю им было бы интересно взять это направление для наших.

В Дении в поле моего зрения попалось кафе. Осенью, когда я там пил пиво, его продавали полностью с оборудованием и даже с официантами в комплекте. Недавно, тусуюясь на фотокассе, я узнал по фотографиям это заведение. Удивило, что цена упала еще на 10% за 5 месяцев. Понятно, что зимой в Дении и в кризис глухо.

 

Второй пример: в Бенике в старом городе кафешки по цене от180000 и до.. И это на улице, где арендатор всегда найдется.

В принципе сопоставимо с жилой. Вот, что я хочу сказать. Офисы я не смотрел. Только стрит ритейл. Нужно только просчитать арендные ставки и выбрать там, где жизнь круглый год.

 

Блин..здесь же тема прожилую (модераторам извинения).

Изменено 6 апреля 2013 пользователем Артур

[suslov]

p.s.почему то на форуме темка о коммерческой недвижке глохнет. Или мне показалось?

Потому глохнет, наверное, что у форумчан нет такого опыта и сказать нечего...   Меня тоже коммерция интересует...

[anyone]

6) На какой контингент лучше ориентироваться? 

 

Многодетные семьи с не очень высоким доходом летом, зимой --- небольшое количество пенсионеров. По заполняемости, посмотрите "календари" на профильных сайтах.

[suslov]

Нужен контроль за процессом длительной сдачи? Договор на три месяца с продлением. Можно описать все условия непродления договора. = все сделал по уму, нет головняка.

Коммерческая недвижимость - это дорого, есть деньги, без проблем...

Андерсон у Вас есть образец договора (по уму)... может кому сгодится? Спасибо.

[Гость Firebird]

На самом деле надо изучить все и не только законодательство. Меня еще удивляет то, что агентства недвижимости "заточены" под продажу жилой только. Или мне так показалось. Думаю им было бы интересно взять это направление для наших.

В Дении в поле моего зрения попалось кафе. Осенью, когда я там пил пиво, его продавали полностью с оборудованием и даже с официантами в комплекте. Недавно, тусуюясь на фотокассе, я узнал по фотографиям это заведение. Удивило, что цена упала еще на 10% за 5 месяцев. Понятно, что зимой в Дении и в кризис глухо.

 

Второй пример: в Бенике в старом городе кафешки по цене от180000 и до.. И это на улице, где арендатор всегда найдется.

В принципе сопоставимо с жилой. Вот, что я хочу сказать. Офисы я не смотрел. Только стрит ритейл. Нужно только просчитать арендные ставки и выбрать там, где жизнь круглый год.

 

Блин..здесь же тема прожилую (модераторам извинения).

 

Коммерческая недвижимость ИМХО сейчас не вариант

Кризис все же - и арендобрателей не так много

 

А жилая недвижимость - особенно под сдачу туристам - это востребованный сектор. Ибо их - туристов - до фига всегда и их количество постоянно растет

[henaromatus]

Согласен.

Возможно только если парковочные места или студенческие общежития... как вариант

[Артур]

Коммерческая недвижимость ИМХО сейчас не вариант

Кризис все же - и арендобрателей не так много

 

А жилая недвижимость - особенно под сдачу туристам - это востребованный сектор. Ибо их - туристов - до фига всегда и их количество постоянно растет

Я практически всегда с Вами соглашаюсь, совпадают мнения.  . Но не на этот раз.

Во первых:- это совершенно разные рынки (жилая и коммерческая).

Во вторых:- арендобратели, совершенно другая аудитория. Риски они тоже просчитывают. Им в любом случае надо вкладывать, а значит и отбивать вложенное, т.е. уже не на короткий срок.

В третьих:- Я не рассматриваю вариант аренды готового бизнеса, только аренда помещения.

В четвертых:-Понятно, что кризис. Но тот же туризм вы не отвергаете. А туристам надо кушать, пить, танцевать, стричься, лечить заболевший зуб. Перечислять можно долго.

В пятых:- Что мешает ограничитить круг поисков теми объектами, дислокация которых подразумевает хороший трафик круглый год?

В шестых:-То же финансирование банков от 50%.

В седьмых:- Дорого? Цены (начинаются) сопоставимы с жилой недвижимостью

В.... думаю пока хватит для обсуждения

 

Необходимо знать примерную доходность, а так же налогообложение как с покупки, так и с аренды.

Понятно, что она "не очень" по сравнению с Рашей, но сейчас не об этом.

 

p.s.Думаю, если спецы на рынке недвижимости задумаются о завтрашнем дне, то очки не нужны, что бы понять и увидеть, что люди не все, перебираясь в Испанию, хотят оставить в России (в свете событий и по другим причинам) свои квартиры, магазины, офисы и капиталы. Будут и такие, кто хочет приобрести не только жилье, но и "завтрашний день".

А это для спецов дополнительное направление и думаю не плохой доход.(обнамекался).

Изменено 7 апреля 2013 пользователем Артур

[Oxana]

Я практически всегда с Вами соглашаюсь, совпадают мнения.  . Но не на этот раз.

p.s.Думаю, если спецы на рынке недвижимости задумаются о завтрашнем дне, то очки не нужны, что бы понять и увидеть, что люди не все, перебираясь в Испанию, хотят оставить в России (в свете событий и по другим причинам) свои квартиры, магазины, офисы и капиталы. Будут и такие, кто хочет приобрести не только жилье, но и "завтрашний день".

А это для спецов дополнительное направление и думаю не плохой доход.(обнамекался).

Ну-ну......

Вы, Артур, в Испании были или жили хотя б в круговую один год? Даже в туристическом месте? Знаете ли вы разницу между адвокатом меркантиль и адвокатом фискаль?

Ни в одном из приведенных пунктов Вы не правы. Спорить не хочу, но попробуйте сами пройти путь по покупке и владением коммерческой недвижимости - и Вы будете думать по-другому. 100%.