Покупка недвижимости в Испании для сдачи в аренду

[henaromatus]

Начнём от 140 тысяч, например.

Опять же, какая цель? Жить или сдавать? Тогда районы разные и жильё по-разному выглядит.

Поправьте меня если не прав - но выбирая квартиру под сдачу толкался бы от того где хорошо мне и где бы я хотел жить. 

Если не сложно можете привести примеры, желательно ссылкой. Илм хотя бы назвать пару тройку районов

[Igor_ch]

считаем дальше   :

250 в неделю-35,7е в день-безо всего.

24е.в день с коллективом вместе с перелётом и питанием - первый попавшийся сайт

Ну и где набрать на 17 недель столько туристов,не умеющих читать и считать?   

Да не верьте вы этим ценам. Допускаю, что по горячке сольют. Хотя вот только что смотрели у нескольких туроператоров и цена минимум на 70% дороже ( от 22 000 рублей) Последние два года, с разорением игроков туристического бизнеса любивших демпинговать, ситуация резко изменилась. Цены выросли весьма и весьма прилично. И эта тенденция сохраняется.  Много про это могу писать: жена в туризме не один год.

Многие любят поиграть в "самостоятельных путешественников" Но с годами, количество таких людей уменьшается, учитывая социальный состав туристов ( working и working poor class)

 

 

     Аня, при всем моем искреннем уважении к тебе, это утверждение как минимум противоречит действительности. Число самостоятельных путешественников растет год от года. Недавно обзор туристического рынка читал. 

 

     В принципе не понимаю о чем спорим? Надо ли инвестировать в испанскую курортную ( и не только) недвижимость? Каждый сам решит для себя. Считаете что Россия стабильное и демократическое государство - не вижу проблем. Пусть будет так  .

     У меня свое мнение. Возможно мы в разных Россиях живем .  

      А огромной доходности от Испании я лично и не жду.

     Кстати касаемо опыта: лично знаю женщину владеющую двумя маленькими апартаментами на Тенерифе на первой линии, купленными за 120 тыс. евро достаточно давно. Сдает через агенство. Заполняемость практически круглогодичная. Средняя доходность с ее слов 350 евро в неделю. За что купил, за то продал. Но она очень довольна этими вложениями. Добавлю лично от себя - человек очень обеспеченный, имеет весьма дорогие активы в России. Сейчас их выставляет на продажу. Дальше думайте сами. Ещё раз скажу: никого не к чему не призываю. 

      Хоть в Сомали покупайте - мне лично без разницы  .

[Гость Firebird]

Поправьте меня если не прав - но выбирая квартиру под сдачу толкался бы от того где хорошо мне и где бы я хотел жить. 

Если не сложно можете привести примеры, желательно ссылкой. Илм хотя бы назвать пару тройку районов

 

Да нет. Обычно средний турист вообще не понимает где находится недвижимость 

Он ориентируется на общие вещи - бассейн, где море, где магазины, рестораны, как добраться.

Обычно в той недвижимости, что под сдачу долго жить не возможно 

[Артур]

Исходя из того, что сказано из 6 страниц выше, я сделал  такие выводы:

коммерческая -фу фуфу! Стоит пустая даже на центральных улицах. ( мое мнение - видел своими глазами, но не согласен, что нельзя выбрать достойный вариант и найти долгосрочного арендатора. доходность не ахти, но все же регулярные поступления предпочитаю поискам понедельно).

жилая- заполняемость -"мечтать никто не запрещал". Даже не хочу прикидывать с танцами на короткий срок.

 

Есть другие способы, чтобы повеситься.

 

Про имхо опять чуть не забыл.

Изменено 9 апреля 2013 пользователем Артур

[Igor_ch]

Исходя из того, что сказано из 6 страниц выше, я сделал  такие выводы:

коммерческая -фу фуфу! Стоит пустая даже на центральных улицах. ( мое мнение - видел своими глазами, но не согласен, что нельзя выбрать достойный вариант и найти долгосрочного арендатора. доходность не ахти, но все же регулярные поступления предпочитаю поискам понедельно).

жилая- заполняемость -"мечтать никто не запрещал". Даже не хочу прикидывать с танцами на короткий срок.

 

Есть другие способы, чтобы повеситься.

 

Про имхо опять чуть не забыл.

Ну вот из крайности в крайность . Конечно надо  покупать и сдавать. Только иметь запасной план. На тот случай. что арендатора нет. Придется организовывать собственное предприятие. А это уже совсем другая история. Думаю это даже интереснее будет, правда и головной боли добавит.  Ну или быстро, быстро продавать.

[henaromatus]

Если толкаться от той информации что уже есть в этой ветке, предварительно можно сказать - для получения из этого дохода нужно очень неплохо  волочь в местных реалиях.

Просто так купить квартирку и сдать удачно скорее всего не выйдет - рынок не простой.

Давайте еще примеры посмотрим, пока информации недостаточно чтобы выводы делать, но она скапливается и она интересная.

[krokus]

А почему информация чисто теоретическая? Ведь есть же среди нас и практики?Только опытом делиться не хотят

[Гость Firebird]

Если толкаться от той информации что уже есть в этой ветке, предварительно можно сказать - для получения из этого дохода нужно очень неплохо  волочь в местных реалиях.

Просто так купить квартирку и сдать удачно скорее всего не выйдет - рынок не простой.

Давайте еще примеры посмотрим, пока информации недостаточно чтобы выводы делать, но она скапливается и она интересная.

 

Так есть же ведро посредников

У которых уже есть свои клиентские базы и каналы сбыта

Чего ж ими-то не воспользоваться, отстегивая им процент?

[henaromatus]

Так есть же ведро посредников

У которых уже есть свои клиентские базы и каналы сбыта

Чего ж ими-то не воспользоваться, отстегивая им процент?

Peace Sells… but Who’s Buying? (с)

 

Просто какой толк от посредников если объект будет не интересен конечному потребителю 

[anyone]

    Аня, при всем моем искреннем уважении к тебе, это утверждение как минимум противоречит действительности. Число самостоятельных путешественников растет год от года. Недавно обзор туристического рынка читал. 

 

     В принципе не понимаю о чем спорим? Надо ли инвестировать в испанскую курортную ( и не только) недвижимость? Каждый сам решит для себя.

        А огромной доходности от Испании я лично и не жду.

     Кстати касаемо опыта: лично знаю женщину владеющую двумя маленькими апартаментами на Тенерифе на первой линии, купленными за 120 тыс. евро достаточно давно. Сдает через агенство. Заполняемость практически круглогодичная. Средняя доходность с ее слов 350 евро в неделю. За что купил, за то продал. Но она очень довольна этими вложениями. Добавлю лично от себя - человек очень обеспеченный, имеет весьма дорогие активы в России. Сейчас их выставляет на продажу. Дальше думайте сами. Ещё раз скажу: никого не к чему не призываю. 

      Хоть в Сомали покупайте - мне лично без разницы  .

Самостоятельный путешественник на КБ не водится Поэтому я и написала "поиграть".

Надо ли инвестировать в Испанскую недвижимость? Вот мы тут и считаем, надо или нет

Огромной доходности ?!!! Неужели кто-то ее и где-то ждет в нынешних экономических реалиях ?

С женщиной все понятно После этой информации, сразу появилась уверенность и спокойствие Раз она так делает --- значит и мы не оплошаем

А если в Сомали доходность 20%? Купишь ?

А нам, пожалуй, стоит вернуться к нашим расчетам и не спеша продолжить

Итак купили. Появляется еще одна статья расходов --- обустройство. Туристу нужны: матрасы, подушки, полотенца, посуда, стаканы итд. Еще он захочет жарить тосты, смотреть телевизор, гладить белье итп.

Может нам и перепадет что-то от прежних хозяев, а может и нет. От 3 до 5 тыс.

Далее, нам не мешало бы подумать о страховке квартиры ( если о ней не позаботился банк, учитывая то что она ипотечная --- но это уже совсем другой и менее оптимистичный сценарий, который мы рассматривать лучше не будем) 150-200 минимум, если не будем афишировать аренду квартиры.

В перспективе, мне кажется можно предполагать, что налоги при сдаче в аренду, уплачивать придется. Слишком велик соблазн обложить данью иностранных граждан.

Клининг. Сложно посчитать эти расходы, так как за 17 недель аренды мы можем иметь или одного жильца или 17 Но так или иначе, разовая уборка --- 50 евро.

Мои расчеты по расходу электроэнергии и воды хотелось бы тоже подкорректировать. Я считала из расчета 2 человека в двух спальной квартире. Firebird, справедливо заметил, что в такую квартиру приедет как минимум 4 и как максимум 6 человек. Соответственно сумма 1200 увеличится.

Еще немаловажный момент --- сдаете сами или через посредника.

Не знаю в каком виде ( процент, фиксированная сумма) но посреднику надо заплатить.

Самостоятельная сдача, подразумевает рекламный бюджет объекта.

Все эти расходы надо сложить, вычесть, разделить и умножить ---- и появится самая что ни на есть доходность

[Anderson]

Уважаемые Господа. я хочу еще раз повторить свое мение. Окупаемость так не считается, то что вы пишите в процентах - это годовая доходность на вложенные средства. Окупаемость же нужно расчитывать исходя из продолжительности вашего бизнеса. Простой пример: Вложили в недвижимость 100 тыс евро. Каждый год приносит 5 тыс евро, сдаем 5 лет. Допустим ваша недвижимость за это время подорожала на 5%. Делаем таблицу, рассчитываем срок окупаемости и общую прибыль проекта. Конечно же ИМХО.

Аня, обрати внимание на кол-во резервов апартов в Дении и Бенидорме и поймешь кто где водится и что на август фиг уже чего найдешь приличное, все занято.

[Гость Firebird]

Peace Sells… but Who’s Buying? (с)

 

Просто какой толк от посредников если объект будет не интересен конечному потребителю 

 

На КБ я не знаю объектов у моря, которые могли бы быть не интересны конечному потребителю

У меня знакомые сдают дом Monte Pego - и отлично себе сдают, регулярно и за хорошие деньги

[anyone]

Уважаемые Господа. я хочу еще раз повторить свое мение. Окупаемость так не считается, то что вы пишите в процентах - это годовая доходность на вложенные средства. Окупаемость же нужно расчитывать исходя из продолжительности вашего бизнеса. Простой пример: Вложили в недвижимость 100 тыс евро. Каждый год приносит 5 тыс евро, сдаем 5 лет. Допустим ваша недвижимость за это время подорожала на 5%. Делаем таблицу, рассчитываем срок окупаемости и общую прибыль проекта. Конечно же ИМХО.Аня, обрати внимание на кол-во резервов апартов в Дении и Бенидорме и поймешь кто где водится и что на август фиг уже чего найдешь приличное, все занято.

Леш, при чем здесь окупаемость?! Окупаемость --- сумма вложений деленная на доходность. И что дает это знание? В нашем случае окупаемость 20 лет. И что?

Все хотят доходности!

То, что в августе все занято --- так это и есть тот самый месяц, который можно рассматривать в плане гарантированной сдачи Ну может еще пару других. Неполных

[Anderson]

Аня, успокойся уже. Я это не тебе писал. Окупаемость делить на доходность нельзя, потому что недвижимость остается у тебя в собственности и это актив, который ты можешь амортизировать, а можешь забить на это и считать окупаемость с учетом его последующей продажи хоть через 5 лет, хоть через сорок, варьируя стоимость актива в зависимости от его старения и предполагаемой ситуации на рынке. Открой книжку по экономике и поучись.

[Anderson]

Получается очень грубо вот такая вот ситуация

 

 

Дело в том, что при сдаче в аренду актив все равно остается в вашей собственности. Да, в этих табличках нет вложений на ремонт, еще какие-то вещи, она примитивна по сути, но и без таких деталей отражает картину.

Соответственно, в зависимости от того как человек желает распорядится своей инвестицией (сдавать 5 лет и продать или сдавать 20 лет, а потом продать за сколько продастся) такова и будет окупаемость его проекта.

[Артур]

Получается очень грубо вот такая вот ситуация

 

apart_rent.jpg

 

Дело в том, что при сдаче в аренду актив все равно остается в вашей собственности. Да, в этих табличках нет вложений на ремонт, еще какие-то вещи, она примитивна по сути, но и без таких деталей отражает картину.

Соответственно, в зависимости от того как человек желает распорядится своей инвестицией (сдавать 5 лет и продать или сдавать 20 лет, а потом продать за сколько продастся) такова и будет окупаемость его проекта.

Не хочется занудствовать, понятно, нет многих вложений. Что это - грубо. Но налоги с дохода я бы не назвал мелочью, особенно в Испании.И налоги на собственность. Это треть отдать. Тогда циферки будут совершенно другие.

И еще.. не стал бы я загадывать, что через несколько лет капитализация объекта обязательно увеличится. Поэтому ее я бы не учитывал в этой таблице.

Изменено 9 апреля 2013 пользователем Артур

[Anderson]

Я написал в таблице слово доход, могу добавить к слову доход - слово чистый . Более того это не реальная модель, а теоретическая, по расчету доходности и окупаемости. А стоимость актива будет зависеть от множества факторов, повторюсь, это лишь модель, которую можно взять, расширить и посчитать свои показатели.

[Tatianalloret]

доход-величина не теоретическая, а то,что остаётся в кармане после вложения средств. Если я положила в банк 100.000 под 6,5% годовых без риска,-я уже могу рассчитывать на эту сумму.Но,если я эти 100.000 вложила в недвижимость,-получить 8000 прогнозируемого дохода я смогу при постоянной круглогодичной сдаче этого объекта, как минимум,-1000-1100е. в месяц, учитывая все налоги..-...расходы и форсмажоры..

[Anderson]

Доход величина исключительно прогнозируемая до тех пор пока Вы не получили его в руки. Если Вы положите деньги в банк, а завтра он обанкротится, то Вы не сможете расчитывать на эту сумму. Если Вы вложили их в акции, а компания не выполнила свои планы, Вы его тоже потеряли. Риски и форсмажоры есть всегда ИМХО.

Я хотел бы еще раз повторить, суммы в моей таблице ТЕОРИТИЧЕСКИЕ, я их не считал, просто поставил исходя из своих личных соображений.

[Tatianalloret]

Но потенциальные риски,связанные с банкротством банка, несоизмеримо меньше рисков на рынке недвижимости ,да ещё и в частном порядке.

На Пасху приехали туристы,-шум,песни-пляски, соседи вызвали полицию. Хозяйке квартиры, своевременно не оформившей патент, был выписан штраф в 3.000е.

[Anderson]

Татьяна, расскажите это вкладчикам кипрских банков, а в целом я конечно с вами согласен, только вот банковские проценты нынче такое бесполезное дело, что я на них просто забил А хозяка апартаментов не смогла сказать, что это ее друзья приехали потусить?

[anyone]

Аня, успокойся уже. Я это не тебе писал. Окупаемость делить на доходность нельзя, потому что недвижимость остается у тебя в собственности и это актив, который ты можешь амортизировать, а можешь забить на это и считать окупаемость с учетом его последующей продажи хоть через 5 лет, хоть через сорок, варьируя стоимость актива в зависимости от его старения и предполагаемой ситуации на рынке. Открой книжку по экономике и поучись.

Леша, не переживай так сильно Окупаемость на доходность никто не делит -- читай внимательно. К чему клонишь ты, я прекрасно понимаю

Люди хотят доходность в ближайшей перспективе. Максимальную доходность с трудноликвидного ( в моменте) объекта, вот и все.

Я пытаюсь понять и примерно рассчитать этот доход, с пятью неизвестными

Ты же выкладываешь сканы из книжек, по которым набираешься знаний.

[Anderson]

Даже не представляю как продолжать жить с пятью неизвестными

[Артур]

"Леша, не переживай так сильно""К чему ты клонишь" "Аня, успокойся уже"))))

 

Ладно...ладно, ребят. Не портьте себе нервы.   Мы как-нибудь разберемся как загорать у бассейна в ишпании.И куда пенензы зарыть.   Как научимся и все разузнаем, раскажем вам.

Изменено 9 апреля 2013 пользователем Артур

[Димко]

Получается очень грубо вот такая вот ситуация

 

Второй пример стоит пересчитать. Нельзя доходность за 20 лет делить на 5 лет.