Покупка мини отеля

[Artem_sm]

Добрый день. Хотел бы послушать ваших советов по поводу покупки в Испании мини гостиницы (5-15) номеров с ресторанчиком и теннисными кортами. Как бизнес можно ли рассматривать такой вариант ? И второй вопрос возможно кто то посоветует сайт где можно найти такой обьект или готов выслушать ваши предложения. Готов приехать посмотреть. Спасибо.

[Sergio]

Его можно рассматривать не как бизнес, а как каторгу на все оставшиеся годы

[Anderson]

ИМХО любой малый бизнес это примерно каторга на все оставшиеся годы, отель хоть недвижимая собственность

[Гость Firebird]

Добрый день. Хотел бы послушать ваших советов по поводу покупки в Испании мини гостиницы (5-15) номеров с ресторанчиком и теннисными кортами. Как бизнес можно ли рассматривать такой вариант ? И второй вопрос возможно кто то посоветует сайт где можно найти такой обьект или готов выслушать ваши предложения. Готов приехать посмотреть. Спасибо.

Знаете - вопрос сложный и однозначного ответа не имеет.

Нужно смотреть цену, обременения, маржинальность и все такое

У меня соседи в Москве парой этажов ниже - испанцы (что удивительно)

У их родных в Барселоне есть гостиница на 50 номеров. Говорили - что довольно выгодный бизнес и они купили не так давно еще одну гостиницу - делали там ремонт.

В целом - если цена хорошая, состояние хорошее, обременений нет и она есть в том же букинге - то почему нет?

То что малый бизнес с любом формате гимор - это да, но это не значит, что он не прибыльный. Каждому свое.

Да и сейчас можно войти в бизнес имея куда как меньше денег, нежели чем до кризиса

И если до кризиса продавали в основном неликвид или за конские деньги - то сейчас абсолютно не так. Ровно так же было и с обычной недвижимостью.

И у меня лично есть знакомый, который живет на сдаче сначала своих, а теперь и чужих квартир в Испании.

В общем - чтобы что-то ответить, сначала нужно понять что и за сколько покупаете. А там видно будет.

В целом туризм сейчас растет конскими темпами в Испании. Но опять же - высокий сезон, когда скорее всего все будет точно сдаваться - это месяца 4. Остальное время - это уже ваша реклама, договоренности с туркомпаниями и опять же букинг или подобный сайт

[Serg77]

Сегодня в беседе с человеком хорошо знающим Испанию, звучала мысль, что может проще депозит, чем всякие бизнесы (примерно как то так за точность формулировки не ручаюсь, но идея такова)))

[Игорян]

Serg77 отчасти прав.

Любым бизом можно заниматься - главное как !

[Артур]

Интересно, а какова примерная доходность от арендного бизнеса? Я про коммерческую недвижимость. Жилую не рассматриваю.

[Гость Firebird]

Интересно, а какова примерная доходность от арендного бизнеса? Я про коммерческую недвижимость. Жилую не рассматриваю.

Так это легко подсчитать. Ну или хотя бы прикинуть.

Вот отель к примеру на 50 номеров можно купить сейчас примерно 2 000 000 евро.

Стоимость одного номера - 50 евро в сутки.

При 100% заполняемости - 50 * 50 = 2500 евро в сутки или 75 000 евро в месяц или 900 000 в год

Среднегодовая заполняемость - пускай 50% - итого - 450 000 евро в год

Минус налоги, расходы на коммуналку и персонал (минимум два человека для обслуживания номеров, один садовнико-техник) Пускай у каждого расходы на зарплату 1000 евро в месяц (можно и меньше - но грубо) - итого 3000 евро в месяц или 36 000 евро в год.

Налоги, коммуналка и реклама пускай на круг съедают половину дохода.Итого - 450 000 /2 - 36 000 = пускай примерно 200 000 евро в год чистой прибыли.

Итого отель будет отбиваться 10 лет. Быть может лет 8, если там будет ресторан и дополнительные услуги.

Ну или по очень грубым прикидкам - маржинальность его - 10% в год.

Минусы - у вас ведро гиморроя и нужно самому управлять им и заниматься рекламой и маркетингом, плюс - есть потенциальный рост маржинальности при правильном управлении процентов до 15 - 18 в год.

[Артур]

Так это легко подсчитать. Ну или хотя бы прикинуть.

Вот отель к примеру на 50 номеров можно купить сейчас примерно 2 000 000 евро.

Стоимость одного номера - 50 евро в сутки.

При 100% заполняемости - 50 * 50 = 2500 евро в сутки или 75 000 евро в месяц или 900 000 в год

Среднегодовая заполняемость - пускай 50% - итого - 450 000 евро в год

Минус налоги, расходы на коммуналку и персонал (минимум два человека для обслуживания номеров, один садовнико-техник) Пускай у каждого расходы на зарплату 1000 евро в месяц (можно и меньше - но грубо) - итого 3000 евро в месяц или 36 000 евро в год.

Налоги, коммуналка и реклама пускай на круг съедают половину дохода.Итого - 450 000 /2 - 36 000 = пускай примерно 200 000 евро в год чистой прибыли.

Итого отель будет отбиваться 10 лет. Быть может лет 8, если там будет ресторан и дополнительные услуги.

Ну или по очень грубым прикидкам - маржинальность его - 10% в год.

Минусы - у вас ведро гиморроя и нужно самому управлять им и заниматься рекламой и маркетингом, плюс - есть потенциальный рост маржинальности при правильном управлении процентов до 15 - 18 в год.

Не забывайте, что это отель, значит работает круглосуточно. Два человека в одну смену на 50 номеров мало. А надо четыре смены и т.д. + куча гемора!

Я спрашивал про банальную аренду. Типа купил помещение (офис, магазин и т.д.) и сдал в аренду. Понятно, что все зависит от дислокации объекта. Но примерная доходность в каждой стране думаю своя, с учетом налогового законодательства и других факторов. Не хочу создавать отдельную тему, простите что вклинился в темку про отель.

[dim123]

На 10-15 номеров и 50 номеров , большая разница.

Если отель будет под вашым руководством - то при загружености 75% и цене за номер 50 евро:

1) Доходы 12х50Х365= 219 000 евро оборота в год

2) Расходы : 1 полная ставка + ваша ставка = 2к евро * 2 ( налоги ) = 4к евро , потом комуналка 2к , ремонт то сё 2к ну получите вы

8к х 12 = 96к расходов .

Если сами не будете занимаца то вам придеца давать % работнику от годовой прибыли или бонусы какие ( за зарплату вам никто не будет жопу рвать) .

Ресторан и питание дополнительный гиморой .

Чем меньше услуг , тем проще . Теннис да почему и нет . Кофе или напитки подавать ( поставили автомат ) .

Если отель мини то надо по максимуму автоматизировать ( да на начальном этапе инвестиция ) , но зато потом меньше расходы.

Ме лично нравица концепция автоматических отелей .

Артур

Там не всё так просто , купил садал . Сперва сдают а потом покупают или строят.

То што рентабельно и работает , будет дорого и окупаемость 5-10 лет как минимум .

[wolf]

Так это легко подсчитать.

При 100% заполняемости - 50 * 50 = 2500 евро в сутки или 75 000 евро в месяц или 900 000 в год

Среднегодовая заполняемость - пускай 50% - итого - 450 000 евро в год

Минус налоги, расходы на коммуналку и персонал (минимум два человека для обслуживания номеров, один садовнико-техник) Пускай у каждого расходы на зарплату 1000 евро в месяц (можно и меньше - но грубо) - итого 3000 евро в месяц или 36 000 евро в год.

Налоги, коммуналка и реклама пускай на круг съедают половину дохода.Итого - 450 000 /2 - 36 000 = пускай примерно 200 000 евро в год чистой прибыли.

Итого отель будет отбиваться 10 лет. Быть может лет 8,.

Этот расчёт даже на прикидку не пойдёт в силу грубых ошибок.

2 человека+1 сад-техник!?

1 на регистрации с 8 до 17 при том ему надо чего поклевать,следовательно с 13 до 14 кто то должен это время перекрыть.Ну а с 5 вечера до 8 утра наверное хозяина отеля посадим?А то чего ему расслабляться?

1 горничная ?Если в данном отеле будут короткие остановки,то ей прийдеться убираться мин в 10-12 номерах в день,эт пол часа на номер,прикинь какой там будет порядок,тараканы будут спасаться бегством,а ведь есть еще хол,стекла,двери?

По з/п ув.Виктор Вы реально не представляете ни что творится на рынке труда ни уровень З/п и налогов на соц страх.Есть коллективные договора по секторам

экономики,в них четко прописана нижняя граница.Попробуйте найти хотя бы за 1200 горничную которая должна крутится как гироскоп,да еще азы хотя бы 1-го! иностранного знала,а на регистрацию(1300+% если за работу в ночные) кого посадим?таджика или англосакса с "литроной"?А ведь кто-то из них может просто заболеть,или ребёнок или еще чего.Теперь отчисления за каждого вместе с расходами на бухгалтерию достигают 500.А отпуска?А униформа?

А ежегодная покраска-подмазка,замена сломанного оборудования?Смена обветшавшего белья и мебели.

Так немного набросал,главное чем меньше отель тем лучше должен быть сервис,иначе выход 1 сдавать на ночь или по часам.

[dim123]

wolf

Посмотрите мой раскалад. Концепция мини отеля не предусматривает горничных , садовников и всего остальново.

Регистрация с 8 до 17 ? на кой поставили кодовые замки на двери и никакой регистрации не надо.

Короче для мини отеля надо по минимуму рабочих и услуг.

[Ayomice]

Сразу видно, кто из вас не математик :-)

Витя ж оценку снизу сделал!

Что вы начали прикапываться к деталям, когда он просто отрезал половину выручки?

[wolf]

dim,Вы правы,виноват отвлёкся на те сообщения где речь шла про 50-и...

[dim123]

На мой взгляд покупка рабочего бизнеса ( если вы сами не в этом бизнесе ) будет на..ка на 99% .

wolf

Ну на 50 будет тоже рентабельно , если он будет типо IBIZ или Primier Classe автомат где минимум постоянных расходов.

А если ресторан , спа - тут головняк будет

Изменено 29 января 2013 пользователем dim123

[wolf]

отрезанную половину видел,просто есть такое чувство что и рентабельностью при традиционной системе не пахнет,лично знаю хозяев одного мини отеля- ресторана,тупо сползают в ...а продать по адекватной цене не желают,живут прошлыми ценами

[Serg77]

Бизнес и в родной стране достаточно сложно вести, а уж в другой я бы 100 раз подумал...тем более, что доходность так себе

отрезанную половину видел,просто есть такое чувство что и рентабельностью при традиционной системе не пахнет,лично знаю хозяев одного мини отеля- ресторана,тупо сползают в ...а продать по адекватной цене не желают,живут прошлыми ценами

учитывая количество продаваемых отелей на КБ сложно с Вами не согласиться, причем это проблема не только Испании, но и других стран Средиземноморского региона)

[dim123]

wolf

Согласен с вами , всё зависит от приоритетов и поставленых целей .

Если цель покупки к примеру : Инвестиция должна окупица через 10 лет . Плюс доход к примеру 20к в год . Плюс своё участие 2 раза в год . Тогда понятно какая цель и можно оценить рентабельность ( не на бумаге а именно для владельца).

[Sonia_]

Мои "5 копеек", те предложения по отелям, что светятся в рекламах и т.д. уже заранее можно сказать нерентабельны ( или окупаемы через многие нудные годы), т.к. местных не интересуют. Не нужно думать что здесь нет инвесторов.

А чтобы более-менее ликвидные предложения найти, нужно нанять доверенное лицо читай испанского человека вхожего в круг местных бизнесменов и немного разбирающегося в местных реалиях, налогах и многом другом.

А так, как уже и говорили выше - головную боль в виде отельного бизнеса приобрести не сложно.

[Sonia_]

Да, кстати, если речь идет о Барселоне и бизнесе, то проконсультироваться можно в агентстве по развитию www.barcelonactiva.cat т.е. например, вы захотели открыть бар с новой, супер-классной на ваш взгляд и вообще, концепцией, а в центре города лицензию получить нельзя, ну и подобные "мелочи" там особо не утаивают, про налоги и разрешения тоже информируют.

[Artem_sm]

Спасибо всем большое за ваши мнения!!! Еще раз все взвешу и подумаю.

[Гость Firebird]

Знаете, я в Бенидорме еще до кризиса останавливался в одном апарт-отеле

Так там ВСЕ делал ОДИН выходец из России.

Еще один был в ресторане и один типа официант/бармен

Апартотель был 15 этажных где-то с 4 номерами на этаже

И да - в моем расчете присутствуют грубые прикидки, однако я исходил из того, что владелец ресторана сам участвует в работе непосредственно.

На тему того, что все продается слаболиквидно - не соглашусь. Отели есть тоже банковские. Ровно как можно сказать, что вторичка по частным домам и квартирам - сейчас тоже не ликвидно. Тоже ж местные не берут

В общем тут все софистика - нужно просто найти правильный отель. Ровно так же, как купить правильное жилье в Испании

При этом не забывайте, что в текущей действительности людей можно найти относительно дешево, и оформить в серую.

[Sonia_]

При этом не забывайте, что в текущей действительности людей можно найти относительно дешево, и оформить в серую.

это да - текущая действительность такова, что теперь даже знакомство с мэром не проканает)))

[wolf]

При этом не забывайте, что в текущей действительности людей можно найти относительно дешево, и оформить в серую.

С таким подходом "жить будешь хорошо, но недолго." ©. Александра Панич из Тимишоара,предлагает 15 сотрудников которые согласны работать за 300 евро+ проживание и ночлег.Подробности.

[Гость Firebird]

С таким подходом "жить будешь хорошо, но недолго." ©. Александра Панич из Тимишоара,предлагает 15 сотрудников которые согласны работать за 300 евро+ проживание и ночлег.Подробности.

Нет - ну я аппроксимирую российскую действительность на испанскую в этом плане