Те, кто хочет купить недвижимость, должны это сделать до осени

[Donna Roza]

Донна Роза, интересная очень инфа! Со своей стороны поделюсь вот такими мыслями - От нескольких человек из Москвы слышал буквально следующее мнение: "Лучше я куплю большой дом на море за 300-400 тыс евро, чем средненький домик в Подмосковье".

Слышали ли Вы подобные веяния и если да то как часто? Спасибо!

Да тут всё просто: - дорогое обслуживание, сложно сейчас сдать в аренду, вопрос дальнейшей ликвидности. А если с доками было не всё в порядке - можно попасть в длительные отношения с нашей судебной системой. Собственность в Испании и собственность в Подмосковье - сильно разные вещи. Я бы, как московский риелтор-юрист, выбрала - второе...

[Anderson]

Ребята, ну погодите, пожалуйста, чуть чуть, дайте Донне Розе ответить, ведь реально вопрос очень интересный. Одно дело это я слышал, а другое дело, что слышит человек занимающейся недвижимостью в Москве! Статистика, Сбербанк, это все хорошо, но ведь реальная ситуация на рынке может отличаться от того, что пишут.

[Олег25263]

то есть мысль о собственности в Подмосковье вас греет теплее?

[Anderson]

Да тут всё просто: - дорогое обслуживание, сложно сейчас сдать в аренду, вопрос дальнейшей ликвидности. А если с доками было не всё в порядке - можно попасть в длительные отношения с нашей судебной системой. Собственность в Испании и собственность в Подмосковье - сильно разные вещи. Я бы, как московский риелтор-юрист, выбрала - второе...

Донна Роза, понял, но все таки, слышите ли Вы такие слова (как я написал) от клиентов/партнеров по бизнесу?

[Donna Roza]

Донна Роза, понял, но все таки, слышите ли Вы такие слова (как я написал) от клиентов/партнеров по бизнесу?

Редко. Это совсем разные категории людей. Кто хочет жить - за морем, и кому необходимо - здесь. Их сложно сравнивать. Типо - что больше нравится: - шум моря или вкус яблока? Кто-то перекладывает деньги в Майами, кто-то - в Москве. В основном, в МСК. Тут - доходность выше.

[Олег25263]

Донна, есть еще одна категория людей, которая избавляется от личной недвижимости в мск, но при этом зарабатывает именно в ней, предпочитая съемное жилье собственному владению))))))))

таким образом мобильность повышается))))

[Donna Roza]

Сейчас участились случаи обращения - продать дорогую квартиру в Москве и разложить деньги в новостройки эконом-класса ( часто - по подмосковью) с целью получения 50-100% прибыли через год-полтора. Это интереснее загородки, аренды, нежилья...

[Interesting]

Донна, есть еще одна категория людей, которая избавляется от личной недвижимости в мск, но при этом зарабатывает именно в ней, предпочитая съемное жилье собственному владению))))))))

таким образом мобильность повышается))))

и риски уменьшаются

[Donna Roza]

Донна, есть еще одна категория людей, которая избавляется от личной недвижимости в мск, но при этом зарабатывает именно в ней, предпочитая съемное жилье собственному владению))))))))

таким образом мобильность повышается))))

Я про это писала уже. Человек продаёт своё жильё, себе - снимает. Деньги от реализации раскладывает в новострой, нежильё. Доход в итоге перекрывает расходы. В 50-100% за год.

[Олег25263]

ну да, это я тоже хотел написать, но не стал)))))

[Гость Firebird]

Вообще уже давно элитка не продается. У меня соседи занимаются строительством коттеджей. Так говорят, что дорогие дома не продаются вообще. И народ предпочитает их закрывать и переезжать жить за бугор.

[chizh]

Я вот во всяком случае сейчас вкладываю все деньги что есть у меня - в недвижимость Испании

Даже не знаю - зачем мне столько недвижимости - но пусть будет

Это лучше, чем пара новых Порше Кайенов

Вмешаюсь в диалог профессионалов. Как финансист финансисту напомню одну прописную истину "Не держи яйца в одной корзине". Пусть будет много красивой и прекрасной испанской недвижимости, но всё же девирсификация рисков разумней чем ва-банк, хотя не факт, что прибыльней

Что касается умозаключений, о которых пишет Олег25263, местами не соглашусь. Лично посмотрела более сотни объектов банковской недвижимости в Испании - от отстоя до очень хороших вилл. Лично посмотрела по половине из них юридические документы - Ноты Симпле, всякую историю. Не продавал банк недвижку никому, ни американцам, ни китайцам, ни инопланетянам. Сначала есть некий Хуан Иглесиас - бывший владелец (заемщик банка), потом домик переходит в собственность банка, находится в этой собственности сколько-то лет/месяцев и от банка продается новому владельцу.

Разговаривала с адвокатами, которые занимаются делами по недвижимости, защищая своих клиентов. Говорят, что банки продают недвижимость по такой цене, что заемщику ничего вообще от недвижимости не достаётся, даже если половину ипотеки уже выплатил, а, бывает, что и после реализации банком залога, всё равно чего-то должен банку. Отсюда делаю вывод, что и переуступки прав требований по кредитам испанские банки не делали. По крайней мере, не все делали.

Если у банка плохие активы (невозвратные кредиты и трудно продаваемая недвижимость из залога), то банк под эти активы резерв уже создал, то есть, объясняю простым небанковским языком: банк уже включил потенциальные убытки в расходы, уменьшив свой капитал (собственные средства) и грохнув все капиталозависимые нормативы. И ведь как-то жив.

Дыра – это мертвый банковский актив, который выглядит как нормальный актив, и под который на расходы не бросали резерв стоимостью в этот актив. В нашем случае если и есть дыры у испанских банков, то это не ипотечные кредиты, так как под них уже расходы в балансе нарисовали.

Что будет, если банк продаст всю недвижку по 1евро? Он получит натуральный убыток, не тот, который нарисован резервами и может быть восстановлен на доходы при нормальной продаже, а настоящий убыток. То есть к тем расходам, которые уже есть у банка в виде резервов на возможные потери, добавляются расходы, связанные с продажей даром. Простите, уважаемые коллеги, но после этого не только баланс не почистится, не только нормативы не исправятся, а окончательно грохнется капитал ниже уставного капитала и по всем законам всех стран придется начинать БАНКРОТСТВО. Так что фиксация убытков таким жестоким образом в данном случае равна смерти.

Что же с испанскими банками? Проблемы у них с ликвидностью. Вот что. Они по три года ждали, не продавая недвижимость, надеясь на «авось», а «авось» не прокатило. Убытков не хотели. А по факту всего через край оказалось – и невозврата кредитов слишком много, и недвижимости слишком много, и кризис затянулся слишком надолго…. Пассивы из банков все эти три года потихоньку и непотихоньку разбирают вкладчики на руки, да и на расчетных счетах у бизнеса зна-а-а-чительно похудело, а активов как не было, так и нет. Ликвидное всё продали, осталась одна недвижимость. Вот и сливают её почём можно, но, заметьте, не по 1 евро, а немного ниже рынка – и вот это две большие разницы. Правильно делают. Вопрос – сколько они продержаться могут так.

А главное – выход-то из этой ситуации всем давно известен. Даже два выхода. Одним из них мы «вышли» после дефолта по ГКО. На дворе был 1998 год, а у банка в активе – только ГКО, ну реально, 80% активов – ГКО. И государство прощает всё, что было должно. Сказать, что в банке в тот момент всем всё стало понятно без слов….и что владельцы банка и Правление были в глубоком шоке (читай «в глубокой ж…», простите, вырвалось) – это не сказать ничего. Вот она – классическая ДЫРА. Актив якобы есть, резервов под него нет, то есть никаких расходов под них не отражалось в балансе, но и ДЕНЕГ нет и взять неоткуда. Короче, со страху, нашелся тут же, прямо на следующий день… как Вы думаете кто? правильно, Инвестор. У кого-то деньги всё равно есть. И их нужно влить в банк. МНОГО денег. И нам влили, по самое нехочу, столько денег влили, что мы даже растерялись. Подробности сделки оставлю в секрете. Олег25263, Вы не хотите спасти своим капиталом хотя бы один испанский банк? Вот так потихонечку и станут российские граждане владельцами испанских банков…. вот это вложение денег… такое… на будущее…

И второй способ – нет инвестора? Тогда нужны вкладчики, клиенты и прочее. МНОГО. То есть банк не продаем, а вливаем в него деньги от клиентов. Вот поэтому-то и дают визу D, требуя по 50 000 евро на счете. У меня номер дела – 8000, умножим на 50 000, получим 400 млн евро (так себе расчет, ну хоть что-то), немного… но что-то… и это только из России и только по визам D. А если к этому процессу интеллект приложить и больших рыбок поймать?

PS давайте скинемся на банк

Pss хотела же в тему написать: не пора ли покупать недвижимость? Давно зареклась не давать прогнозы на финансовом рынке. Но ведь цикличность развития рыночной экономики никто не отменял. И если три года цены падают, то, что они будут дальше делать? Правильно! Неизвестно что если кризис пройден – то расти, а если он задержится – то падать. Но лет через 7-8 мы все равно спляшем на нашей прибыли. Вот такое мое ИМХО.

[canuck]

Вот эти рассуждения мне кажутся ближе к истине.

Единственное, что я бы добавил, так это 3-й вариант развития событий к возможным росту или падению - flat market,

т.е. цены устаканятся и будут стабильными в течение долглго времени (с поправкой на инфляцию).

[solmish]

Вообще уже давно элитка не продается. У меня соседи занимаются строительством коттеджей. Так говорят, что дорогие дома не продаются вообще. И народ предпочитает их закрывать и переезжать жить за бугор.

Старый друг давно "плотно" сидит в этой теме.По подмосковью по коттеджам ситуация следующая-более менее продается то что стоит не более 5 миллионов.От 5 до 6 лямов очень тяжело.Свыше этой суммы-единичные продажи.Вот как-то так,несмотря на бравые заявления риэлторов

[Олег25263]

Отвечаю czich:

что касается более или менее "дорогой" недвижки, то да, ее не упаковывали в портфели, так в общей массе выданных кредитов их меньшая часть, более того, именно эта часть обслуживается, поэтому ее трудно признать токсичной))))) (нет?).

Далее, кредиты на дорогие дома зачастую брались под депозиты, то есть это схема, она особенно присуща нашим соотечественникам, так как являлась своего рода легализацией, пусть кривой, но тем не менее.

В массовую задницу попали владельцы домов в ценовом сигменте до 200 - 250 тыс евро (ключевое слово "массовую"), а именно эти дома и упаковывались в портфели.

Окуда знаю?

Пытался с одним из испанских банков создать подобный продукт в России, но они предлагали слишком длинную цепочку упаковки, это было дорого и невыгодно, поэтому я туда и не влез.

Далее, по поводу продажи за 1 евро)))))

Говорил кратко, если более развернуто, то акционеры скинулись, выкупили у своего банка, пусть даже с дисконтом, пусть даже дисконт сожрет всю годовую прибыль, но банк останется на плаву, а вот то, что они выкупили уже могут сливать как угодно. Другими словами акционеры должны из собственного кармана поддержать собственный банк. И чем раньше они это сделают, тем им же в итоге и лучше.

Теперь по поводу резервов.

Да, против токсичных кредитов сформирован резерв.

Но сколько его можно держать, перегружая норматив? Ведь заработка нет, а платить за привлеченные деньги надо.

Что касается игры на фондовых ранках.

В испанских банках довольно сдержанная и консервативная политика. Большая часть игры у них проходит деньгами клиента и для клиента, с которого они списывают комиссию в любом случае, при этом честно говорят, что вот тут они не отвечают за проценты, а вот тут уже и за все тело))))) то есть перекладывают риски на клиента. Свои позиции они открывают, но минимальные в процентном выражении от общего портфеля бизнеса.

Это только в нашей стране законадательно навязывали покупку гко, а дальше у многих банкиров играла обыкновенная жадность, зачем им было напрягаться, когда гко приносило 120 процентов годовых?

так что как-то так

[Aristarh]

Вот эти рассуждения мне кажутся ближе к истине.

Единственное, что я бы добавил, так это 3-й вариант развития событий к возможным росту или падению - flat market,

т.е. цены устаканятся и будут стабильными в течение долглго времени (с поправкой на инфляцию).

Согласен лишь в одном, что это действительно рассуждения которые к реальности не имеют ни какого отношения

для того чтобы понимать нужно знать простые термины, что например называется производными финансовыми инструментами

[chizh]

Олег, судя по тому, что я вижу - прибыли годовой у банков, сидящих по уши в недвижимости, нет. И у их хозяев денег либо тоже нет, либо совсем пропало желание заниматься банковским сектором.

Про деривативы... хм... в общем даже не важно игрались с ними банки или нет, я описала текущую фактическую ситуацию в Испании. А местечковые банки, коих здесь много, типа какой-нибудь Кахамурсии про такое слово могли и вовсе только слышать.... По словам очевидцев, живущих в Испании давно, здесь был та-а-акой бум и та-а-а-кой рост, что размеренная и спокойная до этого Испания тут с ума сходила: всё строилось, всё развивалось, у всех куча денег, цены растут, все в прибыли по самые уши и еще сверху, из магазинов всё сметается, что надо и что не надо, просто потому что куча денег на руках и АХ, какие возможности вдруг открылись. Банки счастливы до умопомрачения - кредиты дают направо и налево, %% по ним получают, дают еще, домики в залог берут, все радуются. Ну зачем, скажите, и кому было ТОГДА думать, что будет такая попа как сейчас? Это ж фантазию нужно иметь какую.... а у испанцев с фантазией плохо. Задним умом мы все умны.

И это всё работает, пока невозвраты не начинают носить массовый характер. И тут уже фактически: проблемы с ликвидностью (ПИВА НЕТ - помните?, хоть банкам на дверь объяву вешай ДЕНЕГ НЕТ), вместо привычных банку кредитов, % по ним, ценных бумажек с непременным биржевым ростом, одни невозвраты, биржи падают, и совершенно небанковский актив - куча недвижки. И вот банки превращаются... превращаются... в самые крупные риэлторские агентства Испании. Ну куда это годится? куча проблем, убытки, недостаточность капитала и чужеродный основной актив.

Сейчас можно собрать плохие активы в одно какое-нибудь агентство, почистив банковские балансы, но я не уверена, что падающий испанский рынок ценных бумаг и слабо держащийся мировой рынок ценных бумаг захочет с большой охотой купить такой актив. Кризис-то не испанский, какой-то он нынче распространенный по планете...

А подробнее о состоянии испанских банков, их убытках, капитале, доведенном до банкротства, слияниях и поглощениях можно почитать у первоисточника - на сайте Центрального банка Испании, например здесь.