Те, кто хочет купить недвижимость, должны это сделать до осени

[Premero]

Простите, я не догадался, что вы о Китае , хотя их экономика и внутренне потребление всяко лучше чем оно в России, к сожалению...

Изменено 22 мая 2012 пользователем Grigorio

[andre]

Дело в том что сейчас много сидит ждутегов ,которые все ждут халяву,лично знаю нескольких в Испании ,уже который год арендуют,приговаривая ,что еше рано покупать,еще подожедемс!А как только поползут слухи и обнародутся реальные факты,рынок даст команду ФАС,и ломанутся ,те кто неуспел, в присущем человеку стадном инстинкте сметать все более-менее подходящее!

[Aristarh]

Дело в том что сейчас много сидит ждутегов ,которые все ждут халяву,лично знаю нескольких в Испании ,уже который год арендуют,приговаривая ,что еше рано покупать,еще подожедемс!А как только поползут слухи и обнародутся реальные факты,рынок даст команду ФАС,и ломанутся ,те кто неуспел, в присущем человеку стадном инстинкте сметать все более-менее подходящее!

так всегда бывает! все ломятся в одну дверь на вход или на выход, в результате получается давка!

нормальное жилье в доступных местах всегда покупают, и в цене оно сильно не упало потому что спрос есть

[Donna Roza]

Я, кнешн, не спец в економике, но, получается: - скупил некий Фонд всю проблемную недвижку в Испании, почистил, выставил на продажу по правильным ценам. Но, таки, процесс поступления на рынок невыплаченных по ипотеке квартир - продолжается, с хорошим дисконтом. При одинаковом соотношении качеств - ясен пень, что будут покупать у банков и неплательщиков, а не у Фонда. Как-то так...

В МСК есть два способа реализации проблемной недвиги:

1. Когда ипотечник понимает, что - не в состоянии, идёт в банк и договаривается - продавать объект самому. Нанимает риелтора, делает сделку, а банк лишь получает своё. Что останется после продажи - причитается незадачливому ипотечнику. Цена кв-ры, как правило, равна рыночной. Наиболее частый вариант. Сейчас почти на каждом шагу можно на такою квартирку нарваться...

2. Когда ипотечник - просто, забил. Банк отсуживает, оформляет на себя, и продаёт с лёгким дисконтом. Очередей - не наблюдается. Ибо пуганный российский потребитель предпочитает иметь дело с бедолагой-физиком, чем с банком...

И хотя менталитет сильно разнится - по мне, покупатель будет ждать новых поступлений на рынке от банка или должника - нежели у Фонда. ( так понимаю, речь идёт об объектах эконом-класса...)

[Олег25263]

Ребят, опять немного не от той лавки танцуем))))))

Вот смотрите:

- реальная себестоимость (не стоимость) дома (те которые массово ипотечились) - порядка 50 тыс евро

- народ его продавал за 60, следующий за 70 и т.д.

- в итоге его продали последнему попавшему за 100 тыс.

Что происходило дальше:

- Банк оценил в 100

- Дал взаймы 70%, то есть 70 тыс, а 30 тыс покупатель заплатил самостоятельно.

- В среднем он успел заполнить трехгодовой платежный период, затем кризис бухнул (это касается порядка 80% реальных проблем)

- Счастливчик три года платил порядка 900 евро в месяц (тут, конечно основная сумма это интерес банка, и лишь немного погашение тела кредита)

- Итак, за три года банку выплатили порядка 32 тыс евров.

Далее, человек пришел в банк и кинул ключи на стол (ну или отобрали эти ключи), казалось бы что банк попал на 38 тысяч, плюс нулевая маржа (стоимость обслуживания выданной ипотеки), но реально это не так. Ведь банк успел продать эту ипотеку американцам в виде портфеля, в который запихнул, ну например 100 обезличенных объектов), то есть америкосы успели заплатить ему процентов 90 стоимости, а дальше он просто постепенно откупал эти объекты обратно, типа с рассрочкой платежа, естественно оставляя у себя часть процентов в виде прибыли.

Но вот все гикнулось.

На балансе повисли обязательства (не прямые долги, а условные). Все это давит на нормативы, банк больше не может выдавать кредиты, по закону не может, хотя деньги есть, причем все деньги у банка платные. Вот именно отсюда дыра и растет.

Именно поэтому банку и надо фиксироваться.

Далее.

Банк выставляет дом на продажу и пишет в объявлении цену 100 тыс, жирно ее зачеркивает и пишет 50 тыс (то есть реальную себестоимость дома), но 32 тысячи он уже вернул от владельца с одной стороны, а в консолидированном балансе он уже вернул 90 процентов от 70-ти, если свернуть баланс, то мы увидим, что банк вернул себе деньги за три года и вполне возможно заработал.

Другое дело, что впоследствии заработок был потрачен на обслуживание проблемного долга, поэтому и надо фиксануть.

Кстати, если он продаст скопом и сразу весь портфель, то дом может быть продан и за 30 тысяч, это все равно выгодно

[canuck]

Олег25263

То есть Вы хотите сказать, что все ипотечные долги в Испании принадлежат американцам?

[Donna Roza]

Ребят, опять немного не от той лавки танцуем))))))

Вот смотрите:...

....Кстати, если он продаст скопом и сразу весь портфель, то дом может быть продан и за 30 тысяч, это все равно выгодно

Красиво написано! Даже с третьего прочтения немного понятно. Только мне глубоко фиолетово - что там банки себе имеют. Не надо обще и абстрактно, давайте - обо мне, человеке - конкретном. Чё-то не верю я в оптовую скупку и всплеск на рынке Ибо повода - нет

[canuck]

Да и на какие шиши скупать-то?

Предполагается, что это будет некое правительственное агенство.

Насколько я понимаю, у испанского правительства с деньгами не очень.

Т.е. надо опять занимать, дальше залазить в долговую яму. Только кто же теперь даст?

[Олег25263]

Так нет ее, оптовой скупки, есть грамотная политика по поддержке ликвидности банковского сектора, просто если сделать как у нас в России, то то это будет комариная инъекция для лечения слона.

Нельзя оставлять на балансах банков зависший неликвид, потому что это не решает глобальной проблемы, это неосвобождает нормативы банка, более того, любое вливание денег в банки (ну кроме как в уставный капитал) влечет собой утяжеление балансов, этот нелеквид у банков можно только выкупить, хотя бы и за рубль, но в этом случае у банка вновь заработают нормативы, они опять смогут открыть кредитование, а это основное.

А неликвид можно потом просто подарить кому угодно, хоть безработным из Никарагуа.

Это называется "точка ноль", вот от нее и надо начинать новые танцы.

"на МММ похоже"......

Да, так и есть))))))

А вы думали, что такое деревативы?

[Гость Firebird]

Да и на какие шиши скупать-то?

Предполагается, что это будет некое правительственное агенство.

Насколько я понимаю, у испанского правительства с деньгами не очень.

Т.е. надо опять занимать, дальше залазить в долговую яму. Только кто же теперь даст?

Не совсем так

Долги Испании - это скорее долги правительств областей и муниципальные долги

При этом шиши на скупку есть, тем более, что по мнению испанского правительства это даст положительный эффект всей испанской экономики.

Не просто так они же это все замутили

[Arco iris]

этот нелеквид у банков можно только выкупить, хотя бы и за рубль, но в этом случае у банка вновь заработают нормативы

За рубль? Это поможет встать банкам на ноги?

[Aristarh]

Да и на какие шиши скупать-то?

Предполагается, что это будет некое правительственное агенство.

Насколько я понимаю, у испанского правительства с деньгами не очень.

Т.е. надо опять занимать, дальше залазить в долговую яму. Только кто же теперь даст?

это смотря как на это посмотреть: вы идете на рынок за картошой и платите свой кровный евро из кармашка

правительство ни чего платить не будет просто перепишет домишки на себя, а банкам на балансе добавит строчку зачтено!

ни каких денег только бухгалтерские проводки. и банкам хорошо у них головная боль уйдет с этими домами и правительству тоже хорошо

они выпустят акции этого агенства и сразу продадут их на фондовом рынке, ведь есть обеспечение реальной недвижимостью

[canuck]

За рубль? Это поможет встать банкам на ноги?

Нам же Олег сказал, что это проблемы американцев.

Испанским банкам все эти, хоть и токсические активы, достались на халяву.

[Гость Firebird]

За рубль? Это поможет встать банкам на ноги?

Да - за рубль

НО! ОПТОМ ВСЕ!

Это сразу куча денег банкам

И впрямую и косвенно (с баланса списывается всякое говно)

Вы посмотрите - точно так же было и в США

При том тут правильно народ говорит - за большинство недвижимости банки УЖЕ получили деньги. И в виде первоначального взноса и в виде платежей по ипотеке. Поэтому наверняка, если подсчитать, то они даже если у них все покупать за три копейки окажуться в выигрыше

Вы вот посмотрите на динамику испанского кризиса.

Сначала они года полтора держали цены. Все. Ничего не падало в цене даже рядом.

Потом - начали сливать недвижку англичане. И стало выгодно покупать ее у них. У банков и на первичке цены были очень задраны. Почти не упали с начала кризиса.

И вот тут - примерно полгода назад - банки стали резко СЛИВАТЬ всю свою недвижимость по сути за копейки. Причем ВСЕ и разом. И у них резко стало выгодно покупать, чем на вторичке у англичан

Вон в одной деревне цена дома на вторичке стоит 200 000 евро

А такое же - но от банка - уже 150 000 евро.

Еще полгода назад такого представить было не возможно

Не кажется ли странным, что держали по факту 5 лет недвижимость у себя на балансе. ВСЕ держали. А тут через 5 лет начали так же ВСЕ резко ее сливать?

[canuck]

это смотря как на это посмотреть: вы идете на рынок за картошой и платите свой кровный евро из кармашка

правительство ни чего платить не будет просто перепишет домишки на себя, а банкам на балансе добавит строчку зачтено!

ни каких денег только бухгалтерские проводки. и банкам хорошо у них головная боль уйдет с этими домами и правительству тоже хорошо

они выпустят акции этого агенства и сразу продадут их на фондовом рынке, ведь есть обеспечение реальной недвижимостью

Изначально речь шла о скупке, нет?

[Олег25263]

Да и на какие шиши скупать-то?

Предполагается, что это будет некое правительственное агенство.

Насколько я понимаю, у испанского правительства с деньгами не очень.

Т.е. надо опять занимать, дальше залазить в долговую яму. Только кто же теперь даст?

Дадут, правда немного дороже, но дадут))))))))

Тем более недавно испанские банки довольно успешно разместились))))) и собрали практически столько, сколько и запланировали.

А то, что пишут, что вооооот у банка такого-то вкладчики сняли миллиард евро, все, капец банку))))

нет, не капец, у этого банка валюта баланса около 300 миллиардов евро, что это значит , ну если грубо, то это минимум 250 миллиардов пассивов против 250 миллиардов активов, даже если эффиктивная ставка заработка (долго объяснять что это, но если грубо, то дербан акционеров) составляет 1 процент годовых, то можно легко подсчитать на сколько они "попали")))))

[canuck]

Дадут, правда немного дороже, но дадут))))))))

Тем более недавно испанские банки довольно успешно разместились))))) и собрали практически столько, сколько и запланировали.

А то, что пишут, что вооооот у банка такого-то вкладчики сняли миллиард евро, все, капец банку))))

нет, не капец, у этого банка валюта баланса около 300 миллиардов евро, что это значит , ну если грубо, то это минимум 250 миллиардов пассивов против 250 миллиардов активов, даже если эффиктивная ставка заработка (долго объяснять что это, но если грубо, то дербан акционеров) составляет 1 процент годовых, то можно легко подсчитать на сколько они "попали")))))

Это Вы про недавно национализированный банк?

Или про Сантандер, акции которого упали в три раза с 2007 года?

[Олег25263]

ну, американцам или кому еще, это не главное, главное вон, Аристарх вполне доходчиво и правильно написал где возьмут деньги)))))

Это Вы про недавно национализированный банк?

Или про Сантандер, акции которого упали в три раза с 2007 года?

Дело в том, что цена акции на бирже практически никогда не совпадает с ее реальной стоимостью, которую Вы легко можете высчитать сами просто взяв промежуточный баланс того же Сантандера, тем более что это публичная информация. Затем, прочитав баланс Вы легко можете сопоставить цену акции на бирже с ее реальной стоимостью, а заодно определить свой собственный лимит риска на банк Сантандер.

И да, я про недавно национализированный банк, считаю, что его акционеры очень удачно его продали государству.

[canuck]

Олег, завидую я Вашему оптимизму

[Олег25263]

Олег, завидую я Вашему оптимизму

нет, просто один из моих активов это банк, и я очень хорошо разбираюсь в этой теме))))))))))))

и, соответственно есть некоторые испанские банки, с которыми мне приходиться сотрудничать, поэтому и знаю некоторую ситуацию изнутри, так сказать, другое дело, что если они сейчас не скинут токсичные активы, то они смогут их раздавить, правда тот же Сантандер, либо BBVA имеют дивирсифицированный портфель бизнеса, и там не только розница, но и корпоративный сектор представлен, что дает некоторую уверенность в их призрачной стабильности)))))))

Но дело в том, что в мире нет ни одного сберегательного банка в классическом понимании этого слова (правда в Швейцарии года полтора назад стали появляться клоуны, гарантирующие, что их работа заключается в хранении ваших денег, за что они собственно и берут процент от суммы вашего счета), все как-то и с чем-то работают, а это и есть риски

[Donna Roza]

Не разделяю я оптимизма о подъёме испанского рынка и ажиотажа на скорейшую покупку. Вижу то, что происходит в МСК - сворачиваются продажи элитных посёлков и квартир, закрываются отделы элитки. Сёдня, грустно, насовсем проводили начальницу отдела загородки. А ведь за пару лет она прикупила себе пару квартирок на юго-западе, и пару аптечек. И вот, уходит. Куда, спрашиваю? Отвечает: - в загородку опять же, но на посёлки до 15 млн рэ ( типо эконом класс+). И это с "Пестовской Гавани", " Праймвиля" и проч, где ценник начинался от 4,5 млн $ за домик. А нифига там не продаётся. Спроса нет. Т.е. денег нет. Наибольшее количество сделок - по спальным р-нам.

[Anderson]

Донна Роза, интересная очень инфа! Со своей стороны поделюсь вот такими мыслями - От нескольких человек из Москвы слышал буквально следующее мнение: "Лучше я куплю большой дом на море за 300-400 тыс евро, чем средненький домик в Подмосковье".

Слышали ли Вы подобные веяния и если да то как часто? Спасибо!

[Interesting]

Не разделяю я оптимизма о подъёме испанского рынка и ажиотажа на скорейшую покупку. Вижу то, что происходит в МСК - сворачиваются продажи элитных посёлков и квартир, закрываются отделы элитки. Сёдня, грустно, насовсем проводили начальницу отдела загородки. А ведь за пару лет она прикупила себе пару квартирок на юго-западе, и пару аптечек. И вот, уходит. Куда, спрашиваю? Отвечает: - в загородку опять же, но на посёлки до 15 млн рэ ( типо эконом класс+). И это с "Пестовской Гавани", " Праймвиля" и проч, где ценник начинался от 4,5 млн $ за домик. А нифига там не продаётся. Спроса нет. Т.е. денег нет. Наибольшее количество сделок - по спальным р-нам.

Donna Rosa, может быть просто спрос за рубеж переместился? Особенно с учетом настроений, царящих в обществе.

о, и Андерсону одновременно та же мысль пришла

Изменено 22 мая 2012 пользователем Interesting

[Олег25263]

Деньги есть, денежная масса в мире в целом и у нас в частности меньше не стала, наоборот, приросла)))))))

Просто пока было не время тратить, в нашей больной стране все ГОООООД ждали выборов, и соответственно столько же практически не работали, а все потому, что кто-то а одном из заседаний сказал ".......а Вы, Игорь Батькович посмотрите, кто сейчас заключает крупные контракты и куда их оплачивает, мы должны понимать кто и какие партии спонсирует"

Занавес.

Страна на год замерла в ожидании)))))))))

Сейчас начнет оживать)))))

Так что, Донна, рановато ваша знакомица свернулась))))

Теперь что касается банковского сектора

Вот например Сбербанк, крупный? Да, надежный? ну незнаю, у меня вопрос большой.

В стране 89 регионов, везде представлен сбербанк.

В хантымансийском округе (правда информация это закрытая) у сбера в стройке зависло 5 триллионов рублей. Просто вдумайтесь в эту цифру, а теперь сравните с тем же Сантандером))))))

[Oxana]

Т.е. денег нет.

немного статистики: