Почему опасно покупать дешевую недвижимость в Испании

[Anderson]

Перевод письма одного пенсионера о его ситуации с покупкой и достройкой недорогого дома. Письмо это возникло после объявления о снижении налога на покупку нового жилья в Испании.

Я был очень раздражен, когда я читал об этой акции... Я расскажу свою историю о покупке недвижимости, по разумной цене, как мне тогда казалось.

В 2009 году я нашел старый сельский домик (Cortijo), который кто-то частично разрушил и добавил большую пристройку, но дом был без крыши и без подведенного к нему электричества. Общая площадь дома составляла, на что имелось разрешение, 220 квадратных метров собственности и находился в полностью непригодном для проживания состоянии.

Я согласился купить его за 51000 евро и дополнительно вложил еще 3000 евро на достройку дома, включая работы и материалы.

Сделка была формально заключена в 2009 года без каких-либо проблем. Затем я испытал большой шок, когда в мае 2010 я получил требование от Асьенды об уплате дополнительных 500 евро. По их заявлениям эту сумму я недоплатил в качестве налога, потому, что моя собственность была недооценена (комментарий Anderson: то есть сумма сделки была ниже определенного уровня, зафиксированного государством для этого региона и площади).

Я был сильно рассержен этим требованием. Я пенсионер с небольшой государственной пенсией и мои средства крайне ограниченны, а потратив немалую сумму на приобретение и достройку дома, мои финансы были на критически низком уровне. Так что с большой неохотой я заплатил эти деньги через моего адвоката, чтобы снять их претензии.

После чего, вы не поверите, через две недели я получил еще одно официальное требование, но уже на сумму в 4300 евро, опять же, с формулировкой, что моя собственность была недооценена, и теперь оценка дома составляет 108 тысяч евро, а сумма 4300 является разницей между тем, что я заплатил при приобретении дома и последующими 500 евро налога, которые я заплатил в мае 2010.

Ну, я был ошеломлен и просто не знал, что делать. Мой дорогой адвокат, очень любезно сказал, просто пришлите нам чек, и мы завершим всю процедуру! КАК прекрасно!!! Похоже, они думают, что все мы зарабатываем деньги с той же скоростью, как эти воры. Я ответил им с негодованием, что это невозможно, так делать! Они ответили, что судебное разбирательство будет стоить, может быть, около 2-3,000 евро, Так стоит ли овчинка выделки?

Как государство может переоценить мой дом, если они даже не видели его? Это выше моего понимания! Да, я знаю, что правительству нужны налоги, так почему бы им не заняться вопросами теневой экономики, вместо того, чтобы несправедливо трясти налоги на имущество с покупателей?

Я много искал в Интернете, и в конце концов нашел компанию помощников, которые якобы специализируется на привлекательных делах по несправедливым требованиям и работают за очень разумные деньги и берут только лишь проценты, если их обращение увенчалась успехом, а если нет, то возвращают предоплату. Так что я пошел к ним, выдал им доверенность, а это еще 80 евро, после чего они подали апелляцию.

В мае этого года асьенда сообщила компании, что их апелляция не удовлетворена с формулировкой, что они не могут принять это обращение!!! Так что я написал в ответ помощникам, что у меня просто нет этих денег. Что я должен делать? Я планирую свой бюджет очень осторожно, когда я купил домик, у меня не осталось дополнительных денег, которые я могу им заплатить. На данный момент, я все еще ожидаю ответа от асьенды.

Так что, это предупреждение тем, кто думает о покупке дешевой недвижимости в Испании. Ваша якобы дешевая собственность, может превратиться на бумаге в очень дорогую.

Комментарий от Anderson - Говоря о подобных случаях, когда вас продавец просит выплатить ему наличными деньгами некоторую сумму, хорошо подумайте над тем, а не придет ли Вам подобное требование.

[Ayomice]

Подобных случаев в местной англоязычной прессе приводится немало. Были даже смерти от инфаркта среди таких несчастных владельцев недвижимости.

Кстати, при покупке в ипотеку банк всегда требует привлекать оценщика. Сохраните себе копию его отчета об оценке и она может стать для вас своеобразной охранной грамотой от подобного наезда мытарей.

[Vladimir111]

Цитата:

Я согласился купить его за 51000 евро и дополнительно вложил еще 3000 евро на достройку дома, включая работы и материалы.

Сделка была формально заключена в 2009 года без каких-либо проблем. Затем я испытал большой шок, когда в мае 2010 я получил требование от Асьенды об уплате дополнительных 500 евро. По их заявлениям эту сумму я недоплатил в качестве налога, потому, что моя собственность была недооценена (комментарий Anderson: то есть сумма сделки была ниже определенного уровня, зафиксированного государством для этого региона и площади).

Это вполне возможно и обосновано т.к. я понимаю он не заказал оченщика, который мог рассписать так, что тот и этих денег не стоил или наоборот обосновал именно цену 5100евро.

Цитата:

После чего, ... требование,... на сумму в 4300 евро, опять же, с формулировкой, что моя собственность была недооценена, и теперь оценка дома составляет 108 тысяч евро, а сумма 4300 является разницей между тем, что я заплатил при приобретении дома и последующими 500 евро налога, которые я заплатил в мае 2010.

Это конечно беспредел - по сути. Но адвукатура стоит дороже, хотя можно потом высуживать уже понесенные расходы и на них и так до ....
 

 Так что, это предупреждение тем, кто думает о покупке дешевой недвижимости в Испании. 
Ваша якобы дешевая собственность, может превратиться на бумаге в очень дорогую. 
Комментарий от Anderson - Говоря о подобных случаях, когда вас продавец просит выплатить ему наличными деньгами 
некоторую сумму, хорошо подумайте над тем, а не придет ли Вам подобное требование.  

Это верное утверждение... стоит задуматься и поинтересоваться в кадастрате о стоимости, в документах наверное должно быть или заказывать оценщика !!! ???

С нового года и в России вступает в закон такое... тоже не возможно будет продавать за безценок большие объекты. (хотя лазейку через долу в фирме или акции оставили.

[Anderson]

Ayomice писал(а) Вск, 28 Август 2011 13:12

Подобных случаев в местной англоязычной прессе приводится немало. Были даже смерти от инфаркта среди таких несчастных владельцев недвижимости.

Кстати, при покупке в ипотеку банк всегда требует привлекать оценщика. Сохраните себе копию его отчета об оценке и она может стать для вас своеобразной охранной грамотой от подобного наезда мытарей.

Это да, я тоже слышал об этих историях, просто когда читал эту, вспомнил, что при покупке нам продавец предлагал уйти немножко от налогов и заплатить 15-20 тыс евро налом. Мы отказались и думаю, что правильно сделали.

Цитата:

Это вполне возможно и обосновано т.к. я понимаю он не заказал оченщика, который мог рассписать так, что тот и этих денег не стоил или наоборот обосновал именно цену 5100евро.

Володя, вопрос не в оценщике, а в здравом смысле. Нужно понимать, что гос. органы может и медленные, но дело свое, в этом плане, знают. Если человек считает, что он сможет всех обмануть, то возможно он в этом разочаруется...

[Vladimir111]

Володя, вопрос не в оценщике, а в здравом смысле. Нужно понимать, что гос. органы может и медленные, но дело свое, в этом плане, знают. Если человек считает, что он сможет всех обмануть, то возможно он в этом разочаруется...

Да согласно статьи про домик - там по моему никто никого не хотел обманывать... Мужчина - просто расчитывал на те деньги - которые у него были и все.

А для того чтобы обманывать - надо знать хотябы , а как правильно то поступать !!!!

[Anderson]

Vladimir111 писал(а) Пнд, 29 Август 2011 21:39

Да согласно статьи про домик - там по моему никто никого не хотел обманывать... Мужчина - просто расчитывал на те деньги - которые у него были и все.

А для того чтобы обманывать - надо знать хотябы , а как правильно то поступать !!!!

Налоговая не разбирается, честный ты или нет, они поступают в соответствии с установленным регламентом. Если существует кадастровая стоимость в 108 000 евро, значит такая цена должна быть. Если цена ниже, самый просто вариант проконсультироваться с Асьендой и заранее понять риски либо же получить от них разрешение.

[ledik]

Уважаемые, сейчас когда цены падают, имейте этот момент в виду. Продавцу нужно сплавить свое жилье, иногда он это просто вынужден сделать, по обстоятельствам. И если ему ни кто больше не дает за его дом, он его продает за сколько может.

Но государству на это плевать, что рыночная цена (реального рынка) уже намного ниже тех цен, в которые оценивает квартиры банки и их оценщики (у них своя рыночная стоимость), что бы не рухнули их бух. балансы.

В насьенде есть еще кадастровая стоимость жилья, вот с нее и делают расчет налогов. Но она тоже завышена, в нынешнее время.

Но сами понимаете, государству нужны поступления, а их можно взять с тех, кто имеет недвижимое имущество. Так как в стране с 23мя% безработных, других налогов взять негде.

[Sheriff]

А если рассмотреть такой вариант:

По моему (глубоко субъективному) мнению кадастровая стоимость недвижимости завышена, могу ли я вызвать оценьщика и доказать государству, что рыночная стоимость моего домовладения ниже и на этом основании уменьшить налогооблагаемую базу?

[Anderson]

Если Вам пришла доплата на налоги, а Вы делали все честно (или не очень честно, но по вашим счетам этого не видно), необходимо в течении 15 дней прийти в налоговую с распечаткой операций по банковскому счету, доказав, что наличными деньгами Вы "не оплачивали свое жилье". Возможность такого опротестования несколько спорная, но несколько раз слышал, что реально работает.

[ledik]

А если рассмотреть такой вариант:

По моему (глубоко субъективному) мнению кадастровая стоимость недвижимости завышена, могу ли я вызвать оценьщика и доказать государству, что рыночная стоимость моего домовладения ниже и на этом основании уменьшить налогооблагаемую базу?

Не знаю, пока не сталкивался. Но думаю, что вряд ли вы им что докажете. Это не тот орган с кем можно спорить.

Тут кто-то писал, что лучше сразу сходить в насьенду и проконсультироваться с ними. Это более правильнее. Самое главное потребовать с них бумажку, что они дают добро (а не на словах). Хотя я не представляю как это сделать.

Я как то ходил консультироваться, на словах сказали, что мол ни чего страшного, ваше право покупать по любой цене.

НО! Нужно просто иметь в виду и рассчитывать свой бюджет с учетом кадастровой стоимости. Если кадастровая 140 000, а вы купили за 100 000, просто сами бегите в насьенду и они вам доначислят положенное им (этого не избежать), зато тогда избежите штрафа за укрытие реальной стоимости купли-продажи Хотя вы были чисты как "слеза ребенка"

И такое бывает, имейте в виду, что насьенда не обязана доказывать вам вашу вину, их дело объявить вас нечестным налогоплательщиком, а уж отмываться вы должны сами (доказывая это с фактами и адвокатами), что зачастую бывает дороже чем оплатить разницу, которую они требуют.

[Anderson]

Налоги асьенда не начисляет. Их начисляет Agencia Tribunaria, а попросту налоговая служба. Как решается вопрос о доначислении я написал выше, других способов, в частности сбегать, попросту не существует. Если существует, будьте любезны, приведите, пожалуйста, ссылку на закон согласно которому можно сбегать в Асьенду и раскаяться.

[ledik]

Я не рассказываю ни чего с точки зрения законов, я их честно то сказать и не знаю. Мне это не к чему, для этого и есть адвокат, это его хлеб.

Я пишу с обычной житейской стороны. Как на практике я сам выкручиваюсь. Нынешний закон, что дышло, куда повернул туда и вышло. (не мое).

Я вам обрисовал ту же ситуацию, которую вы сами приводите в письме пенсионера, когда человеку не в чем раскаиваться! Он ни чего не нарушал, он купил, по дешевке. Это не нарушение закона!

[Taiska]

ужастики какие!

 

А если рассмотреть такой вариант:
По моему (глубоко субъективному) мнению кадастровая стоимость недвижимости завышена, могу ли я вызвать оценьщика и доказать государству, что рыночная стоимость моего домовладения ниже и на этом основании уменьшить налогооблагаемую базу?

 

а при покупке дома ведь подается декларация, может к ней сразу и приложить копию оценки?

Если Вам пришла доплата на налоги, а Вы делали все честно (или не очень честно, но по вашим счетам этого не видно), необходимо в течении 15 дней прийти в налоговую с распечаткой операций по банковскому счету, доказав, что наличными деньгами Вы "не оплачивали свое жилье". Возможность такого опротестования несколько спорная, но несколько раз слышал, что реально работает.

Алексей, я немного не поняла, а как доказать, что вы не оплачивали налом жилье? нал , он и есть нал, его нигде не проводят.

 

Налоги асьенда не начисляет. Их начисляет Agencia Tribunaria, а попросту налоговая служба. Как решается вопрос о доначислении я написал выше, других способов, в частности сбегать, попросту не существует. Если существует, будьте любезны, приведите, пожалуйста, ссылку на закон согласно которому можно сбегать в Асьенду и раскаяться.

то есть только оценка и не факт, что сработает?

[Svenson]

А если рассмотреть такой вариант:

По моему (глубоко субъективному) мнению кадастровая стоимость недвижимости завышена, могу ли я вызвать оценьщика и доказать государству, что рыночная стоимость моего домовладения ниже и на этом основании уменьшить налогооблагаемую базу?

Можете, но только в установленный законом срок (15-30 дней), после получения письма от провинциального или муниципального отделения налоговой службы (Oficina LIquidadora) о доплате налога.

Необходимо запросить налоговую службу произвести (оплачиваете вы) экспертную оценку вашей недвижимости, которая называется "tasacion pericial contradictoria", одновременно подав письмо, объясняющее ваше мнение о цене.

Не забудьте, что кроме кадастровой стоимости имеется еще коэффициент, который увеличивает эту стоимость до НАЛОГООБЛАГАЕМОЙ базы. Данный коэффициент зависит от месторасположения недвижимости и типа недвижимости (квартира, офис, участок и т.д.) и в каждом конкретном городе они (коэффициенты) свои.

Изменено 6 мая 2013 пользователем Svenson

[prostov]

Судя по первому посту ситуация могла выглядеть так: Дед покупал дом (разрушенный) на большом участке с пристройкой к дому, которая не была до конца оформлена. Потому, что говорить, что он (дед) вложил в достройку 3 тыс и после этого он (дом) стал пригоден для жилья смешно.

Очевидно дед решил узаконить свою пристройку, вот ему и выкатили.

В связи с этим интересен вопрос: а сколько налогов платил предыдущий хозяин. И если вдруг, при прочих равных, сумма налога увеличилась - дорога в суд. ИМХО.

[Svenson]

Подобных случаев в местной англоязычной прессе приводится немало. Были даже смерти от инфаркта среди таких несчастных владельцев недвижимости.

Кстати, при покупке в ипотеку банк всегда требует привлекать оценщика. Сохраните себе копию его отчета об оценке и она может стать для вас своеобразной охранной грамотой от подобного наезда мытарей.

Нет, не будет оценка банка являться ОХРАННОЙ грамотой, хотя будет являться одним из аргументов при разговоре с налоговой службой в суде.

 

Дело в том, что 10-15 лет назад продать недвижимость можно было ТОЛЬКО не дешевле чем кадастровая стоимость умноженная на муниципалитетный коэффициент. Дешевле просто было невозможно оформить сделку у нотариуса.

 

Однако, последние 5 лет это требование исчезло и оформить сделку можно даже за 1 Е, вне зависимости от РЫНОЧНОЙ и кадастровой стоимости недвижимости.

Города, которые успели пересмотреть кадастровые цены до кризиса (в сторону, конечно, увеличения и перспективы на последующее 10-летнее увеличение цен), но не успевшие изменить муниципальные коэффициенты стали заложниками ситуации, описаной автором темы.

 

Сейчас, поняв это многие мэрии вынуждены уменьшать свои коэффициенты до 1,0 (например, вместо 1,5-2,0), поскольку государство в лице налоговой службы ОТКАЗЫВАЕТСЯ о снижении кадастровых цен, несмотря на некогда громогласные заявления о снижении налога IBI, который расчитывается именно от кадастровой стоимости недвижимости.

[Anderson]

Кадастровую стоимость меняют каждый год. Видел стоимость нескольких объектов по этому году. Цена покупки выше чем кадастровая стоимость, причем жилье было банковское.

[Schumi]

Мне при покупке недвижимости изначально цену занизили, малька, но сказали, пойдёшь в банк и переоценишь. Ни фига. Банковская переоценка ни на что не влияет, тока как предлог завысить цену для следущего покупателя этой самой недвижимости

[Svenson]

Кадастровую стоимость меняют каждый год. Видел стоимость нескольких объектов по этому году. Цена покупки выше чем кадастровая стоимость, причем жилье было банковское.

Приезжайте, например, в Эстепону (Коста дель Соль) и я помогу вам купить прекрасные квартиры (не обязательно банковские) по цене на 20-30% дешевле КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ.

Многие мои друзья это сделали и сейчас доплачивают налоги, несмотря на то, что мэрия Эстепоны была вынуждена понизить муниципальный коэффициент с 1,7 до 1,0.

[Anderson]

Игорь, нет спасибо, мне ваша помощь не нужна. Я лучше сам как-нить, а то стану вашим другом и доплачу налоги