Ловушки при покупке недвижимости в Испании.

[werrew]

Появилась очередная московская страшилка...

Все больше людей покупают недвижимость в Испании, будь то для отдыха, работы, обеспечения старости или инвестиций. Поскольку цены падают беспрестанно, такое вложение средств считается выгодным. Но, несмотря на кажущуюся безопасность, покупатель может наткнуться на подводные камни.

Юлия — журналист и эксперт по зарубежной недвижимости компании «Транио». Закончила Брянский государственный университет им. И. Г. Петровского, владеет несколькими иностранными языками, любит путешествовать по городам Европы. Основное время посвящает работе на сайте Tranio.Ru, который поддерживает крупнейшую в России базу объявлений о покупке и аренде недвижимости в зарубежных странах.

По информации Барселонского университета Помпеу Фабра и компании Tecnocasa, с конца 2006 года цены на жилье в стране упали на 53%. Шесть лет назад дома стоили в среднем 3 500 евро/м², сегодня цена опустилась до 1 633 евро/м². За последний год недвижимость подешевела почти на 21%. По мнению экспертов, снижение продолжится как минимум до 2015 года. Это говорит о том, что весомую прибыль от перепродажи в ближайшее время получить, скорее всего, не удастся.

Однако ликвидные объекты даже в Испании не предлагаются с большими скидками. Как правило, дешевизна объясняется несколькими причинами:

· объект является частью незавершенного проекта, где отсутствует инфраструктура;

· недвижимость изъята банком за долги и продается с аукциона;

· есть строительные дефекты.

Города-призраки

Порой с помощью рекламы строительные компании убеждают покупателей приобрести недвижимость буквально посреди пустыни.

До кризиса в Испании был бум на недвижимость, и сегодня на рынке нераспроданными остаются сотни тысяч объектов. Из-за избытка предложения появились города-призраки, которые следует обходить стороной. Например, в городке Сесенья (Кастилия – Ла-Манча) нет никаких объектов инфраструктуры в радиусе 40 км. В комплексе La Torre (Polaris World) закрыты почти все бары и рестораны, бассейнами и полями для гольфа никто не пользуется, пятизвездочный отель Intercontinental пустует, повсюду висят вывески «Продается». В близлежащем комплексе Hacienda Riquelme, который находится в 30 мин езды от побережья, лишь в 150 из 1 700 единиц жилья круглый год живут люди.

Для постоянного проживания в Испании лучше искать дом или квартиру недалеко от цивилизации. В идеале вблизи должны находиться такие объекты:

· поселок – 2 мин;

· крупный город – 15 мин;

· международный аэропорт – 1 час;

· море – в 15–20 мин езды.

Некачественные объекты

Следует избегать и некоторых урбанизаций на побережье. Например, на Коста-дель-Соль много зданий постройки 1970–80-х годов с дефектами. Не рекомендуется покупать недвижимость удаленно, лучше приехать на место и лично убедиться, что объект является качественным.

Ссылки на тему:

Кризис в еврозоне: время покупать недвижимость?

Почему русские покупают жилье в ФРГ

Как снять квартиру в Париже

Два налога

В Испании иностранные владельцы жилья платят два налога. Ставка налога на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) составляет 0,4 % в городе и 0,3 % в сельской местности. Есть также дополнительный налог на капитал (Impuesto Extraordinario sobre el Patrimonio), который временно введен в 2011 и будет действовать до конца 2012 года для тех, кто постоянно не проживает в стране. Ставка варьируется от 0,2 % (для имущества стоимостью до 193 000 евро) до 2,5 % (для имущества дороже 12 316 000 евро).

Риски офф-план

Не стоит покупать недвижимость на этапе строительства, по крайней мере, пока продолжается кризис. Сегодня многие компании становятся банкротами и бросают проекты вместе с обманутыми клиентами. В любом случае, приобретая объект офф-план, следует удостовериться, что застройщик – надежная компания, работающая на рынке много лет, имеющая разрешение на строительство и соблюдающая все нормы законодательства. Собрать необходимую информацию поможет юрист.

Долги

В Испании задолженность прикрепляется за домом, а не за владельцем. Поэтому при покупке нужно удостовериться, что от прежнего хозяина не осталось неоплаченных счетов по коммунальным услугам, долгов по ипотеке и не внесенных налогов.

Три типа участков

Земельные участки в Испании делятся на три типа: под застройку (urbanizado), полностью застроенные (100 % plano y urbanizado) и сельскохозяйственные угодья (rural). В последнем случае есть ограничения на строительство и площадь возводимого объекта. В случае «urbanizado» следует удостовериться, что телефон, водопровод и электричество подведены к дому. Если этого нет, то участок относится к фонду сельхозугодий, и, возможно, придется вовсе остаться без удобств.

Закон о побережьях

В 1988 году власти Испании приняли «Закон о побережьях» (Ley de Costas), провозглашающий береговую полосу шириной в 100 м общественной собственностью. Любое строительство на этих землях запрещалось. Однако на протяжении более чем 15 лет закон оставался только на бумаге. Побережье массово застраивалось, дома активно скупали и иностранцы, и сами испанцы. Но в 2004 году дома, построенные в прибрежной зоне, стали сносить, при этом владельцы зачастую не получали даже компенсации. Положение усугубилось тем, что многие застройщики возводили объекты без разрешения властей.

По действующим правилам запрещается строить здания на песчаной линии пляжа. Однако сооружения, возведенные до принятия этого положения, сносу не подлежали и могли эксплуатироваться в течение 30 лет. Срок истекает в 2018 году, и испанские власти собираются продлить период использования таких зданий до 75 лет. Предполагается, что по истечении 30-летнего периода собственникам будет запрещено продавать объекты, государство будет иметь право на снос только в случае выплаты владельцу компенсации. Но после 2018 года строения будут подлежать сносу без возмещения потерь собственнику.

Закон о захвате земель

Еще один юридический камень преткновения – так называемый «Закон о захвате земель» (Ley 6 / 1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, reguladora de la actividad urbanística, LRAU). Согласно этому закону, принятому в 1994 году в Валенсии, иногда земля может быть изъята у собственников, а затем использована для социальных нужд – для возведения общественных зданий или объектов туристической инфраструктуры. Закон применяется, если в регионе не хватает земли под застройку. Лучший способ избежать этой проблемы – покупать недвижимость в поселке, городе или урбанизации.

Материал подготовлен экспертом Tranio.Ru – недвижимость за рубежом.

Изменено 15 октября 2012 пользователем werrew

[anyone]

Все правильно по-моему написано, вот только приняты поправки к "Закону о побережье"

http://www.4ru.es/all-news/menu-espana/694-приняты-поправки-к-закону-о-побережье

[Anderson]

объект является частью незавершенного проекта, где отсутствует инфраструктура;

Не продается как готовое жилье. НДС всегда 18%.

недвижимость изъята банком за долги и продается с аукциона;

Очень хорошо, что она продается, а главное нет никаких обременений, дешево и комфортно.

есть строительные дефекты.

Такое может быть конечно, нужно признать, что испанцы не очень качественно строят, однако, есть а) большие сомнения, что дефекты прямо вот такие ужасные, б) есть 10-ти летняя страховка.

Все правильно по-моему написано, вот только приняты поправки к "Закону о побережье"

http://www.4ru...ону-о-побережье

Точно! И тут нужно отметить, что под него попадает дай бог 0,1% от всего жилья у моря.

[anyone]

"б) есть 10-ти летняя страховка"

Anderson, наверное гарантия. Вот у меня, кстати, строительная компания обанкротилась, и за гарантией обращаться не к кому

[Olga]

"б) есть 10-ти летняя страховка"

Anderson, наверное гарантия. Вот у меня, кстати, строительная компания обанкротилась, и за гарантией обращаться не к кому

Как это? Есть страховая компания, у которой застройщик страховал (в обязательном порядке) постройку. И должен быть полис этот у тебя... или у председателя коммунидада.

[anyone]

Страховка есть. Наш коммунидад сам страхуется. Хотели по гарантии поремонтироваться.

[Olga]

Страховка застройщика, а не коммунидада = гарантия (поищи по форуму, я попозже смогу поискать, я приводила выдержку из закона об этой норме). Я не про обычную страховку. Вот тут написано

Только вопрос про ремонт тут сложный... Если дому больше 5 лет, то фиг что отремонтируете по гарантии...

[Anderson]

"б) есть 10-ти летняя страховка"

Anderson, наверное гарантия. Вот у меня, кстати, строительная компания обанкротилась, и за гарантией обращаться не к кому

Гарантия - это по-сути страховка. Застройщик страхует построенное жилье у страховой компании, тем самым и обеспечивается гарантия.

[anyone]

Olga, я на сегодняшний момент не могу точно описать сложившуюся ситуацию у меня в комунидаде. По приезду выясню все детали и попрошу у тебя консультацию, поможешь?

[Olga]

Olga, я на сегодняшний момент не могу точно описать сложившуюся ситуацию у меня в комунидаде. По приезду выясню все детали и попрошу у тебя консультацию, поможешь?

Конечно