Проблема с покупкой жилья

[Koko60]

Хотелось бы проконсультироваться с грамотным, подкованным в юридических делах человеком.

Вопрос в следующем: присмотрели небольшую квартирку в районе Алькосебр у банка CAM.

Согласовали цену и произвели резервацию по их процедурам.

После этого банк сообщает, что у них какая-то несостыковка и квартирку нам смогут продать только через три месяца или позднее. Прислали проект контракта, где остаток (90%) цены от квартиры нужно будет оплатить только через пару месяцев, да и то, если у них там что-то срастется.

Ситуация не очень понятная и хотелось бы проконсультироваться со спецами.

[Anderson]

Добрый день!

Нужно понять ситуацию по квартире, в частности почему нестыковка и какого она рода, без этой информации не понять в чем дело. Хотя врядли будут какие-то проблемы, скорее всего бумажная проблема.

[OBAMA]

А Вы им попробуйте сказать , что в таком случае поищите пока что нибудь ещё !!! Мол предложений много, Ваша квартирка скажите не единственная... разворачивайтесь и уходите !!! Вот увидите через 15 минут Вам позвонят и скажут , что всё зашибись. Испанцы , как и русские пока на 3 буквы не пошлеш, не зашевелятся..

[Гость Firebird]

Скорее всего все очень просто

Квартира еще по суду не отошла к банку. Но отойдет по-любому - это обычная формальная процедура, однако требующая времени.

На тему совета Obama - сомневаюсь я чегой-то в таком развитии ситуации. В банках работают пипец ленивые манагеры которым откровенно говоря посрать - продадут они квартиру или нет.

[Anderson]

Если человеку показали квартиру внутри, то есть - есть ключи, квартира уже в собственности банка одназначно.

[Гость Firebird]

Если человеку показали квартиру внутри, то есть - есть ключи, квартира уже в собственности банка одназначно.

Это если показали.

Просто из топика не понятно - показали или нет.

[Anderson]

Задай себе простой вопрос, купишь ли ты квартиру, которую ты не видел? 99%, что нет.

[Vidnagibraltar Izokna]

Если человеку показали квартиру внутри, то есть - есть ключи, квартира уже в собственности банка одназначно.

Далеко не факт. Может быть ситуация как у меня. Банк договаривается с владельцем, задолжавшем по ипотеке, что квартира продается по определенной цене, которая устраивает банк и при этом списываются все долги с владельца. На эту процедуру дается определенный срок, по истечении которого если квартира не продается, то банк тогда начинает процедуру перехода права собственности на квартиру, которая требует определенное время и некоторые дополнительные расходы со стороны банка.

Вот у меня сейчас такая фигня, не могу собрать нужную сумму в теч. след. недели, а квартира может быть продана только до 29 июня, потом уже надо будет ждать несколько месяцев и неизвестно, по какой цене банк снова выставит эту же квартиру. А ключи при этом все время у агента, что работает на банк и мы уже смотрели ее изнутри 3 раза.

[Anderson]

Объясните мне, пожалуйста, на кой владельцу договариваться с банком о продаже по определенной цене, если владелец может пойти и продать квартиру на открытом рынке? Цена, которая устраивает банк - это сумма ипотеки, цена которая не устраивает владельца - сумма ипотеки (не всегда конечно, иногда сумма ипотеки - это рыночная цена квартиры + 100% ). Переход права собственности может быть осуществлен по соглашению сторон без судебного процесса - быстро и недорого.

А ключи при этом все время у агента, что работает на банк и мы уже смотрели ее изнутри 3 раза.

Представьте себе ситуацию, когда миллион испанцев стоит в свои банки, чтобы договорится о продаже своей квартиры банком. Представиили? Не реально. В вашем случае или сотрудник банковского агентства подрабатывает, либо владелец хороший друг кого-то хорошего в банке...

[Vidnagibraltar Izokna]

Я попробую объяснить с точки зрения бухгалтера. Вот есть квартира у владельца которую он купил в 2005 году за 205тыс и он должен банку еще половину этой суммы, как мне назвали цифру 106тыс. Если он не платит ипотеку в теч года, то у него помимо невыплаченного капитала есть еще неуплаченный интерес плюс пени за просрочку платежа. То есть, если банк предоставит владельцу самостоятельно и бессрочно решать вопрос с продажей, то он рискует увеличивать сумму его долга и тем самым ухудшать свой баланс, что банку также не выгодно. Поэтому в начале года они и заключили это соглашение, выставив дом сначала за 89, а потом за 65тыс. При этом уже никакие пени не начисляются и интерес списывается из будущих доходов, то есть в плане баланса уже есть некоторые позитивные сдвиги.Потом продав квартиру Если банк примет квартиру на баланс после непродажи, то скорее всего по реальной цене после оценки экспертом на сегодняшний день, и тогда получит в один момент большой убыток, так как уже вынужден сравнивать эту сумму с потерей от ипотеки в целом. Я думаю, что и дата 29 июня выбрана аккурат как конец отчетного периода.

Все вышесказанное просто размышление на тему, я в банке не вела бухгалтерию, просто рассуждаю.

[Koko60]

Поясняю сситуацию (прошу прощения, что не сделал это раньше):

Квартиру я естественно смотрел (сначала жена, потом я), т.к.. банк без этого вообще ничего не оформляет. Я даже смотрел ее самостоятельно, без банка (брал ключи и смотрел один, т.к. агент был на выезде).

Но после согласования всех условий по цене агент мне сообщил, что есть маленькая "неувязочка" (у агента очень сложно с английским, это его термин), из-за которой они смогут продам мне ее только через 3 месяца или еще позднее.

Сегодня получил перевод контракта на куплю-продажу, которую прислал банк. Суть его: я плачу 10% от цены, а остаток - до 20 августа. После этого мы совершаем сделку. А дальше фраза "оформление фоициального документа купли-продажи будет подразумевать передачу проданного имущества, за исключением случая, когда указанный письменный документ будет предусматривать иное".

И далее: банк гарантирует что жилье свободно от пошлин и налогов, но "несмотря на это если до момента офоиц оформления купли-продажи не удастся урегулировать все эти расходы (IBI и взносы в Ассоциацию собственников( по причинам, не зависящим от продавца, то описанное не будет являться препятствием для оформления купли-продажи и продавец обязан урегулирвоать их позднее."

И еще: "Если во время оформления купли-продажи в книгах регистрации собственности обнаружится существлвание не аннулированных залогов и обремений, банк продлит оформление на период до 60 дней для урегулирвоания статуса имущества в Реестре собственников."

И что все это значит, кто понимает? Простите за длинную цитату.

[Anderson]

Эта фраза означает, что объект еще не в собственности банка и если после того, как передача будет осуществлена и окажется, что там, к примеру, есть арендаторы, то банк будет решать с ними вопрос по выселению (это пример ситуации). Ничего страшного в этой ситуации нет, просто придется подождать.

Проверить обременения Вы можете сами уже сейчас запросив по вашей квартире, просто ради проверки.

[Koko60]

Запросить я уже запрашивал (пытался получить NIE). ответа не получил.

С другой стороны, банк пишет в договоре, что квартира находится в его собственности - или это ничего не значит?

[Anderson]

Я Вам дал ссылку где можно самостоятельно, зная точный адрес квартиры, получить на нее Nota Simple за 14 с небольшим евро. Квартира при продаже обязана находится в собственности банка, по-другому просто никак. Если вас все устраивает в выбраной квартире, просто нужно подождать.

Мне вчера Оля из KDGest рассказала, что такой случай на форуме не уникальный, вроде бы у Mashulya такая же проблема толи была, толи есть...

[Mashulya]

Да, все верно, у меня ситуация похожая - я нашла квартиру(новостройка), но купить ее не могу, т.к. она еще от застройщика не перешла к банку - застройщик уже не может ее продать, а банк еще не получил ее в собственность, это длится уже 2 месяца, но я жду, т.к. мне нужна именно эта квартира. Сколько ждать - не знает никто. Но с помощью Татьяны и Ольги из KDGest надеюсь, что все получится!!! По результатам отпишусь!

[Koko60]

Получил вчера nota simple на квартиру, к сожалению все не смог перевести (только английский рабочий).

Тем не менее, точно понял что квартира на 100% находится в собственности банка.

Понял также, что на квартиру была оформлена большая ипотека на 35 лет и огромные задолженности (более 50% от цены самой квратиры). Не подскажите, на какие пункты обратить внимание, чтобы понять какие проблемы с оформлением квартиры?

[Olga]

Получил вчера nota simple на квартиру, к сожалению все не смог перевести (только английский рабочий).

Тем не менее, точно понял что квартира на 100% находится в собственности банка.

Понял также, что на квартиру была оформлена большая ипотека на 35 лет и огромные задолженности (более 50% от цены самой квратиры). Не подскажите, на какие пункты обратить внимание, чтобы понять какие проблемы с оформлением квартиры?

Если несложно, отсканируйте и выложите на форум, убрав личные данные (адрес). Мы Вам подскажем, так сложно сказать. Главное - это обременения и кто собственник.

[Koko60]

- SERVIDUMBRE: La finca de procedencia la registral número ... de ..., está afecta por una SERVIDUMBRE de paso e instalación de la oportuna conducción de un pozo de agua, sito en la confluencia de la Avenida de ... y que, en el proyecto de reparcelación se adjudicó a Urbanizadora de ....

- AFECCIÓN: Esta finca queda AFECTA durante el plazo de CINCO AÑOS contados a partir de hoy, al pago de la liquidación o liquidaciones que, en su caso puedan girarse por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Juridicos Documentados. Se alega la EXECION/NO SUJECIÓN al referido Impuesto. Sant Mateu a 9 de Diciembre de 2.005.

- AFECCIÓN: Esta finca queda afecta durante el plazo de CINCO AÑOS, contados a partir de hoy, al pago de la liquidación o liquidaciones que, en su caso, puedan girarse por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Juridicos Documentados. Por autoliquidación se pago 4900. Sant Mateu a 16 de Diciembre de 2.005

- HIPOTECA a favor de la entidad CAM, para responder de 91.500 euros de princi-pal, por 7.091,25 euros de intereses ordinarios, 22.875 euros de intereses de demora; 4.575 euros de costas y gastos judiciales; unos gastos extrajudiciales de 16.828 cures, respondiendo Ia finca de un total de 142.869,25 euros; con un valor de subasta de 142.869,25 euros. Se fija como domicilio para requerimientos y notificaciones a la parte prestataria el siguiente: LA FINCA HIPOTECADA.

-VENCIMIENTO: 3 de Octubre de 2.040 PLAZO: 420 meses

- AFECCIÓN: Esta finca queda afecta durante el plazo de CINCO AÑOS, contados a partir de hoy, al pago de la liquidación o liquidaciones que, en su caso, puedan girarse por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Juridicos Documentados. Por autoliquidación se pago MIL CUATROCIENTOS VEINTIOCHO EUROS CON SESENTA Y NUEVE CÉNTIMOS. Sant Mateu a 16 de Diciembre de 2005

En el Juzgado de Primera Instancia número 5 de los de Vinarós, se siguen autos número 000822/2009 para la efectividad de la hipoteca objeto de la inscripción 8' adjunta, habiéndose expedido hoy la certificación del art. 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Presentado a las 12'30 horas del dia 3 del corriente mes, asiento 732 del Diario 57'. Sant Mateu, 4 de septiembre de 2.009.

- AFECCIÓN: Esta finca queda afecta durante el plazo de CINCO AÑOS, contados a partir de hoy, al pago de la liquidación o liquidaciones que, en su caso, puedan girarse por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimonia/es y Actos Juridicos Documentados. Por autoliquidación se pagó 6.267,35 euros. Sant Mateu a 27 de Enero de 2.010.

----------------------

Это практически все важные моменты с выписки, Общую ситуацию я понял, что большие просрочки и задолженности, за что даже изяли авто, но какой долг не закрыт на настоящее время - я не понял. Может я распечатал не тот вид справки (я взял первую опцию из списка)?

[Koko60]

Что, никто ничего не понял из этого текста?

[Olga]

Мне казалось, что я ответила Видимо, инет глюкнул и сообщение не разместилось...Сумма кредита и долга в итоге: 142.869,25 евро.

[OlgaBCN]

1. Важен первый лист : актуальный хозяин финки (физ. лицо, банк и т.п.), каким путём было получено в собственность (купля-продажа, наследство, присвоение банком за неуплату и т.д.).

2. Это лист, какие были "состояния" у этой финки : был не уплачен налог el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales 9го декабря 2005 года и он был оплачен 16 декабря 2005 года "хозяином" финки на тот момент, второй раз этот налог был оплачен новым "хозяином" финки autoliquidación se pagó 6.267,35 euros. Sant Mateu a 27 de Enero de 2.010. Была ипотека с САМом на сумму 91.500 euros, рассчитанная до 3 de Octubre de 2.040 PLAZO: 420 meses. За неуплату долг перерос в сумму 142.869,25 euros.

3. Нужен лист CARGOS.

На втором листе просто описана история, которую они обязаны фиксировать. А ситуация - долги, которые числятся на этой финке - в листе CARGOS. Если написано LIBRE DE CARGOS, то это значит, что долгов не висит. И, став владельцем этой финки, не появится никаких новых долгов.

Смею предположить, что на первом листе хозяином является банк САМ, и нет никаких задолжностей в 3 листе. Цена на финку может быть меньше, чем сумма 142 тыс евро. Это ничем не грозит.

Отвечаю.

Изменено 13 августа 2012 пользователем OlgaBCN

[Anderson]

Задолженности в Cargos типа ibi, вода, газ свет не заносятся, в основном лишь состояние ипотек, если владелец успел зарегать их в регистре. Однако, там можно увидеть, если жилье под арестом, как это было у дома, который inga пыталась продать igor_ch

[OlgaBCN]

Задолженности в Cargos типа ibi, вода, газ свет не заносятся, в основном лишь состояние ипотек, если владелец успел зарегать их в регистре. Однако, там можно увидеть, если жилье под арестом, как это было у дома, который inga пыталась продать igor_ch

Перед подписанием покупки ставится обязательное условие, что продавец должен показать все последние оплаты света, воды и газа по адресу. Таким образом можно избежать проблемы неоплаченных счетов.

В случае IBI. Предположим первую половину владелец уже оплатил в начале года. Ваша покупка происходит, скажем, в марте. Владелец обязан проплатить по осени оставшуюся половину, потому что это налог за тот год, когда он ещё был владельцем. Однако бывают случаи, когда оплату он не производит. Таким образом, вам по осени приходит налог за год новый плюс ещё половина за прошлый год. Теперь уже на ваше имя. Можете судиться с бывшим владельцем, но дороже встанет. В любом случае - оплатите, чтобы избежать проблем с Налоговой. А потом уже судитесь, если хотите.

[Anderson]

Оля, я с тобой полностью согласен, но это чистая теория. Рассказываю Из десятка квартир, которые я покупал, лишь одна оказалась без долгов, покупал все у банков. Где-то 100 евро долг за воду, где-то за электричество. "Пытать" банк оплатить все это просто бесполезно, проще оплатить и подключить воду, свет. Конечно можно просто забить и сделать новые контракты, но они тоже стоят денег, в итоге, как не крути, на деньги ты попадаешь. Поэтому обязательство, это по-факту, слово на бумажке, а по-жизни совсем по-другому... Нет, конечно своего можно добиться, но как жить в квартире без света и воды...

[OlgaBCN]

Да-с, батенька, распустили вы там директоров.

Если покупка от банка. Ставишь условие до покупки, хотя бы даже устное, что все счета должны быть оплачены.

После покупки, когда "появляются" фактуры о "неоплаченностях" бытовых услуг, приходишь к директору - отдаёшь копии. И назначаешь день (через неделю), когда зайдёшь за деньгами.

Конкретно директор не получает комиссионные за продажу недвижимости, а вот его офис - да. Таким образом, директор из денег офиса может вернуть неоплаченные ранее ком. услуги. Всё равно у них всегда на офисе деньги зависают, а на конец года они обнуляются.