покупка квартир в Валенсии под сдачу

[Timour Chayipov]

господа, наверняка кто то уже этим занимается или как минимум просчитывал, поделитесь: есть ли смысл покупать, скажем, от банков ( за сколько???) реставрировать и сдавать в долгую ( за сколько???). Какие налоги? какие подводные камни?

 

к примеру, квартиру которую я хотел бы приобрести для себя стоит от 300 к, в то же время ее можно арендовать за 1000 евро, а три квартиры скажем за 50000 евро сдаются по 400 евро, так наверное проще купить 3 и сдавать, а на эти деньги снять ту которая за 300000 и получится в 2 раза дешевле......что не так с моей арифметикой?????

[Aristarh]

так гладко было на бумаге да забыли про овраги.....

надо найти арендаторов на все три квартиры, не факт что чистый доход у вас будет 400 евро т.к некоторые обязательные платежи по содержанию дома в том числе и налог на недвижимость не входит в арендную плату.

На самый главный вопрос вы сами себе должны ответить: что вы хотите ??? заработать или жить ? не факт что у вас будут сдаваться все три квартиры наступит так называемый кассовый разрыв... денег хватит его покрыть ?

налоги которые вы должны будете заплатить лучше всего проконсультироваться с хестором т.е. налоговым консультантом т.к. все меняется очень быстро 

как-то так получается

[Timour Chayipov]

ну налог на недвижимость и платежи должны уложиться в 50 евро. Т.е. вы считаете что есть риски не сдать вообще? ну не знаю, посмотрел Идиалисту, там за 400 евро нормальных квартир и нету, все больше хлам какой то...думаю чистые с бюджетным ремонтом и мебелью за 400 - 450 должны сдаваться влет...

[Vidnagibraltar Izokna]

Тимур, на сайтах обычно есть варианты сдачи с продажей одновременно.  Посмотрите там соотношение. Я в свое время выбирала тот ценовой диапазон, в котором вылезает максимальная рентабельность проекта. Но это все очень  зависит от места. Поэтому, определитесь с местом, где хотите потом иметь все контакты со всеми инстанциями. Есть ли там поблизости люди, готовые вам помочь урегулирвать неожиданро возникшие проблемы. 

 Сомневаюсь, что купленная недвига за 50тыс (плюс тысяч 6,5 на оформление, еще 2-3 тысячи на косметический ремонт и 3-4 тысячи на мебель с бытовой техникой, то есть, 63 тысячи в итоге) вы сдадите за 400-450 евро при долгосрочной аренде. Скорее всего не больше 350, из которых 50, как вы и сказали, на коммунидад и налоги со страховкой. Так что, реальный доход будет 3600 в год,  сколько с этого еще уйдет на налоги надо будет консультироваться у хестора.  

Какой процент от вложений вы сами ожидаете? 

[Firebird]

1 час назад, Vidnagibraltar Izokna сказал:

Тимур, на сайтах обычно есть варианты сдачи с продажей одновременно.  Посмотрите там соотношение. Я в свое время выбирала тот ценовой диапазон, в котором вылезает максимальная рентабельность проекта. Но это все очень  зависит от места. Поэтому, определитесь с местом, где хотите потом иметь все контакты со всеми инстанциями. Есть ли там поблизости люди, готовые вам помочь урегулирвать неожиданро возникшие проблемы. 

 Сомневаюсь, что купленная недвига за 50тыс (плюс тысяч 6,5 на оформление, еще 2-3 тысячи на косметический ремонт и 3-4 тысячи на мебель с бытовой техникой, то есть, 63 тысячи в итоге) вы сдадите за 400-450 евро при долгосрочной аренде. Скорее всего не больше 350, из которых 50, как вы и сказали, на коммунидад и налоги со страховкой. Так что, реальный доход будет 3600 в год,  сколько с этого еще уйдет на налоги надо будет консультироваться у хестора.  

Какой процент от вложений вы сами ожидаете? 

Ой - да ну. У нас рядом в Педрегере квартира стоимостью 80 000 евро сдается в среднем за 350 евро в месяц. 

Но это - в целом в таком - провинциальном городе.

Если брать в Валенсии, то там очень много студентов к примеру. И я уверен, что там такая же квартира будет стоить уже раза в два дороже

В целом можно вот тут в том числе посмотреть на цены на сдачу в аренду - тык

Плюс не забывайте о росте как недвижимости, так и стоимости аренды

[Vidnagibraltar Izokna]

43 минуты назад, Firebird сказал:

Ой - да ну. У нас рядом в Педрегере квартира стоимостью 80 000 евро сдается в среднем за 350 евро в месяц. 

Вот и я про то. Что аренда это такое дело, что не всегда напрямую зависит от вложенных денег. Поэтому купить у банка дешево под аренду не просто. Придется много дополнительно инвестировать, и так дойти до суммы раза в полтора дороже, что потом мало скажется на арендной плате, но без ремонта, покупки мебели и бытовой техники просто никто не поедет. Надо в голове создать профиль потенциального арендатора, чем его заинтересовать. Я говорю, конечно, о долгосрочной аренде, чтобы был стабильный доход, раз топикстартер рассчитывает на эти деньги, чтобы оплачивать свое дорогое жилье. 

С точки зрения математики, так выгоднее: себе снимать жилье за 300К, вложив только 200К. Но это означает, что ты должен найти такое совершенное жилье, чтобы устраивло на 100%,  и не хотелось его улучшать, инвестируя свои деньги в чужое. А есть ли такое за 300К,  чтоб все нравилось идеально?

[Timour Chayipov]

5 часов назад, Vidnagibraltar Izokna сказал:

Тимур, на сайтах обычно есть варианты сдачи с продажей одновременно.  Посмотрите там соотношение. Я в свое время выбирала тот ценовой диапазон, в котором вылезает максимальная рентабельность проекта. Но это все очень  зависит от места. Поэтому, определитесь с местом, где хотите потом иметь все контакты со всеми инстанциями. Есть ли там поблизости люди, готовые вам помочь урегулирвать неожиданро возникшие проблемы. 

 Сомневаюсь, что купленная недвига за 50тыс (плюс тысяч 6,5 на оформление, еще 2-3 тысячи на косметический ремонт и 3-4 тысячи на мебель с бытовой техникой, то есть, 63 тысячи в итоге) вы сдадите за 400-450 евро при долгосрочной аренде. Скорее всего не больше 350, из которых 50, как вы и сказали, на коммунидад и налоги со страховкой. Так что, реальный доход будет 3600 в год,  сколько с этого еще уйдет на налоги надо будет консультироваться у хестора.  

Какой процент от вложений вы сами ожидаете? 

я считаю что инвестиции в недвижимость должны приносить не меньше 7 -8% чистого дохода (до налога на прибыль) плюс 3-5% в среднем повышение стоимости в год и аренды по инфляции, если недвижимость приносит меньше то она переоценена ( как обьект инвестирования)

недвижимость нужно готовить к аренде: квартира не должна быть захламлена мебелью, должна быть светлой, ну и обязательно качественные фотографии, я считаю что сдавать надо не ниже а выше рынка ( тем самым отсекая нежелательный контингент), но для этого квартира должна быть чуть получше выглядеть.

Опять, смотрю Идиалисту, в Валенсии нет ничего приличного за 400 евро ( тем более за 350), думаю за 450 при нормальном подходе сдавать реально.

естественно выбирать квартиры для сдачи нужно не только по цене, ну поближе к транспорту ( метро), паркам, университету, этаж если без лифта то не выше 3го.

все это общеизвестные аксиомы, хотелось бы знать специфику конкретную для Валенсии, что не ужели никого на форуме кто б этим профессионально занимались бы?

[Firebird]

2 часа назад, Timour Chayipov сказал:

я считаю что инвестиции в недвижимость должны приносить не меньше 7 -8% чистого дохода (до налога на прибыль) плюс 3-5% в среднем повышение стоимости в год и аренды по инфляции, если недвижимость приносит меньше то она переоценена ( как обьект инвестирования)

недвижимость нужно готовить к аренде: квартира не должна быть захламлена мебелью, должна быть светлой, ну и обязательно качественные фотографии, я считаю что сдавать надо не ниже а выше рынка ( тем самым отсекая нежелательный контингент), но для этого квартира должна быть чуть получше выглядеть.

Опять, смотрю Идиалисту, в Валенсии нет ничего приличного за 400 евро ( тем более за 350), думаю за 450 при нормальном подходе сдавать реально.

естественно выбирать квартиры для сдачи нужно не только по цене, ну поближе к транспорту ( метро), паркам, университету, этаж если без лифта то не выше 3го.

все это общеизвестные аксиомы, хотелось бы знать специфику конкретную для Валенсии, что не ужели никого на форуме кто б этим профессионально занимались бы?

У меня есть знакомый, который профессионально этим занимается

На форуме правда не часто бывает - но написать ему можно в WhatsApp: +34 665176267 Владислав

Можете сказать, что от Виктора с форума

 

[Timour Chayipov]

спасибо Виктор, обязательно свяжусь по ближе к переезду, а он именно в Валенсии этим занимается?

[Firebird]

3 минуты назад, Timour Chayipov сказал:

спасибо Виктор, обязательно свяжусь по ближе к переезду, а он именно в Валенсии этим занимается?

Ну да

Он и живет прямо в Валенсии и не плохо разбирается в том вопросе, который вы задали

 

[Timour Chayipov]

https://www.idealista.com/en/inmueble/34292830/

я считаю вот так приблизительно должна выглядеть квартира на сдачу, если ее еще мебелеровать не дорогой но современной мебелью, повесит картинки на стены и думаю вы еще и будете выбирать из нескольких вариантов

[Firebird]

53 минуты назад, Timour Chayipov сказал:

https://www.idealista.com/en/inmueble/34292830/

я считаю вот так приблизительно должна выглядеть квартира на сдачу, если ее еще мебелеровать не дорогой но современной мебелью, повесит картинки на стены и думаю вы еще и будете выбирать из нескольких вариантов

Ну - вполне себе

Надо только понимать районы и все такое

Просто лучше наверное где студенческие районы - там говорят все сметают

 

[Timour Chayipov]

а как на счет коммерческой недвижимости???

вот к примеру парикмахерская????? все знают что клиенты привязаны к мастеру а не к парикмахерской... так вот, покупается помещение в хорошем густо населенном районе, оборудуется под хорошую парикмахерскую и сдаются кресла парикмахерам с наработанной клиентурой ( очень популярно в Сев. Америке)

тоже самое можно к примеру делать с автосервисом : сдавать подьемники механикам с наработанной клиентурой.....

[Firebird]

Только что, Timour Chayipov сказал:

а как на счет коммерческой недвижимости???

вот к примеру парикмахерская????? все знают что клиенты привязаны к мастеру а не к парикмахерской... так вот, покупается помещение в хорошем густо населенном районе, оборудуется под хорошую парикмахерскую и сдаются кресла парикмахерам с наработанной клиентурой ( очень популярно в Сев. Америке)

тоже самое можно к примеру делать с автосервисом : сдавать подьемники механикам с наработанной клиентурой.....

Ну вот тут подсказать не могу к сожалению

Знаю, что конкуренция у парикмахерских очень большая в том районе, где я живу

И в целом все русские, которые сами открывали салоны - в результате теряли на этом деньги

Но ни правда сами открывали, а что в вашей схеме - я не знаю к сожалению

 

[Timour Chayipov]

10 минут назад, Firebird сказал:

Ну - вполне себе

Надо только понимать районы и все такое

Просто лучше наверное где студенческие районы - там говорят все сметают

 

со студентами связываться опасно......:) после них ремонт придется делать......по мне, так лучше ориентироваться на молодые семьи ( работающие профессионалы, желательно с образованием) таких то дома толком не бывает , да и если квартира устраивает, для них лишние 50 евро в месяц - не проблема

а такие ищут рядом с метро и парками ( я так думаю)

[Firebird]

1 минуту назад, Timour Chayipov сказал:

со студентами связываться опасно......:) после них ремонт придется делать......по мне, так лучше ориентироваться на молодые семьи ( работающие профессионалы, желательно с образованием) таких то дома толком не бывает , да и если квартира устраивает, для них лишние 50 евро в месяц - не проблема

а такие ищут рядом с метро и парками ( я так думаю)

Это да - возможно

У меня знакомый снимает жилье в Хавее, а владельцы этого жилья уехали работать в Валенсию

Сдают в Хавее, а на эти деньги снимают в Валенсии

И таких семей много довольно

[Timour Chayipov]

15 минут назад, Firebird сказал:

Ну вот тут подсказать не могу к сожалению

Знаю, что конкуренция у парикмахерских очень большая в том районе, где я живу

И в целом все русские, которые сами открывали салоны - в результате теряли на этом деньги

Но ни правда сами открывали, а что в вашей схеме - я не знаю к сожалению

 

ну это стандартная проблема: снимают всю парикмахерскую под себя в надежде быстро наработать клиентуру....куда проще арендовать кресло...В России такая схема тоже популярна, поработав на дядю и наработав клиентуру они с удовольствием убегают на вольные хлеба именно по такой схеме